📄 Earnings Call Transcript 번역 결과

📊 Presentation

Original	Translation
Prologis, Inc. (NYSE:PLD) Q3 2025 Earnings Call October 15, 2025 12:00 PM EDT Company Participants Justin Meng Timothy Arndt - Chief Financial Officer Dan Letter - President & Director Christopher Caton - Senior VP & Global Head of Research Hamid Moghadam - Co-Founder, Chairman & CEO Conference Call Participants Jonathan Petersen - Jefferies LLC, Research Division Michael Goldsmith - UBS Investment Bank, Research Division Steve Sakwa - Evercore ISI Institutional Equities, Research Division Ronald Kamdem - Morgan Stanley, Research Division Nicholas Joseph - Citigroup Inc.	프롤로지스 (NYSE:PLD) 2025년 3분기 실적발표 컨퍼런스콜 2025년 10월 15일 오후 12:00 EDT 회사 참석자 저스틴 멩 티모시 안트 - 최고재무책임자 댄 레터 - 사장 겸 이사 크리스토퍼 케이튼 - 수석 부사장 겸 글로벌 리서치 책임자 하미드 모가담 - 공동창립자, 회장 겸 CEO 컨퍼런스콜 참석자 조나단 피터슨 - 제퍼리스 LLC, 리서치 부문 마이클 골드스미스 - UBS 인베스트먼트 뱅크, 리서치 부문 스티브 사크와 - 에버코어 ISI 기관투자자 주식부문 로날드 캄뎀 - 모건스탠리, 리서치 부문 니콜라스 조셉 - 시티그룹
Exchange Research Caitlin Burrows - Goldman Sachs Group, Inc., Research Division Vikram Malhotra - Mizuho Securities USA LLC, Research Division Samir Khanal - BofA Securities, Research Division Nicholas Thillman - Robert W. Baird & Co.	교환 리서치 Caitlin Burrows - Goldman Sachs Group, Inc., 리서치 부문 Vikram Malhotra - Mizuho Securities USA LLC, 리서치 부문 Samir Khanal - BofA Securities, 리서치 부문 Nicholas Thillman - Robert W. Baird & Co.
Incorporated, Research Division Vince Tibone - Green Street Advisors, LLC, Research Division Blaine Heck - Wells Fargo Securities, LLC, Research Division Michael Mueller - JPMorgan Chase & Co, Research Division Nicholas Yulico - Scotiabank Global Banking and Markets, Research Division Brendan Lynch - Barclays Bank PLC, Research Division Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Inc., Research Division John Kim - BMO Capital Markets Equity Research Craig Mailman - Citigroup Inc., Research Division Presentation Operator Greetings, and welcome to the Prologis Third Quarter 2025 Earnings Conference Call. [Operator Instructions] As a reminder, this conference is being recorded.	주식회사, 리서치 부문 Vince Tibone - Green Street Advisors, LLC, 리서치 부문 Blaine Heck - Wells Fargo Securities, LLC, 리서치 부문 Michael Mueller - JPMorgan Chase & Co, 리서치 부문 Nicholas Yulico - Scotiabank Global Banking and Markets, 리서치 부문 Brendan Lynch - Barclays Bank PLC, 리서치 부문 Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Inc., 리서치 부문 John Kim - BMO Capital Markets 주식 리서치 Craig Mailman - Citigroup Inc., 리서치 부문 발표 운영자 안녕하십니까. Prologis 2025년 3분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. [운영자 안내사항] 참고로 이 컨퍼런스는 녹음되고 있습니다.
It is now my pleasure to introduce your host, Justin Meng, Senior Vice President, Head of Investor Relations. Thank you. You may begin. Justin Meng Thanks, Jamali, and good morning, everyone. Welcome to our third quarter 2025 earnings conference call. The supplemental document is available on our website at prologis.com under Investor Relations. I'd like to state that this conference call will contain forward-looking statements under federal securities laws. These statements are based on current expectations, estimates and projections about the market and the industry in which Prologis operates as well as management's beliefs and assumptions.	이제 귀하의 호스트인 저스틴 멩(Justin Meng) 투자자 관계 담당 수석 부사장을 소개해드리겠습니다. 감사합니다. 시작하셔도 됩니다. 저스틴 멩 자말리, 감사합니다. 그리고 여러분 안녕하세요. 저희 2025년 3분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 보충 자료는 저희 웹사이트 prologis.com의 투자자 관계(Investor Relations) 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 이번 컨퍼런스 콜에는 연방 증권법에 따른 미래예측진술이 포함될 것임을 말씀드립니다. 이러한 진술들은 프롤로지스가 영업하는 시장과 산업에 대한 현재의 기대, 추정치 및 전망과 경영진의 믿음 및 가정에 기반하고 있습니다.
Forward-looking statements are not guarantees of performance, and actual operating results may be affected by a variety of factors. For a list of those factors, please refer to the forward-looking statement notice in our 10-K or other SEC filings. Additionally, our third quarter earnings press release and supplemental do contain financial measures such as FFO and EBITDA that are non-GAAP. And in accordance with Reg G, we have provided a reconciliation to those measures. I'd like to welcome Tim Arndt, our CFO, who will cover results, real-time market conditions and guidance. Hamid Moghadam, our CEO; Dan Letter, President; and Chris Caton, Managing Director, are also with us today.	미래 전망 진술은 성과를 보장하지 않으며, 실제 운영 결과는 다양한 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 요인들의 목록은 당사의 10-K 보고서 또는 기타 SEC 제출 서류의 미래 전망 진술 고지사항을 참조하시기 바랍니다. 또한 당사의 3분기 실적 보도자료와 보충자료에는 FFO 및 EBITDA와 같은 비-GAAP 재무지표가 포함되어 있습니다. Reg G에 따라 해당 지표들에 대한 조정표를 제공하였습니다. 실적, 실시간 시장 상황 및 가이던스를 다룰 CFO인 Tim Arndt를 소개하고자 합니다. 당사의 CEO인 Hamid Moghadam, 사장인 Dan Letter, 그리고 전무이사인 Chris Caton도 오늘 함께 참석하였습니다.
With that, I will hand the call over to Tim. Timothy Arndt Chief Financial Officer Thanks, Justin. Good morning and thank you for joining our call. The third quarter marked another period of solid execution with many encouraging signs across our business. We had a record quarter for leasing with signings of nearly 62 million square feet, an uptick in portfolio occupancy and another very strong quarter in rent change.	이제 Tim에게 마이크를 넘기겠습니다. Timothy Arndt 최고재무책임자 Justin, 감사합니다. 안녕하세요, 저희 컨퍼런스 콜에 참여해 주셔서 감사합니다. 3분기는 사업 전반에 걸쳐 많은 고무적인 신호들과 함께 또 다른 견실한 실행력을 보여준 기간이었습니다. 저희는 약 6,200만 평방피트의 계약 체결로 임대 부문에서 분기 기록을 달성했으며, 포트폴리오 입주율이 상승했고, 임대료 인상에서도 또 다른 매우 강력한 분기 실적을 기록했습니다.
We see a more positive tone across the platform with strengthening customer sentiment, improved leasing velocity and continued success in build-to-suit activity, which taken together suggests the market has found its footing and the stage is set for an inflection in occupancy and rent. Momentum also extended to our data center business. This quarter, we moved another 1.5 gigawatts of additional capacity to our advanced stages. Now with 5.2 gigawatts of power either secured or in this advanced stage, Prologis is one of the largest owners of utility-fed power available for data centers.	플랫폼 전반에 걸쳐 고객 심리 개선, 임대 속도 향상, 그리고 맞춤형 개발(build-to-suit) 활동의 지속적인 성공과 함께 더욱 긍정적인 분위기를 보이고 있으며, 이를 종합해보면 시장이 안정세를 찾았고 점유율과 임대료 상승의 전환점을 위한 발판이 마련되었음을 시사합니다. 이러한 모멘텀은 당사의 데이터센터 사업으로도 확산되었습니다. 이번 분기에 1.5기가와트의 추가 용량을 고급 단계로 이동시켰습니다. 현재 5.2기가와트의 전력을 확보했거나 이 고급 단계에 있어, 프롤로지스는 데이터센터용으로 이용 가능한 유틸리티 공급 전력의 최대 소유주 중 하나가 되었습니다.
Translating this to dollars would amount to $15 billion of investment as a powered shell and as much as 4x that if delivered in a turnkey format. For this reason, we have begun the exploration of additional capitalization strategies to fully capture the opportunity. Our ability to combine real estate, power access, customer relationships and capital provides the foundation for one of the most significant value creation opportunities in our history, and we are well-positioned and laser-focused on its execution. With that as a backdrop, let's turn to our results.	이를 달러로 환산하면 파워드 셸(powered shell) 형태로 150억 달러의 투자에 해당하며, 턴키 형태로 제공할 경우 최대 4배까지 늘어날 수 있습니다. 이러한 이유로 우리는 이 기회를 완전히 포착하기 위한 추가적인 자본조달 전략 모색을 시작했습니다. 부동산, 전력 접근성, 고객 관계, 그리고 자본을 결합할 수 있는 우리의 역량은 회사 역사상 가장 중요한 가치 창출 기회 중 하나의 토대를 제공하며, 우리는 이를 실행하는 데 유리한 위치에 있고 레이저처럼 집중하고 있습니다. 이러한 배경을 바탕으로 실적을 살펴보겠습니다.
Core FFO, including net promote expense was $1.49 per share and excluding net promotes was $1.50 per share, each ahead of our forecast. As noted, we had a record leasing quarter, supported by a clear pickup in new leasing, which had been below historical levels for some time but is now rounding out the picture together with healthy renewal activity and heightened build-to-suit demand. As a result, occupancy grew over the quarter to 95.3%, an increase of 20 basis points. In flight to quality persists to our curated portfolio and platform, evidenced by our 290 basis points of outperformance in the U.S.	핵심 FFO는 순 프로모트 비용을 포함하여 주당 1.49달러였고, 순 프로모트를 제외하면 주당 1.50달러로, 각각 우리의 예측을 상회했습니다. 언급한 바와 같이, 우리는 기록적인 임대 분기를 기록했으며, 이는 신규 임대의 명확한 증가에 힘입은 것입니다. 신규 임대는 한동안 과거 수준을 밑돌았지만, 이제 건전한 재계약 활동과 높아진 맞춤형 건설(build-to-suit) 수요와 함께 전체적인 그림을 완성하고 있습니다. 그 결과, 점유율은 분기 동안 95.3%로 증가하여 20베이시스포인트 상승했습니다. 우리의 엄선된 포트폴리오와 플랫폼에 대한 고품질 자산 선호 현상이 지속되고 있으며, 이는 미국에서 290베이시스포인트의 초과 성과로 입증되고 있습니다.
Rent change during the quarter was 49% on a net effective basis and 29% on cash, highlighting the durability of our lease mark-to-market, which will provide meaningful rent change over the coming years even at spot rents. The lease mark-to-market ended September at 19%, which reflects the capture of another $75 million of NOI during the quarter and a further $900 million of NOI as leases roll. Putting it all together, net effective and cash same-store growth during the quarter were 3.9% and 5.2%, respectively. In terms of capital deployment, we had a lighter quarter of development starts with expectations for a strong fourth quarter due to the specific timing of transactions.	이번 분기 임대료 변화는 순실효 기준으로 49%, 현금 기준으로 29%를 기록하여 당사의 리스 시가대비 상승률의 지속성을 보여주었으며, 이는 현물 임대료 수준에서도 향후 몇 년간 의미 있는 임대료 상승을 제공할 것입니다. 9월 말 리스 시가대비 상승률은 19%로 마감되었으며, 이는 분기 중 7,500만 달러의 NOI 추가 확보와 리스 만료에 따른 9억 달러의 추가 NOI를 반영한 것입니다. 종합적으로, 분기 중 순실효 및 현금 기준 동일매장 성장률은 각각 3.9%와 5.2%를 기록했습니다. 자본 배치 측면에서는 거래의 특정 시점으로 인해 이번 분기 개발 착수는 상대적으로 적었으나, 4분기에는 강력한 실적을 기대하고 있습니다.
2/3 of our volume in the fourth quarter -- in the third quarter was in build-to-suits with large global customers, many of whom rank in our top 25. We signed an additional 9 build-to-suits this quarter, driving the total to 21 so far for the year and amounting to $1.6 billion of total expected investment. Beyond that, this pipeline continues to grow with dozens of viable deals on PLD-owned land, an outcome of our close customer relationships and strategic land bank. We expect build-to-suits will represent over half of our development volume for the full year. Finally, our energy business delivered 28 megawatts of solar generation and storage in the quarter.	3분기 물량의 3분의 2는 대형 글로벌 고객들과의 맞춤형 건설(build-to-suit) 프로젝트였으며, 이들 중 다수는 당사 상위 25대 고객에 포함됩니다. 이번 분기에 9건의 맞춤형 건설 계약을 추가로 체결하여, 연초 대비 총 21건을 달성했으며 총 예상 투자액은 16억 달러에 달합니다. 이에 더해, PLD 소유 토지에서 수십 건의 실행 가능한 거래들로 구성된 파이프라인이 지속적으로 확대되고 있으며, 이는 긴밀한 고객 관계와 전략적 토지 보유의 결과입니다. 맞춤형 건설이 연간 개발 물량의 절반 이상을 차지할 것으로 예상됩니다. 마지막으로, 당사의 에너지 사업부문은 이번 분기에 28메가와트의 태양광 발전 및 저장 시설을 공급했습니다.
With 825 megawatts of current capacity, we are on track to deliver on our 1-gigawatt goal by year-end. Interest from customers remains robust against the backdrop of increasing energy prices and forecasted shortages in power. We continue to integrate our solar storage and off-grid energy solutions with our real estate, another example of how Prologis continues to evolve with and for our customers. On the balance sheet, we closed on $2.3 billion in financing activity across the REIT and funds, which included a very successful EUR 1 billion raise at 3.5%.	현재 825메가와트의 용량을 보유하고 있으며, 연말까지 1기가와트 목표 달성을 위한 궤도에 올라 있습니다. 에너지 가격 상승과 전력 부족 전망을 배경으로 고객들의 관심은 여전히 견고합니다. 당사는 태양광 저장 및 독립형 에너지 솔루션을 부동산과 지속적으로 통합하고 있으며, 이는 프롤로지스가 고객과 함께, 고객을 위해 지속적으로 진화하고 있는 또 다른 사례입니다. 대차대조표 측면에서는 REIT와 펀드 전반에 걸쳐 23억 달러의 자금조달 활동을 완료했으며, 여기에는 3.5% 금리로 10억 유로를 조달한 매우 성공적인 자금조달이 포함되어 있습니다.
Our global access to capital remains one of the defining strengths of our franchise with an in-place cost of debt at just 3.2% and more than 8 years of average remaining life. In our strategic capital business, we had modest net inflows for the quarter across our open-ended funds as investors begin to reengage following several uneven quarters. But at the same time, we're excited by our progress on new vehicles that are drawing strong interest and position us well for the next phase of growth in this business. We look forward to sharing more on this in the fourth quarter. Turning to our customers.	자본에 대한 글로벌 접근성은 여전히 저희 프랜차이즈의 핵심 강점 중 하나로, 현재 부채비용은 3.2%에 불과하고 평균 잔존만기는 8년 이상입니다. 전략적 자본 사업에서는 몇 분기간의 불안정한 상황 이후 투자자들이 다시 참여하기 시작하면서 개방형 펀드 전반에 걸쳐 이번 분기 순유입이 소폭 증가했습니다. 동시에 강한 관심을 끌고 있는 새로운 투자상품들의 진전에 대해 기대하고 있으며, 이는 이 사업의 다음 성장 단계를 위한 좋은 포지셔닝을 제공하고 있습니다. 4분기에 이에 대해 더 자세히 공유할 예정입니다. 이제 고객들에 대해 말씀드리겠습니다.
Sentiment is clearly better as informed by our day-to-day discussions across the globe as well as in focused strategic dialogue like that in our Customer Advisory Board held late last month. Beyond improved decision-making, larger occupiers are pursuing reconfiguration consolidation strategies with a shift toward network optimization rather than contraction. In keeping with a typical real estate cycle, we'd expect smaller and medium-sized enterprises to follow suit. And out of interest, e-commerce penetration, now 24% of U.S. retail sales has expanded since COVID and continues its march higher as a meaningful and secular driver of demand with 52 unique names transacting this quarter.	감정은 전 세계적으로 진행되는 일상적인 논의와 지난달 말 개최된 고객자문위원회에서의 집중적인 전략적 대화를 통해 확인된 바와 같이 분명히 개선되었습니다. 의사결정 개선을 넘어서, 대형 임차인들은 축소보다는 네트워크 최적화로의 전환과 함께 재구성 통합 전략을 추진하고 있습니다. 전형적인 부동산 사이클에 따라, 중소기업들도 이를 따를 것으로 예상됩니다. 그리고 흥미롭게도, 현재 미국 소매 매출의 24%를 차지하는 전자상거래 침투율은 코로나19 이후 확대되었으며, 이번 분기에 52개의 고유한 기업명이 거래를 진행하면서 의미 있고 구조적인 수요 동력으로서 계속해서 상승세를 이어가고 있습니다.
In terms of operating conditions, overall, we see demand improving, occupancy has formed a base and rents are progressing through their bottoming process. In our U.S. markets, we estimate 47 million square feet of absorption for the third quarter, holding market vacancy steady at 7.5%, where we expect it to top out. Meanwhile, the supply picture remains favorable as the construction pipeline depletes and starts are below pre-COVID levels. Market rent declines have been slowing just over 1% this quarter, also evidencing the market shift. Our strongest markets in the U.S. continue to be across the Southeast and Texas with solid absorption in Houston, Dallas and Atlanta.	운영 여건 측면에서 전반적으로 수요가 개선되고 있으며, 공실률이 바닥을 형성했고 임대료는 저점을 통과하는 과정에 있습니다. 미국 시장에서는 3분기 흡수량이 4,700만 평방피트로 추정되며, 시장 공실률은 7.5%로 안정세를 유지하고 있어 이 수준에서 정점에 도달할 것으로 예상됩니다. 한편 건설 파이프라인이 고갈되고 신규 착공이 코로나19 이전 수준을 하회하면서 공급 상황은 여전히 양호합니다. 시장 임대료 하락폭은 이번 분기 1%를 조금 넘는 수준으로 둔화되고 있어 시장 전환을 보여주고 있습니다. 미국 내 최강세 시장은 여전히 동남부와 텍사스 지역이며, 휴스턴, 댈러스, 애틀랜타에서 견고한 흡수량을 기록하고 있습니다.
The tone in Southern California is also improving. Although rents remain soft, leasing activity has turned up, both in L.A. and the Inland Empire. Consistent with our prior view, we expect SoCal to lag the broader inflection in operating conditions in the near term, but outperform over the long term. Our platforms outside the U.S. are certainly a bright spot. Latin America again delivered excellent results, where Brazil and Mexico together have been providing the highest same-store growth in our portfolio. Europe has maintained higher occupancy and more moderate rent decline relative to the U.S.	남부 캘리포니아의 분위기도 개선되고 있습니다. 임대료는 여전히 부진하지만, LA와 인랜드 엠파이어 모두에서 리싱 활동이 증가하고 있습니다. 기존 전망과 일치하게, 남부 캘리포니아는 단기적으로는 전반적인 운영 여건 개선에 뒤처질 것으로 예상하지만, 장기적으로는 더 나은 성과를 보일 것으로 전망합니다. 미국 외 플랫폼들은 확실히 밝은 부분입니다. 라틴 아메리카는 다시 한번 우수한 실적을 달성했으며, 브라질과 멕시코가 합쳐서 저희 포트폴리오에서 가장 높은 기존점포 성장률을 제공하고 있습니다. 유럽은 미국 대비 더 높은 입주율과 보다 완만한 임대료 하락세를 유지하고 있습니다.
and our Japan portfolio maintains its track record of exceptional occupancy, overcoming the higher market supply of recent years. With real estate in 20 countries across the world's most dynamic markets, our global scale continues to serve customers and the benefits of this diversification is evident in our performance. Finally, on data centers, demand for our product has been exceptional. Every megawatt we can deliver over the next 3 years is already in dialogue with customers. We're taking a deliberate and disciplined approach consistent with our build-to-suit strategy.	그리고 일본 포트폴리오는 최근 몇 년간 높아진 시장 공급량을 극복하며 탁월한 점유율의 실적을 유지하고 있습니다. 전 세계에서 가장 역동적인 시장 20개국에 부동산을 보유한 당사의 글로벌 규모는 지속적으로 고객들에게 서비스를 제공하고 있으며, 이러한 다각화의 혜택이 당사의 실적에서 명확히 드러나고 있습니다. 마지막으로 데이터센터의 경우, 당사 제품에 대한 수요가 매우 뛰어났습니다. 향후 3년간 당사가 공급할 수 있는 모든 메가와트는 이미 고객들과 협의 중에 있습니다. 당사는 맞춤형 건설 전략에 부합하는 신중하고 체계적인 접근 방식을 취하고 있습니다.
And by staying close to customers and their evolving needs, we have a strong conviction in the depth of our pipeline and look forward to announcing on a handful of starts in the coming quarters. Turning to guidance as we move into year-end. Average occupancy at our share is unchanged at the midpoint of 95% and rent change will average in the low 50s for the full year. The range for same-store NOI growth is increasing to 4.25% to 4.75% on a net effective basis and 4.75% to 5.25% on a cash basis. We are increasing our G&A guidance to a range of $460 million to $470 million and also increasing our strategic capital revenue guidance to a range of $580 million to $590 million.	고객과 그들의 변화하는 니즈에 밀착함으로써, 저희는 파이프라인의 깊이에 대해 강한 확신을 가지고 있으며 향후 몇 분기에 걸쳐 다수의 신규 착공 발표를 기대하고 있습니다. 연말을 앞두고 가이던스로 넘어가겠습니다. 지분 기준 평균 입주율은 중간값 95%로 변동이 없으며, 임대료 변동률은 연간 평균 50% 초반대를 기록할 것입니다. 동일매장 NOI 성장률 범위는 순유효 기준으로 4.25%에서 4.75%로, 현금 기준으로는 4.75%에서 5.25%로 상향 조정됩니다. 일반관리비 가이던스를 4억 6천만 달러에서 4억 7천만 달러 범위로 상향 조정하며, 전략적 자본 수익 가이던스 또한 5억 8천만 달러에서 5억 9천만 달러 범위로 상향 조정합니다.
In capital deployment, we are increasing development starts at our share to a new range of $2.75 billion to $3.25 billion. And as a reminder, only previously announced data center starts are included in this guidance. We are also increasing our combined disposition and contribution guidance by $500 million to a range of $1.5 billion to $2.25 billion at our share. In total, our guidance is for GAAP earnings to range between $3.40 and $3.50 per share. Core FFO, including net promote expense will range between $5.78 and $5.81 per share, while core FFO, excluding net promote expense will range between $5.83 and $5.86 per share, a $0.02 increase from our prior guidance.	자본 배치 측면에서, 당사 지분 기준 개발 착공을 27억 5천만 달러에서 32억 5천만 달러의 새로운 범위로 증가시키고 있습니다. 참고로, 이 가이던스에는 이전에 발표된 데이터센터 착공 건만 포함되어 있습니다. 또한 당사 지분 기준 매각 및 출자 가이던스를 5억 달러 증가시켜 15억 달러에서 22억 5천만 달러 범위로 상향 조정하고 있습니다. 전체적으로, 당사의 가이던스는 GAAP 기준 주당순이익이 3.40달러에서 3.50달러 범위가 될 것으로 예상됩니다. 순 성과보수 비용을 포함한 핵심 FFO는 주당 5.78달러에서 5.81달러 범위이며, 순 성과보수 비용을 제외한 핵심 FFO는 주당 5.83달러에서 5.86달러 범위로, 이는 이전 가이던스 대비 0.02달러 증가한 수치입니다.
To close, the outlook for global logistics is strong and the demand for data centers and distributed energy systems is robust, all of which underpins our confidence in the long-term and absolutely unique opportunity for our business. Our focus remains on disciplined growth, operational excellence and leaning in on these long-term trends. These priorities have been central to Prologis since its founding and continue to shape every decision we make. And as we reflect on the leadership that built this company and the enduring culture that Hamid has created, we do so with a deep sense of commitment and continuity. The foundation of excellence is strong.	마지막으로, 글로벌 물류에 대한 전망은 견고하며 데이터센터와 분산 에너지 시스템에 대한 수요는 강력합니다. 이 모든 것이 우리 사업의 장기적이고 절대적으로 독특한 기회에 대한 확신을 뒷받침하고 있습니다. 우리의 초점은 규율 있는 성장, 운영 우수성, 그리고 이러한 장기적 트렌드에 적극적으로 대응하는 것에 계속 맞춰져 있습니다. 이러한 우선순위들은 프롤로지스 창립 이래 핵심이 되어왔으며, 우리가 내리는 모든 결정을 계속해서 형성하고 있습니다. 그리고 이 회사를 건설한 리더십과 하미드가 만들어낸 지속적인 기업문화를 되돌아보면서, 우리는 깊은 헌신과 연속성의 의식을 가지고 그렇게 하고 있습니다. 우수성의 기반은 견고합니다.
The strategy is clear and the opportunities ahead are significant and unmatched. Thank you, and I'm going to pass the call over to Dan to close out our prepared remarks before turning to Q&A. Dan Letter President & Director Thanks, Tim. Before we move to questions, I wanted to take a moment to recognize Hamid. Today marks his last earnings call as our CEO. This is his 112th call since we went public back in 1997. It's really hard to sum up everything he's accomplished in just a few words. We've all learned so much as part of the school of AMB and Prologis under his leadership, and it's truly been a one-of-a-kind experience.	전략은 명확하고 앞으로의 기회는 상당하며 타의 추종을 불허합니다. 감사합니다. 이제 Q&A로 넘어가기 전 준비된 발언을 마무리하기 위해 Dan에게 마이크를 넘기겠습니다. Dan Letter 사장 겸 이사 감사합니다, Tim. 질의응답으로 넘어가기 전에 잠시 Hamid를 언급하고 싶습니다. 오늘이 그가 CEO로서 참여하는 마지막 실적발표 컨퍼런스콜입니다. 1997년 상장 이후 그의 112번째 컨퍼런스콜이기도 합니다. 그가 이룬 모든 성과를 단 몇 마디로 요약하기는 정말 어렵습니다. 우리 모두는 그의 리더십 하에 AMB와 Prologis라는 학교의 일원으로서 정말 많은 것을 배웠으며, 이는 진정 유일무이한 경험이었습니다.
Over more than 4 decades, Hamid has built something special, a company that leads our industry, sets the standard for innovation and puts people, culture and customers first. He's created a platform that's second to none, built on vision, courage and the ability to see around corners. For me, it's been a privilege to watch him lead to see how he balances ambition with humility and how he pushes all of us to think bigger and move faster. Hamid, on behalf of all of us at Prologis, thank you for your leadership, your trust and for everything you've done to make Prologis what it is today.	40년이 넘는 기간 동안 하미드는 특별한 것을 구축해왔습니다. 우리 업계를 선도하고, 혁신의 기준을 제시하며, 사람과 문화, 그리고 고객을 최우선으로 하는 회사를 만들어낸 것입니다. 그는 비전과 용기, 그리고 미래를 내다보는 능력을 바탕으로 그 누구도 따라올 수 없는 플랫폼을 구축했습니다. 저에게는 그가 야심과 겸손함의 균형을 맞추며 리더십을 발휘하는 모습을 지켜보고, 우리 모두가 더 크게 생각하고 더 빠르게 움직이도록 독려하는 모습을 보는 것이 특권이었습니다. 하미드, 프롤로지스의 모든 구성원을 대표하여 당신의 리더십과 신뢰, 그리고 오늘날의 프롤로지스를 만들기 위해 해주신 모든 것에 감사드립니다.
You will likely never fully comprehend the impact you've had on the people in this room, this company or this industry over the last 42 years. We're all grateful, and we're excited for what's ahead with you as Executive Chairman. With that, operator, we're ready for questions.	지난 42년간 이 회의실에 있는 사람들, 이 회사, 그리고 이 업계에 미치신 영향을 아마 완전히 이해하지는 못하실 것입니다. 저희 모두 감사하게 생각하고 있으며, 회장님께서 회장직을 맡으시면서 앞으로 펼쳐질 일들을 기대하고 있습니다. 그럼 교환원, 질문을 받을 준비가 되었습니다.

📌 요약

• 주요 실적 지표
- 3분기 순효과 기준 FFO 주당 $1.49 기록 (순프로모트 비용 제외시 $1.49)
- 임대면적 6,200만 평방피트로 분기 최고 기록 달성
- 포트폴리오 점유율 95.3%로 20bp 상승
- 순효과 기준 임대료 상승률 49%, 현금 기준 29% 기록

• 데이터센터 사업 확장
- 추가 1.5GW 용량 확보로 총 5.2GW 규모 달성
- 약 $150억 규모의 투자 기회 보유
- 자본조달 전략 다각화 검토 중

• 시장 전망 및 가이던스
- 전반적인 수요 개선세 확인, 공실률 안정화 진행
- 연간 순효과 기준 same-store NOI 성장률 4.25-4.75% 상향 조정
- 개발 투자 가이던스 $27.5-32.5억으로 상향
- 순효과 기준 Core FFO 가이던스 주당 $5.78-5.81로 조정

❓ Q&A

Original	Translation
Operator: [Operator Instructions] Our first question comes from the line of John Petersen with Jefferies.	Operator: [운영자 안내] 첫 번째 질문은 제프리스의 존 피터슨님께서 주셨습니다.
Jonathan Petersen: Jefferies LLC, Research Division Congrats on the quarter. Hard to top Dan's commentary there, but Hamid, thanks for all your honest commentary over the years. Really enjoyed starting earnings season with your call for the last 112 -- I guess I haven't been around for all 112, but for a lot of them. If I could start with a question on data centers. right at the top, you said you're exploring additional capitalization strategies. Can you talk more about what that might look like if you're looking at exploring -- establishing a fund to buy out properties upon completion or maybe more of a development fund? Or maybe just generally what your comfort level is on owning and operating data centers beyond development at this point?	Jonathan Petersen: 분기 실적 축하드립니다. Dan의 코멘트를 뛰어넘기는 어렵겠지만, Hamid, 수년간 솔직한 코멘트 정말 감사했습니다. 지난 112번의 실적발표 - 제가 112번 모두 참석하지는 못했지만 상당 기간 동안 - 귀하의 콜로 실적 시즌을 시작하는 것이 정말 즐거웠습니다. 데이터센터에 대한 질문부터 시작하고 싶습니다. 서두에서 추가적인 자본조달 전략을 검토하고 있다고 말씀하셨는데, 구체적으로 어떤 모습일지 더 자세히 말씀해 주실 수 있나요? 완공 시 부동산을 매입할 펀드 설립을 검토하고 계신 건지, 아니면 개발 펀드 형태인지요? 또는 현재 시점에서 개발을 넘어 데이터센터 소유 및 운영에 대한 전반적인 귀하의 편안함 수준은 어느 정도인지 궁금합니다.
President & Director: Thanks, John. Let me start and then maybe Tim will pile on here. But it might be helpful for me to just lay out what's going on in our data center business right now. We've talked a lot over the last couple of years about building an experienced and dedicated team from the industry. And we've been very successful in doing that, and we're going to continue to build that team into 2026. We also have really incredible operational synergies between our core business and this data center team with our procurement platform, you look at our distributed energy business now, just really significant synergies. And then this pipeline that we have is huge. It's really significant. 1.4 gigawatts of power in its secured or under construction stage or the 3.8 gigawatts in the advanced stages. So really incredible what this team has done in a very short period of time. We are continuing with the same strategy we've been sharing along the way, which is build-to-suits with these hyperscalers and it's really amazing just the active discussions and conversations and lease dialogue with these customers across our entire pipeline. As Tim mentioned in the script, every megawatt we can deliver over the next 3 years is already accounted for in conversations. So we have a big tailwind behind us there. And then if you think about our land bank, our 14,000 acres of land that we own or control, you look at our 6,000 buildings in these infill locations and think about how well we are set up for not only the current wave of AI demand, but the next wave, which will be inference. So these are big numbers, and we have taken the next step of starting an exploration over what the universe of opportunities are. What is the art of the possible for us in the data center business and capitalization? So we don't have any specifics to share with you now, but we hope to in the coming quarters.	President & Director: 고맙습니다, 존. 제가 먼저 말씀드리고 팀이 추가로 설명할 것 같습니다. 현재 저희 데이터센터 사업에서 일어나고 있는 상황을 설명드리는 것이 도움이 될 것 같습니다. 지난 몇 년간 업계에서 경험 많고 전문적인 팀을 구축하는 것에 대해 많이 이야기해왔습니다. 그리고 그 부분에서 매우 성공적인 성과를 거두었으며, 2026년까지 계속해서 이 팀을 확장해 나갈 예정입니다. 또한 저희 핵심 사업과 이 데이터센터 팀 간에는 정말 놀라운 운영 시너지가 있습니다. 저희 조달 플랫폼을 보시면, 그리고 현재 저희 분산 에너지 사업을 보시면, 정말 상당한 시너지 효과가 있습니다. 그리고 저희가 보유한 이 파이프라인은 엄청납니다. 정말 상당한 규모죠. 확보되었거나 건설 중인 단계에서 1.4기가와트(GW)의 전력이 있고, 고도화 단계에서는 3.8기가와트가 있습니다. 정말 짧은 시간 내에 이 팀이 해낸 성과가 놀랍습니다. 저희는 지금까지 공유해온 동일한 전략을 계속 추진하고 있는데, 바로 이러한 하이퍼스케일러들과의 맞춤형 건설(build-to-suits) 방식입니다. 전체 파이프라인에 걸쳐 이들 고객과의 활발한 논의와 대화, 그리고 임대 협상이 정말 놀라울 정도입니다. 팀이 대본에서 언급했듯이, 향후 3년간 저희가 공급할 수 있는 모든 메가와트는 이미 협상 과정에서 다 배정된 상황입니다. 그래서 저희에게는 큰 순풍이 불고 있는 셈이죠. 그리고 저희 토지 보유 현황을 보면, 소유하거나 통제하고 있는 14,000에이커의 토지와 이러한 도심 인접 지역의 6,000개 건물을 고려할 때, 현재의 AI 수요 물결뿐만 아니라 다음 물결인 추론(inference) 분야에도 얼마나 잘 준비되어 있는지 알 수 있습니다. 이는 상당히 큰 규모의 수치들이며, 저희는 데이터센터 사업과 자본화에서 어떤 기회들이 존재하는지, 저희에게 어떤 가능성들이 있는지에 대한 탐색을 시작하는 다음 단계를 밟았습니다. 현재로서는 구체적으로 공유드릴 내용은 없지만, 향후 몇 분기 내에는 말씀드릴 수 있기를 희망합니다.
Chief Financial Officer: And I will just pile on with one thought, Dan. It's just that in the interim, the balance sheet is obviously very capable of taking on a large volume of projects. We have almost $2 billion under construction in this last year or 2, which we can easily grow given the scale and rating of the balance sheet.	Chief Financial Officer: 한 가지만 덧붙이자면, 댄, 그 사이에 우리 대차대조표는 대규모 프로젝트들을 충분히 감당할 수 있는 역량을 갖추고 있습니다. 지난 1-2년간 거의 20억 달러 규모의 건설 중인 프로젝트를 보유하고 있는데, 우리 대차대조표의 규모와 신용등급을 고려할 때 이를 쉽게 늘릴 수 있습니다.
Operator: Our next question comes from the line of Michael Goldsmith with...	Operator: 다음 질문은 Michael Goldsmith님으로부터 받았습니다...
Michael Goldsmith: UBS Investment Bank, Research Division Congratulations, Hamid. My question is on the net absorption during the period. I think, Tim, you called out $47 million, which is a pretty material acceleration from the prior 2 quarters. So is there a way to think about how much of that was kind of pent-up demand from the uncertainty earlier in the year versus like what is kind of like the sustainable run rate? And then also just if you could talk a little bit about the cadence of leasing through the quarter so we can get a sense of if it's accelerating.	Michael Goldsmith: 축하드립니다, 하미드. 이번 기간 순흡수량(net absorption)에 대해 질문드리겠습니다. 팀, 4,700만 달러라고 말씀하셨는데, 이는 지난 2분기 대비 상당히 큰 가속화입니다. 그래서 이 중에서 올해 초 불확실성으로 인한 억눌린 수요(pent-up demand)가 얼마나 되는지, 그리고 지속 가능한 운영 수준(sustainable run rate)이 어느 정도인지 구분해서 생각해볼 방법이 있을까요? 그리고 분기 내 임대 진행 상황에 대해서도 말씀해 주실 수 있나요? 가속화되고 있는지 파악하고 싶습니다.
Chief Financial Officer: So yes, you're right. Net absorption, 47 million square feet. Yes, there's some catch-up there from the second quarter. Parsing that -- parsing the market statistics is not something that we can do. We can look at our own leasing activity and there's a clear turning point in demand. There's a clear move higher. And so some of it is catch-up, but there's just a clear step higher. And this is revealed in a variety of things, including our pipeline, which remains full. And just for context, as you make an assessment of these numbers, know that we think roughly 60 million square feet is a normal velocity, a quarterly velocity for the demand to improve in the coming quarters.	Chief Financial Officer: 맞습니다. 순흡수량이 4,700만 평방피트였습니다. 2분기에서 이어진 따라잡기 효과가 일부 있는 것이 맞습니다. 시장 통계를 세부적으로 분석하는 것은 저희가 할 수 있는 일이 아닙니다. 저희 자체 리싱 활동을 보면 수요에 명확한 전환점이 있었습니다. 분명한 상승 움직임이 있었고요. 따라서 일부는 따라잡기 효과이지만, 명확한 단계적 상승이 있었습니다. 이는 파이프라인을 포함한 다양한 지표에서 나타나고 있으며, 파이프라인은 여전히 가득 차 있습니다. 이 수치들을 평가하실 때 참고하시기 바라는 것은, 저희는 대략 6,000만 평방피트가 정상적인 속도, 즉 향후 분기들에서 수요가 개선될 분기별 속도라고 생각한다는 점입니다.
Operator: Our next question comes from the line of Steve Sakwa with Evercore ISI.	Operator: 다음 질문은 Evercore ISI의 Steve Sakwa님으로부터 받았습니다.
Steve Sakwa: Evercore ISI Institutional Equities, Research Division Dan, I echo many of the comments that you made about Hamid and really wish you luck moving forward. Maybe just following up on Michael's question about the supply and demand. As you look out over the next year or so, would it be your expectation that supply and demand are kind of largely in equilibrium? Or do you think they're still a little bit tilted more to supply outpacing demand? And I guess, what are those expectations then for market rent growth as you look out over the next 12 months?	Steve Sakwa: 다음 1년 정도를 내다봤을 때, 공급과 수요가 대체로 균형을 이룰 것으로 예상하시는지요? 아니면 여전히 공급이 수요를 다소 앞지르는 상황이 계속될 것으로 보시는지요? 그리고 향후 12개월간 시장 임대료 성장률에 대한 전망은 어떻게 되는지 궁금합니다.
President & Director: Thanks, Steve. Let me start, and I'm going to pass it over to Chris. I think the way you need to think about this right now is we're in a classic real estate cycle. Demand is strengthening, and we're seeing these large customers make decisions. That's the real big early sign of a recovery. And as supply remains low, as Tim mentioned in the script, it's below pre-COVID levels. And with occupancy and rents bottoming out, that's a good sign for what's to come. But Chris can give you some more specifics.	President & Director: 스티브, 감사합니다. 제가 먼저 말씀드리고 크리스에게 넘기겠습니다. 지금 상황을 이해하는 방식은 우리가 전형적인 부동산 사이클에 있다는 것입니다. 수요가 강화되고 있고, 대형 고객들이 결정을 내리는 것을 보고 있습니다. 이것이 회복의 진짜 초기 신호입니다. 그리고 팀이 스크립트에서 언급했듯이 공급은 여전히 낮은 수준으로, 코로나19 이전 수준보다 낮습니다. 점유율과 임대료가 바닥을 치고 있는 상황에서, 이는 앞으로 올 일들에 대한 좋은 신호입니다. 하지만 크리스가 더 구체적인 내용을 말씀드릴 수 있을 것입니다.
Chief Financial Officer: Yes, absolutely. So Steve, the key missing ingredient here was this new direction in demand that emerged over the third quarter. And so we had roughly 95 million square feet of net absorption year-to-date, and we think a full-year number will be roughly 125 million square feet. So it's on a path of improvement that will emerge. How that plays through in '26, we think vacancy rates are topping out around this level. And that's based on where the under-construction pipeline stands today, which is 190 million square feet. And so we'll see deliveries decline into 2026. a lower hurdle for net absorption to begin to cause the market to tighten. And how demand comes through in the marketplace will be a product both of the pipeline we have today and the macro environment that emerges over the next 90 days and over the course of the year.	Chief Financial Officer: 네, 물론입니다. 여기서 핵심적으로 빠져있던 요소는 3분기에 나타난 수요의 새로운 방향이었습니다. 연초부터 현재까지 약 9,500만 평방피트의 순흡수량을 기록했고, 연간 전체로는 대략 1억 2,500만 평방피트 정도가 될 것으로 보고 있습니다. 따라서 개선의 궤도에 오르고 있다고 할 수 있죠. 이것이 26년에 어떻게 전개될지 보면, 공실률이 현재 수준에서 정점을 찍을 것으로 생각합니다. 이는 현재 건설 중인 파이프라인이 1억 9,000만 평방피트라는 점에 근거한 것입니다. 따라서 2026년으로 가면서 신규 공급이 감소할 것이고, 순흡수량이 시장 타이트닝을 시작하게 만드는 허들이 낮아질 것입니다. 시장에서 수요가 어떻게 나타날지는 현재 우리가 보유한 파이프라인과 향후 90일, 그리고 올해 전체에 걸쳐 나타날 거시경제 환경 두 가지 요인의 결과가 될 것입니다.
Operator: Our next question comes from the line of Ronald Kamdem with Morgan Stanley.	Operator: 다음 질문은 모건스탠리의 로날드 캄뎀 애널리스트로부터 받았습니다.
Ronald Kamdem: Morgan Stanley, Research Division Congrats, Hamid as well. Very impressive. I guess my question was just you guys are -- it looks like you're calling for an inflection point here in occupancy and rents and so forth. I just was hoping you could sort of double-click and talk about sort of the different tenant categories, what you're seeing on the ground and any sort of markets that are standing out like Southern California?	Ronald Kamdem: 하미드, 축하드립니다. 정말 인상적입니다. 제 질문은 현재 점유율과 임대료 등에서 변곡점을 예상하고 계신 것 같은데, 다양한 임차인 카테고리별로 현장에서 보고 계신 상황과 남부 캘리포니아 같은 특별히 눈에 띄는 시장들에 대해 좀 더 자세히 말씀해 주실 수 있을까요?
Christopher Caton: Senior VP & Global Head of Research Sure. It's Chris. So demand has clearly turned a corner. I hope you're hearing that. And the market is in an inflection point, an inflection period here. This comes from greater breadth and depth of our customer discussions and their willingness to make decisions. We're seeing it in leasing volumes, as we described, including better new leasing, which had been quieter and in our sustained elevated pipeline and lease proposals. As we look at market contours and the contours of our pipeline, I'd say it's substantially similar to the color we gave you 90 days ago. So there's good activity across early proposals and more mature negotiations in terms of both new and renewal activity and across a range of markets. The one area that stood out to us was still clear strength in the larger size categories. So that's clear above 0.5 million square feet, but it's also broadening down to, say, over 250,000 square feet. So there is a move higher. As Tim described, the strength of our business is international in nature. So let's not lose that point. It's really across all the geographies he named. And then in the United States, it's really in the Sunbelt.	Christopher Caton: 수요가 확실히 전환점을 돌았습니다. 이 점을 느끼고 계시길 바랍니다. 그리고 시장은 현재 변곡점, 즉 변곡 시기에 있습니다. 이는 고객들과의 논의가 더욱 폭넓고 깊어지고 있으며, 그들이 결정을 내리려는 의지가 강해지고 있다는 점에서 나타나고 있습니다. 앞서 설명드린 바와 같이 리싱 볼륨에서도 이를 확인할 수 있는데, 그동안 조용했던 신규 리싱이 개선되고 있으며, 지속적으로 높은 수준의 파이프라인과 리스 제안서들을 보이고 있습니다. 시장 윤곽과 우리 파이프라인의 윤곽을 살펴보면, 90일 전에 말씀드린 내용과 상당히 유사하다고 말씀드릴 수 있습니다. 초기 제안서부터 더 성숙한 협상 단계까지, 신규와 갱신 활동 모두에서, 그리고 다양한 시장에 걸쳐 좋은 활동이 이어지고 있습니다. 저희가 주목한 한 가지 영역은 대형 규모 카테고리에서 여전히 명확한 강세를 보이고 있다는 점입니다. 50만 평방피트 이상에서 확실히 그렇고, 25만 평방피트 이상으로도 확대되고 있습니다. 상향 이동이 일어나고 있는 것이죠. 팀이 설명했듯이, 저희 사업의 강점은 국제적 성격을 띠고 있습니다. 이 점을 놓치지 말아야 합니다. 그가 언급한 모든 지역에 걸쳐 실제로 그렇습니다. 그리고 미국에서는 실제로 선벨트 지역에서 나타나고 있습니다.
Operator: Our next question comes from the line of Craig Mailman with Citi.	Operator: 다음 질문은 씨티의 크레이그 메일맨님께서 주신 질문입니다.
Nicholas Joseph: Citigroup Inc. Exchange Research It's Nick Joseph here with Craig. And just to echo everyone else's congrats, Hamid and best of luck. Just going back to the data center kind of comments. I understand the value creation opportunity on the development side. But how are you thinking about the normalized growth rate of data centers versus industrial just from an owned perspective?	Nicholas Joseph: 데이터센터 관련 말씀으로 돌아가서, 개발 측면에서의 가치 창출 기회는 이해하고 있습니다. 하지만 소유 관점에서 데이터센터 대비 산업용 부동산의 정상화된 성장률을 어떻게 보고 계신지요?
Chief Financial Officer: Well, I'll take the first part of that, at lease. I mean I think if you think about so far, what we have been doing on the exit side of these assets, selling them and then we're contemplating a sell-down, which will be maybe substantially the same thing. The way we think about its contribution to the growth rate is really the reinvestment of that value creation back into the core business. If we think about that in our logistics development portfolio, just to give you a rule of thumb, where we -- let's pick $5 billion as a run rate of development investment in the logistics, that ought to contribute about 150 basis points of additional growth per annum. So you could use that to benchmark a similar concept to the value creation you might expect we'll generate in this business.	Chief Financial Officer: 지금까지 이런 자산들의 엑시트 측면에서 우리가 해온 것을 생각해보면, 자산을 매각하고 있고 현재 매각 축소를 검토하고 있는데, 이는 본질적으로 거의 동일한 것입니다. 성장률에 대한 기여도를 생각하는 방식은 실제로 그 가치 창출을 핵심 사업에 재투자하는 것입니다. 물류 개발 포트폴리오를 예로 들어 경험칙을 말씀드리면, 물류 분야에 50억 달러 규모의 개발 투자를 연간 실행한다고 가정할 때, 이는 연간 약 150 베이시스 포인트의 추가 성장에 기여할 것입니다. 따라서 이 수치를 벤치마크로 활용하여 이 사업에서 창출할 것으로 예상되는 가치 창출과 유사한 개념을 평가할 수 있습니다.
Operator: Our next question comes from the line of Caitlin Burrows with Goldman Sachs.	Operator: 다음 질문은 골드만삭스의 케이틀린 버로우즈님께서 주신 질문입니다.
Caitlin Burrows: Goldman Sachs Group, Inc., Research Division I guess congrats, Hamid, on everything. And given it's your last call, I guess there's something you want to be able to talk about on the call. So I was wondering, in the press release, you mentioned that you believe it's one of the most compelling setups for logistics, rent and occupancy in the past 4 years. I feel like we've talked about it a bunch and everybody has talked about turning the quarter. corner, but everybody likes to hear your view. So, wondering, last quarter, you mentioned that market rent growth could happen in 2027. Wondering if that's still your view? And is it just, I guess, when we think of like more details on that comment in the press release, is it a setup for 2027 as opposed to like something more near term? I feel like it piqued some interest. So wondering if you could discuss a little bit.	Caitlin Burrows: 축하드립니다, 하미드. 그리고 마지막 콜이라는 점을 고려해서, 이번 콜에서 꼭 말씀하고 싶은 것이 있으실 것 같습니다. 보도자료에서 물류업계의 임대료와 입주율 측면에서 지난 4년 중 가장 매력적인 상황 중 하나라고 언급하셨는데요. 이에 대해서는 여러 번 논의했고 모든 사람들이 전환점에 대해 이야기해왔지만, 여전히 당신의 견해를 듣고 싶어합니다. 지난 분기에 시장 임대료 성장이 2027년에 일어날 수 있다고 말씀하셨는데, 여전히 그런 견해를 갖고 계신지요? 그리고 보도자료의 그 코멘트에 대한 더 자세한 내용을 생각해보면, 단기적인 것이라기보다는 2027년을 위한 준비 상황이라는 의미인가요? 어느 정도 관심을 끌었던 것 같습니다. 그래서 이에 대해 좀 더 자세히 말씀해 주실 수 있는지 궁금합니다.
Hamid Moghadam: Co-Founder, Chairman & CEO Sure, Caitlin. Here's the way I look at all of these cycles, including recovery from the global financial crisis and other things. At the end of the day, it is the rate of return and replacement costs that drive long-term rents. So we have a bogey out there. I don't know whether it's 6 months out, a year out or 2 years out. I really don't know. But I know when the market stabilizes, it will stabilize at a much higher level than today's rents. So really, what you and we and everybody else has to handicap is what is the catch-up slope from where we are today to that higher trend line, which is going to grow over time with inflation and all that. But that trend line is significantly above today's rents. We can argue how much -- and I think it's about 40% over in place and probably 25 -- 20% to 25% above market rents today. But we can debate that. But depending on how long out you assume for that, it will affect your growth rate, but those growth rates will be really high. And let's assume that it takes another quarter or 2 before we get on that trajectory. It doesn't matter because during a quarter or 2, we lease relatively small amounts of space and those marginal differences in rent don't matter much. What ultimately matters to the earning power of this company, which I acknowledge may be past the window that you guys are most interested in or may not. That is what excites me about this business.	Hamid Moghadam: 물론입니다, 케이틀린. 글로벌 금융위기 회복을 포함해 이런 모든 사이클을 보는 제 관점은 이렇습니다. 결국 장기 임대료를 결정하는 것은 수익률과 대체비용입니다. 우리 앞에는 목표가 있습니다. 그것이 6개월 후인지, 1년 후인지, 2년 후인지는 정확히 모르겠습니다. 정말 모릅니다. 하지만 시장이 안정화될 때는 현재 임대료보다 훨씬 높은 수준에서 안정화될 것이라는 점은 확실합니다. 따라서 여러분과 저희, 그리고 모든 사람들이 예측해야 할 것은 현재 위치에서 그 더 높은 추세선까지의 따라잡기 기울기가 어떨 것인가 하는 점입니다. 그 추세선은 시간이 지나면서 인플레이션 등과 함께 성장할 것입니다. 하지만 그 추세선은 현재 임대료보다 상당히 높은 수준에 있습니다. 정확한 수치에 대해서는 논의할 여지가 있지만, 현재 기존 임대료 대비 약 40% 높고 시장 임대료보다는 20~25% 정도 높다고 봅니다. 물론 이 부분은 토론의 여지가 있죠. 하지만 이런 상황이 언제까지 지속될 것으로 가정하느냐에 따라 성장률에 영향을 미치겠지만, 그 성장률은 정말 높을 것입니다. 이런 궤도에 오르기까지 1~2분기 더 걸린다고 가정해봅시다. 그렇다고 해서 문제가 되지는 않습니다. 왜냐하면 1~2분기 동안에는 상대적으로 적은 면적을 임대하게 되고, 그런 임대료의 미미한 차이는 크게 중요하지 않기 때문입니다. 궁극적으로 중요한 것은 이 회사의 수익 창출력입니다. 물론 이것이 여러분들이 가장 관심 있어 하는 시간대를 벗어날 수도 있다는 점은 인정합니다. 하지만 바로 이런 점이 저를 이 사업에 대해 흥분하게 만드는 이유입니다.
Operator: Our next question comes from the line of Vikram Malhotra with Mizuho.	Operator: 다음 질문은 미즈호의 비크람 말호트라로부터 받았습니다.
Vikram Malhotra: Mizuho Securities USA LLC, Research Division Hamid, really going to miss you on these calls. Hopefully, we hear from you in some other shape or form. Hopefully, perhaps you'll start a blog or a podcast, which will be helpful. But congratulations and wishing you all the best for your next move. Maybe just a quick -- I guess I want to clarify one thing. And then my question really is, we've talked a lot about bottoming. You said market vacancy is likely bottoming, given Prologis typically outperforms. I'm sort of wondering what your view is on the direction of Prologis' occupancy into 4Q, specifically and broadly next year and what that means for rent growth in Prologis' markets? And then just to clarify, Hamid, you mentioned on Caitlin's question. I just wanted to get a bit more specific on the next year or so, the biggest -- the big opportunity you see, specifically, is it more in vacancy? Is it more in rent growth? Or is there something else you're thinking about bigger picture in terms of the opportunity?	Vikram Malhotra: 하미드, 이런 콜에서 당신을 더 이상 볼 수 없게 되어 정말 아쉽습니다. 다른 형태로든 당신 소식을 들을 수 있기를 바랍니다. 블로그나 팟캐스트를 시작하신다면 도움이 될 것 같습니다. 하지만 축하드리고 다음 행보에 행운이 함께하기를 바랍니다. 간단히 한 가지만 명확히 하고 싶습니다. 제 질문은 바닥에 대해 많이 이야기했는데, 시장 공실률(market vacancy)이 바닥을 치고 있을 가능성이 높다고 말씀하셨고, 프롤로지스가 일반적으로 시장을 아웃퍼폼한다는 점을 고려할 때, 4분기와 내년 전반적으로 프롤로지스의 점유율 방향에 대한 견해가 궁금합니다. 그리고 이것이 프롤로지스 시장에서의 임대료 성장에 어떤 의미인지요? 그리고 명확히 하자면, 하미드, 케이틀린의 질문에서 언급하신 내용 말입니다. 내년 정도를 좀 더 구체적으로 살펴보고 싶은데요, 가장 큰 기회가 어디에 있다고 보시는지요? 공실률 개선인가요, 아니면 임대료 상승인가요? 아니면 더 큰 그림에서 다른 기회를 염두에 두고 계신 건가요?
Chief Financial Officer: Vikram, I'll start. Good multipart question there, well done. On occupancy, you can unpack our average occupancy guidance. Obviously, it provides for a range of outcomes given just there being a quarter left. But look, I'm reasonably confident we're going to sustain around this level. It would be a consistent commentary with what we said about the market, and we'll be looking for opportunities to build from there going into 2026. You asked about the market landscape. I think that was question 2. And as it relates to the rent forecast, Hamid described how hard it is to have a conviction at this point at an inflection point. And so let's just level set. Market vacancy is 7.5% today. They're going to hang around this level for a little while for a couple of quarters, let's say, and improve through '26, later in '26. And that's going to be a product of the supply that's coming in the marketplace. By the way, development starts are 75% below peak and running 25% below pre-COVID levels. And demand ran 47 million square feet in the quarter and has the potential to improve over the course of the coming year, but perhaps not quite get back to normal just given the broader macro landscape, notwithstanding the momentum we have with our customers. And so -- the thing that I think you'll see on rent growth without giving you a specific number is the weakness, the softer markets are dissipating and there's a wider range of better and stronger markets, and that's going to really evolve over the course of the next year.	Chief Financial Officer: 비크람, 제가 먼저 답변드리겠습니다. 여러 부분으로 나누어 잘 질문해주셨네요. 점유율에 대해서는 저희 평균 점유율 가이던스를 분석해보실 수 있습니다. 분명히 한 분기가 남아있다는 점을 고려할 때 다양한 결과 가능성을 제공하고 있습니다. 하지만 저희가 현재 수준 정도를 지속할 수 있을 것이라고 상당히 확신하고 있습니다. 이는 시장에 대해 저희가 말씀드린 내용과 일관된 논평이 될 것이며, 2026년으로 접어들면서 거기서부터 성장할 기회를 모색할 예정입니다. 시장 환경에 대해 질문하셨는데, 그게 두 번째 질문이었던 것 같습니다. 그리고 임대료 전망과 관련해서는, 하미드가 현재 변곡점에서 확신을 갖기가 얼마나 어려운지 설명했습니다. 그러니 현황을 정리해보겠습니다. 현재 시장 공실률은 7.5%입니다. 몇 분기 정도는 이 수준에서 머물다가 26년, 특히 26년 후반에 개선될 것으로 보입니다. 이는 시장에 공급되는 물량의 결과입니다. 참고로 개발 착공은 최고점 대비 75% 감소했고, 코로나19 이전 수준보다 25% 낮은 상태로 진행되고 있습니다. 수요는 이번 분기에 4,700만 평방피트를 기록했으며, 내년에 걸쳐 개선될 가능성이 있습니다. 하지만 고객들과의 모멘텀에도 불구하고 전반적인 거시경제 환경을 고려할 때 완전히 정상 수준으로 돌아가지는 못할 것 같습니다. 구체적인 수치를 말씀드리지는 않겠지만, 임대료 성장률에서 보시게 될 점은 약세를 보이던 연약한 시장들이 사라지고 있고, 더 좋고 강한 시장들의 범위가 넓어지고 있다는 것입니다. 이러한 변화는 내년 한 해 동안 실제로 전개될 것으로 보입니다.
President & Director: And let me just pile on one more thing before Hamid comments on whether or not he's going to start a blog or a podcast. No. Okay, you got that answer already. But going into 2026, our priorities remain the same. If you look at our build-to-suit pipeline right now, it remains robust, and we're having a phenomenal year with build-to-suits, 21 deals signed. 75% of that volume has already started this year. You should expect to see the rest of it start through the end of the year. And we're in conversations on nearly 30 million square feet of new deals. So really excited about that. It's by far the best incremental return on our investment. And then you look at our data center business. Data center business is significant, and we're going to continue to invest and keep that a high priority. And then if you also -- we're going to have started spec in 18 markets this year. And I can see that actually opening up a bit more, especially as Chris mentioned, internationally and then even in several pockets around the United States. So plenty of priorities and big things to look into '26 and be excited about.	President & Director: 2026년으로 넘어가면서 저희 우선순위는 동일하게 유지됩니다. 현재 맞춤형 건설(build-to-suit) 파이프라인을 보시면 여전히 견고한 상태이고, 올해 맞춤형 건설 부문에서 정말 뛰어난 성과를 거두고 있습니다. 21건의 계약을 체결했죠. 그 물량의 75%가 이미 올해 착공되었고, 나머지도 연말까지 착공될 것으로 예상하시면 됩니다. 그리고 현재 약 3천만 평방피트 규모의 신규 거래들에 대해 협상을 진행하고 있습니다. 정말 기대가 큽니다. 이는 저희 투자 대비 최고의 증분 수익률을 제공하는 사업이거든요. 그리고 데이터센터 사업을 보시면, 데이터센터 사업은 상당한 규모이고 저희는 계속해서 투자하며 이를 최우선 과제로 유지할 것입니다. 그리고 올해 18개 시장에서 스펙 건설을 시작할 예정입니다. 크리스가 언급했듯이 특히 해외 시장과 미국 내 여러 지역에서 이 부분이 더욱 확대될 것으로 보고 있습니다. 따라서 2026년을 바라보며 우선순위와 기대할 만한 큰 과제들이 많이 있습니다.
Operator: Our next question comes from the line of Samir Khanal with Bank of America.	Operator: 다음 질문은 Bank of America의 Samir Khanal님께서 주신 질문입니다.
Samir Khanal: BofA Securities, Research Division I guess congratulations from our side as well, Hamid. So Tim, can I ask you to provide more color on the customer sentiment you talked about the strengthening in your opening remarks? Clearly, there is the tariff news you get pretty much on a weekly basis creates the volatility. But are customers now at a point where they think this is sort of the new normal and are more comfortable making long-term decisions as we think about sort of this inflection in occupancy?	Samir Khanal: 축하 인사를 저희 쪽에서도 전하고 싶습니다, 하미드. 그럼 팀, 개회사에서 언급하신 고객 심리 개선에 대해 좀 더 자세히 설명해 주실 수 있나요? 분명히 거의 매주 나오는 관세 뉴스가 변동성을 만들어내고 있습니다. 하지만 이제 고객들이 이것이 새로운 표준(new normal)이라고 생각하고, 점유율 변곡점을 고려할 때 장기적인 결정을 내리는 데 더 편안함을 느끼는 시점에 와 있는 건가요?
President & Director: Yes, Samir, this is Dan. Yes is the answer to your question. Customers have definitely become more desensitized to the short-term noise as they look at making long-term decisions. It's great to see these well-capitalized large companies leading the way because we typically see the small and medium businesses follow suit here. So overall, they need to make these long-term decisions and can no longer be held back.	President & Director: 네, 사미르, 댄입니다. 질문에 대한 답은 '그렇다'입니다. 고객들이 장기적인 의사결정을 내릴 때 단기적인 노이즈에 대해 확실히 더 둔감해졌습니다. 자본력이 충분한 대기업들이 앞장서는 모습을 보는 것은 정말 좋은 일입니다. 왜냐하면 보통 중소기업들이 이런 대기업들의 행보를 따라가는 패턴을 보이기 때문입니다. 전반적으로 이들은 장기적인 결정을 내려야 하고, 더 이상 주저할 수 없는 상황입니다.
Operator: Our next question comes from the line of Nick Thillman with Baird.	Operator: 다음 질문은 베어드의 닉 틸만님께서 주신 질문입니다.
Nicholas Thillman: Robert W. Baird & Co. Incorporated, Research Division Congratulations, Hamid. I guess kind of looking at the overall picture, we understand demand is kind of getting back to its long-term average, starts coming down. Tim, I just kind of want to -- we hear a little bit on just credit risk and private credit. I guess, are you seeing anything in the portfolio that might give you a little bit of pause when you're looking at just kind of vacancy peaking here and then the ability to build occupancy, any sort of risk within the portfolio or the broader market in general?	Nicholas Thillman: 축하드립니다, 하미드. 전체적인 상황을 보면, 수요가 장기 평균 수준으로 돌아가고 있고 신규 착공이 감소하고 있다는 점을 이해하고 있습니다. 팀, 신용 리스크와 사모 신용(private credit)에 대해 조금 더 듣고 싶습니다. 공실률이 정점에 도달하고 있는 상황에서 입주율을 높일 수 있는 능력을 고려할 때, 포트폴리오 내에서 우려스러운 부분이 있는지, 또는 전반적인 시장에서 어떤 리스크를 보고 계신지 궁금합니다.
Chief Financial Officer: No, I would say not in the way you're asking. I mean, bad debt expense is elevated. We've been talking about that over the course of the year and even coming into the year pre tariffs, we had an expectation for a little bit elevated level. may have expected in the 30s at the beginning of the year, and our experience is probably going to be 40s in terms of basis points on revenue, well below some of the higher numbers we had seen in past crises. And we've taken the opportunity in this last cycle where it was very challenging to get space, and we could do more around customer selection and credit and did a great job improving the overall credit health of the portfolio, and I think that shows up in these statistics.	Chief Financial Officer: 아니요, 말씀하신 방식으로는 그렇지 않다고 봅니다. 대손비용(bad debt expense)이 높아진 것은 맞습니다. 연중 내내 이에 대해 말씀드려 왔고, 관세 이전부터도 올해 들어서면서 다소 높은 수준을 예상하고 있었습니다. 연초에는 30bp대를 예상했는데, 실제로는 매출 대비 40bp대가 될 것 같습니다. 이는 과거 위기 상황에서 봤던 더 높은 수치들보다는 훨씬 낮은 수준입니다. 공간 확보가 매우 어려웠던 지난 사이클에서 우리는 기회를 잡아 고객 선별과 신용 관리를 더 강화할 수 있었고, 포트폴리오 전반의 신용 건전성을 개선하는 데 훌륭한 성과를 거뒀습니다. 이런 점들이 이번 통계에 잘 나타나고 있다고 생각합니다.
Operator: Our next question comes from the line of Vince Tibone with Green Street.	Operator: 다음 질문은 Green Street의 Vince Tibone으로부터 받았습니다.
Vince Tibone: Green Street Advisors, LLC, Research Division Congratulations again, Hamid, from the entire Green Street team on a great career. And then just -- yes, I have one more question on the data center business. I just would like to understand how much data center development you'd be comfortable starting in a given year or having under construction at any given point in time. Really just trying to get at like how quickly you could potentially realize the large value creation potential from the data center land bank? Like what's the constraint from doing $3-plus billion of data center starts in a given year? It seems like demand is there and the power is secured. So I'd love to just kind of get a sense of what's the realistic pace of starts or how you're really thinking about that dynamic?	Vince Tibone: 그린 스트리트 전체 팀을 대표해서 다시 한 번 축하드립니다, 하미드. 훌륭한 커리어였습니다. 그리고 데이터센터 사업에 대해 한 가지 더 질문이 있습니다. 1년에 얼마나 많은 데이터센터 개발을 시작하는 것이 편안할지, 또는 특정 시점에 얼마나 많은 프로젝트를 동시에 건설 중인 상태로 유지하는 것이 편안할지 이해하고 싶습니다. 실제로는 데이터센터 토지 은행에서 큰 가치 창출 잠재력을 얼마나 빠르게 실현할 수 있는지 파악하려고 합니다. 1년에 30억 달러 이상의 데이터센터 착공을 하는 데 제약이 되는 요인이 무엇인지요? 수요는 있는 것 같고 전력도 확보되어 있는 것 같은데요. 그래서 현실적인 착공 속도가 어느 정도인지, 또는 이런 역학관계를 어떻게 생각하고 계신지 감을 잡고 싶습니다.
Chief Financial Officer: Vince, it's Tim. I don't know that I see a limit. $3 billion is a very easy number, honestly, to handle. I think if we were talking about a speculative program, that's where we would have a lot of consternation about what's the appropriate number and getting out on the limb. Our approach here on build-to-suits, together with the debt capacity in our balance sheet, the liquidity, the takeout options we're exploring, we're not constraining ourselves. And that's why we're very active in pursuing. I hope it's getting underscored here the incredible amount of energy we have now gathered and the volume of customer conversations that we're having is also very high. So we're going to see these volumes come through. We're preparing for them, and we're ready for them.	Chief Financial Officer: 빈스, 팀입니다. 한계가 있다고 보지는 않습니다. 30억 달러는 솔직히 처리하기 매우 쉬운 규모입니다. 만약 투기적인 프로그램에 대해 이야기하고 있다면, 적절한 규모가 무엇인지, 위험을 감수하는 것에 대해 많은 우려가 있을 것입니다. 하지만 우리의 빌드투슈트(build-to-suit) 접근 방식은 대차대조표의 부채 여력, 유동성, 그리고 우리가 검토하고 있는 인수 옵션들과 함께 진행되기 때문에 스스로를 제약하지 않고 있습니다. 그래서 우리가 매우 적극적으로 추진하고 있는 것입니다. 여기서 강조되고 있기를 바라는 것은 우리가 현재 모은 엄청난 에너지와 진행하고 있는 고객 대화의 양도 매우 많다는 점입니다. 따라서 이러한 물량들이 들어오는 것을 보게 될 것이고, 우리는 이에 대비하고 있으며 준비가 되어 있습니다.
President & Director: Yes. And Vince, the way I would think about it is power will be the constraint going forward. It won't be capital.	President & Director: 네, 맞습니다. 빈스, 제가 생각하기로는 앞으로 제약 요인은 전력이 될 것입니다. 자본이 아니라 말이죠.
Operator: Our next question comes from the line of Blaine Heck with Wells Fargo.	Operator: 다음 질문은 Wells Fargo의 Blaine Heck님으로부터 받았습니다.
Blaine Heck: Wells Fargo Securities, LLC, Research Division Great. Hamid, congrats on all your success, best of luck, and I hope we can stay in contact. Can you guys talk a little bit about your updated thoughts on the transaction market and acquisition opportunities and whether you've seen any movement in cap rates or pricing in general, as the 10-year has showed some moderation more recently?	Blaine Heck: 감사합니다. 거래 시장과 인수 기회에 대한 최신 견해, 그리고 최근 10년물 국채 금리가 어느 정도 안정세를 보이면서 캐피털라이제이션 레이트(cap rate)나 전반적인 가격 책정에 변화가 있었는지에 대해 말씀해 주실 수 있나요?
President & Director: Thanks, Blaine. The transaction market has been surprisingly resilient. As a matter of fact, volumes in '25 are up about 25% year-over-year. So we're seeing a lot more out there. Overall pricing is pretty consistent, market cap rates in the low 5s. And then I would say, IRRs in the low to mid-7s, obviously, depending on location and product type. And maybe one of the biggest drivers is how much vault is left if not more focused on shorter-term vault today than before?	President & Director: 고맙습니다, 블레인. 거래 시장이 놀랍도록 회복력을 보이고 있습니다. 실제로 25년 거래량이 전년 대비 약 25% 증가했습니다. 그래서 시장에서 훨씬 더 많은 활동을 보고 있습니다. 전반적인 가격은 상당히 일관성을 유지하고 있으며, 시장 캡 레이트(cap rate)는 5% 초반대입니다. 그리고 IRR은 7% 초반에서 중반대라고 말씀드릴 수 있겠습니다. 물론 위치와 상품 유형에 따라 달라지겠죠. 그리고 가장 큰 동력 중 하나는 남은 가치 상승 여력(vault)이 얼마나 되는지, 그리고 이전보다 단기 가치 상승에 더 집중하고 있는지 여부일 것입니다.
Operator: Our next question comes from the line of Mike Mueller with JPMorgan.	Operator: 다음 질문은 JPMorgan의 Mike Mueller로부터 받았습니다.
Michael Mueller: JPMorgan Chase & Co, Research Division Congrats, Hamid, as well and best of luck. I guess the question, can you talk about the pace of spec development leasing today and if you're seeing notable improvement there recently as well?	Michael Mueller: 축하드리며 행운을 빕니다, 하미드. 질문드리고 싶은 것은 현재 투기적 개발 리싱(spec development leasing)의 속도에 대해 말씀해 주실 수 있는지, 그리고 최근 그 부분에서도 눈에 띄는 개선을 보고 계신지요?
Chief Financial Officer: Mike, it is getting better, yes. We would typically see 7 to 8 months, I would say, on the lease-up time across spec. That did extend probably over '23, '24 by a month, 1.5 months on average, and we're slowly seeing that come back to its historical norms. So yes.	Chief Financial Officer: 네, 상황이 개선되고 있습니다. 일반적으로 투기적 개발(spec) 전반에 걸쳐 리스업 기간이 7~8개월 정도 소요된다고 보시면 됩니다. 23년, 24년에는 평균적으로 한 달에서 한 달 반 정도 연장되었는데, 현재 서서히 과거 정상 수준으로 돌아오고 있는 상황입니다. 그렇습니다.
Operator: Our next question comes from the line of Nicholas Yulico with Scotiabank.	Operator: 다음 질문은 스코샤뱅크의 니콜라스 율리코님께서 주신 질문입니다.
Nicholas Yulico: Scotiabank Global Banking and Markets, Research Division So just looking at the rent change that you guys quote the cash net effective rent change mark-to-market on leasing that happens in the quarter. It came down over the past year. And I was just hoping you could break out maybe some of the impact of that from, one, just cycling through now some tougher lease expiration comps, maybe COVID leases impacting that number? And then also on the renewals, if you could just talk about if -- since your retention is up, occupancy is starting to pick up, if you've been running a sort of occupancy first type strategy where you're willing to negotiate more on renewals and that's impacted mark-to-market. And as we think about this potential inflection here in your portfolio, is there some help that comes to the mark-to-market number because of any of these factors changing?	Nicholas Yulico: 지난 분기 임대 시 현금 순유효임대료(cash net effective rent) 변화율을 보면 작년 대비 하락했습니다. 이에 대해 몇 가지 요인을 구분해서 설명해 주실 수 있을까요? 첫째, 현재 더 어려운 임대만료 비교기준을 거치고 있는 것과 코로나 시기 임대계약들이 이 수치에 미치는 영향은 어떤지요? 둘째, 갱신계약 관련해서 말씀드리면, 임차인 유지율(retention)이 상승하고 입주율(occupancy)이 회복되기 시작하는 상황에서 입주율 우선 전략을 취하고 계신 건지요? 즉, 갱신 시 더 많은 협상을 통해 마크투마켓에 영향을 주고 있는 건지 궁금합니다. 그리고 포트폴리오에서 이러한 잠재적 변곡점을 생각해볼 때, 이런 요인들의 변화로 인해 시가평가(mark-to-market) 수치에 도움이 되는 부분이 있을까요?
Chief Financial Officer: Yes. Let me start with the prospect of rent change and kind of how the lease mark-to-market is going to sustain. Even the fact that, that's come down to 19% this quarter, I'm quoting net effective here, it was 22% last quarter. It's really important to contrast that with what our rent change is, though, in the immediate, which is in the low 50s, as I mentioned. So it does really highlight how wide the potential for rent change is off of that average. And this is also an opportunity to remind you to take a look at our expiration schedule available in the supplemental. We cast out what the expiring rent is over the next 5 years. You can unpack from that same schedule what we see as market rent and see positive rent change in the 40s is what you'll get mathematically next year. You'll see in the 30s the following, 20s and the following. That's without any further market rent growth. In fact, all the way through that expiration schedule, you'll see uplift. So I think that is a not perfectly understood or appreciated story. So I'm glad you honed in on that. With regard to pushing rents, I think, was sort of the second part of your question, we are. You may recall in years past, we've talked about an active measurement we take where we kind of watch the teams and understanding how many deals are being lost due to rents. In the go days '21, '22, we are looking to see a meaningful number there. We wanted to see that aggressiveness in negotiating. And that grounds down to about 0 maybe in '23, some of '24. We're starting to see that lift up again, which is showing the courage as some of the market conditions tighten to lean in on those conversations and push rents again. It's going to happen in different markets at different paces, but it is beginning.	Chief Financial Officer: 네, 임대료 변동 전망과 리스 시장 대비 마크업이 어떻게 지속될지부터 말씀드리겠습니다. 이번 분기에 순 실효 기준으로 19%까지 하락했고, 지난 분기에는 22%였습니다. 하지만 현재 즉시 적용되는 임대료 변동률이 50% 초반대라는 점과 대조해보는 것이 정말 중요합니다. 이는 평균 대비 임대료 변동 잠재력이 얼마나 큰지를 보여줍니다. 또한 보충 자료에서 확인하실 수 있는 만료 일정표를 살펴보시기 바랍니다. 향후 5년간 만료되는 임대료를 제시해 놓았습니다. 같은 일정표에서 시장 임대료로 보는 수치를 분석해보시면, 내년에는 수학적으로 40% 대의 긍정적인 임대료 변동을 확인하실 수 있을 것입니다. 30년대, 20년대 그리고 그 이후에도 계속해서 상승을 보실 수 있을 겁니다. 이는 추가적인 시장 임대료 상승 없이도 가능한 수치입니다. 사실 만료 일정 전체를 통틀어 상승세를 확인하실 수 있을 것입니다. 이 부분이 완전히 이해되거나 평가받지 못한 스토리라고 생각합니다. 그래서 이 점에 주목해 주셔서 기쁩니다. 임대료 인상 추진에 관해서는, 질문의 두 번째 부분이었던 것 같은데, 저희가 실제로 하고 있습니다. 과거 몇 년간 저희가 언급했던 적극적인 측정 방식을 기억하실 텐데, 팀들을 관찰하면서 임대료 때문에 얼마나 많은 거래가 무산되는지 파악하는 것입니다. 21년, 22년 호황기에는 그 수치가 상당히 의미 있는 수준을 보기를 원했습니다. 협상에서의 적극성을 원했거든요. 그런데 그 수치가 23년, 24년 일부에는 거의 0 수준까지 떨어졌습니다. 시장 상황이 긴축되면서 그러한 대화에 적극적으로 나서고 임대료를 다시 인상하려는 용기를 보여주는 상승세를 다시 목격하기 시작했습니다. 시장마다 다른 속도로 진행되겠지만, 이미 시작되고 있습니다.
Operator: Our next question comes from the line of Brendan Lynch with Barclays.	Operator: 다음 질문은 바클레이즈의 브렌던 린치님께서 주신 질문입니다.
Brendan Lynch: Barclays Bank PLC, Research Division I want to echo everyone's congratulations to Hamid. I think there will be case studies written on your career and the company built for decades to come. In terms of my question, you talked about 1/3 of your customers serving basic daily needs, about 1/3 serving cyclical demand and about 1/3 catering to more structural trends like e-commerce. Can you talk about where you're seeing the biggest changes in leasing and which of these buckets have more or less strength at present?	Brendan Lynch: Hamid에게 축하 인사를 전하고 싶습니다. 앞으로 수십 년간 당신의 경력과 회사 구축에 대한 사례 연구가 나올 것이라고 생각합니다. 질문 드리자면, 고객의 3분의 1은 기본적인 일상 필needs를 충족하고, 3분의 1은 순환적 수요를 담당하며, 나머지 3분의 1은 전자상거래와 같은 구조적 트렌드에 대응한다고 말씀하셨는데요. 리싱 부문에서 가장 큰 변화를 보이고 있는 영역이 어디인지, 그리고 현재 이 세 가지 범주 중 어느 것이 상대적으로 더 강세이거나 약세인지 말씀해 주실 수 있나요?
Christopher Caton: Senior VP & Global Head of Research Sure. It's Chris. I'll jump in. So where are the areas of biggest strength? I think for sure, e-commerce is part of the story. It's running at nearly 20% of new leasing. And so that's an area of strength. That's a global phenomenon. That's a range of market phenomena. It's also particularly infill as service levels continue to improve. So e-com would be part of that story. And then I would say stable growth businesses, so your food and beverage, your medical companies, these are companies who are investing in their supply chains to improve service levels and also manage their costs. They're looking at their networks, they're looking at their labor spend, they're managing their cost. And so there's a supply chain investment there. So then the question would be maybe where is there softness. And I would offer that there is some cyclical spending categories that are subdued. So I look at the auto space, I also look at housing-related categories. So for example, furniture. Those are areas where perhaps high interest rates have led to less robust growth in those industries generally. And so we have fewer requirements coming in from those categories.	Christopher Caton: 확실히 전자상거래가 그 이야기의 일부입니다. 신규 임대의 거의 20%를 차지하고 있습니다. 이는 강점 영역입니다. 이는 글로벌 현상이고, 다양한 시장 현상입니다. 또한 서비스 수준이 지속적으로 개선되면서 특히 인필(infill) 지역에서 두드러집니다. 그래서 전자상거래가 그 이야기의 일부가 될 것입니다. 그리고 안정적인 성장 사업들, 즉 식음료나 의료 회사들을 말씀드리고 싶습니다. 이들은 서비스 수준을 개선하고 비용을 관리하기 위해 공급망에 투자하고 있는 회사들입니다. 네트워크를 검토하고, 인건비 지출을 살펴보며, 비용을 관리하고 있습니다. 그래서 그곳에 공급망 투자가 있는 것입니다. 그렇다면 어디에서 연화가 나타나고 있는지가 질문이 될 것입니다. 저는 일부 경기순환적 지출 카테고리들이 위축되어 있다고 말씀드리고 싶습니다. 자동차 분야를 보고 있고, 주택 관련 카테고리들도 살펴보고 있습니다. 예를 들어 가구 같은 분야 말입니다. 이런 영역들은 아마도 높은 금리로 인해 해당 산업들 전반적으로 성장이 그리 견조하지 못한 상황이고, 따라서 이러한 카테고리들로부터 들어오는 요구사항들이 줄어들고 있습니다.
Operator: Our next question comes from the line of Todd Thomas with KeyBanc Capital Markets.	Operator: 다음 질문은 KeyBanc Capital Markets의 Todd Thomas님께서 주신 질문입니다.
Todd Thomas: KeyBanc Capital Markets Inc., Research Division Congrats, Sam. Best of luck. I wanted to ask about the revised guidance. It implies a sequential decrease in core FFO of about $0.06 at the midpoint. Just curious if you can discuss some of the moving pieces that we should be thinking about some of the puts and takes heading into the fourth quarter and as we think about 2026.	Todd Thomas: 수정된 가이던스에 대해 질문드리고 싶습니다. 중간값 기준으로 핵심 FFO가 순차적으로 약 0.06달러 감소할 것으로 보이는데요. 4분기로 향하면서 그리고 2026년을 생각할 때 고려해야 할 변동 요인들, 즉 긍정적 요소와 부정적 요소들에 대해 말씀해 주실 수 있을까요?
Chief Financial Officer: Todd, one of the -- there's a few elements here, and they're going to point to the need to rely on the kind of the full year to step back. A lot of what occurred in the third quarter were some timing really in 2 categories I'd highlight. One is in the timing of sales of investment tax credits. These are credits you may recall, that are generated out of our solar and energy business. We generate more credits than we can use in our own return. We sell excess credits. That happens upon the completion and stabilization of particular projects, and that timing across quarters can be uneven. We had a particularly large quarter of that in the third quarter, and you may have seen that represented in the other income line in our P&L. That is no change to our full-year forecast. That's fully expected on the full year. It's just the lumpiness between quarters. So between that and the other larger area would just be G&A. We had a lighter G&A quarter due to the timing of some particular items. It will be a little bit heavier in the fourth quarter. Those 2 things when normalized, explain what looks like a deceleration. And if you're trying to unpack kind of a run rate looking ahead at 2026, I'd use more the second half of the year versus the fourth quarter, we'll tell you a little bit more. On that point, as we look ahead to 2026, I'd call back to the building blocks that we've talked about in the past of what long-term earnings ought to look like for Prologis, which is high single digits. We get there through not just the base of same-store growth, but after leveraging that with our financial and operating leverage, piling on the value creation accretion we spoke about earlier, the contributions from the Essentials businesses. These are all the things that give you there. Into 2026, that's all in play with 2 headwinds to continue to be mindful of. One would just be about the march up on interest rates here that is still present. With the long average remaining life we have in our debt portfolio, it will be moderate, but it is kind of anti-accretive to the bottom line, if you think about it in that way, and that will still be in play for us. And the other thing that is -- will be occurring as we go through this transition and capital deployment, last year, 2024 was our lightest year of development starts since our merger, which is really kind of incredible to think about. So its contributions at stabilization, which will be broadly in 2026 to that growth rate are nearly absent. They'll be quite low. At the same time that we're really excited about the capital we're going to be reinvesting into not only just logistics, but also data center. So that deployment drag, as we've called it in the past, will be a bit more present next year. I think a simpler way of thinking through all of that might just be that a lot of the way we're looking at '26 right now feels like the way we are looking at '25 1 year ago. So hopefully, that helps.	Chief Financial Officer: 토드, 여기에는 몇 가지 요소가 있는데, 전체 연도를 기준으로 봐야 할 필요성을 보여줍니다. 3분기에 발생한 상당 부분은 제가 강조하고 싶은 두 가지 범주의 타이밍 문제였습니다. 하나는 투자세액공제(investment tax credits) 매각의 타이밍입니다. 기억하실 수도 있겠지만, 이는 저희 태양광 및 에너지 사업에서 발생하는 공제입니다. 저희는 자체 세무신고에서 사용할 수 있는 것보다 더 많은 공제를 창출합니다. 초과 공제분을 매각하는데, 이는 특정 프로젝트의 완공 및 안정화 시점에 이루어지며, 분기별 타이밍이 고르지 않을 수 있습니다. 3분기에는 이 부분이 특히 큰 분기였고, 손익계산서의 기타수익 항목에서 이를 확인하셨을 것입니다. 이는 저희 연간 전망에는 변화가 없습니다. 연간 기준으로는 완전히 예상된 결과입니다. 단지 분기별 편차가 있을 뿐이죠. 그 부분과 더불어 또 다른 큰 영역은 일반관리비입니다. 특정 항목들의 타이밍으로 인해 이번 분기 일반관리비가 상대적으로 적었습니다. 4분기에는 조금 더 늘어날 예정입니다. 이 두 가지를 정상화하면 둔화처럼 보이는 현상을 설명할 수 있습니다. 2026년을 내다보는 런레이트를 파악하려고 하신다면, 4분기보다는 하반기 전체를 기준으로 보시는 것이 더 정확한 정보를 제공할 것입니다. 이와 관련해서 2026년을 전망할 때, 과거에 논의했던 프롤로지스의 장기 수익 구조에 대한 빌딩 블록을 다시 언급하고 싶습니다. 이는 높은 한 자릿수 성장률입니다. 동일점포 성장률 기반뿐만 아니라 재무 및 운영 레버리지를 활용하고, 앞서 말씀드린 가치 창출 증대 효과와 Essentials 사업부의 기여도를 모두 더해서 그 목표에 도달하게 됩니다. 이 모든 요소들이 그 결과를 만들어내는 것입니다. 2026년까지는 이 모든 요소들이 작용하되, 계속 염두에 두어야 할 2가지 역풍이 있습니다. 하나는 현재 진행 중인 금리 상승 압박입니다. 저희 부채 포트폴리오의 평균 잔존 만기가 길기 때문에 영향은 완만하겠지만, 그런 관점에서 보면 수익성에는 부정적 요인이 되며, 이는 계속해서 저희에게 영향을 미칠 것입니다. 그리고 이러한 전환과 자본 배치를 진행하면서 일어날 또 다른 일은, 작년 2024년이 합병 이후 개발 착수가 가장 적었던 해였다는 점입니다. 정말 놀라운 일이죠. 따라서 2026년경에 광범위하게 이루어질 안정화 시점에서의 기여도는 거의 없을 것입니다. 상당히 낮을 겁니다. 동시에 우리는 물류뿐만 아니라 데이터센터에도 재투자할 자본에 대해 정말 기대하고 있습니다. 따라서 과거에 우리가 언급했던 배치 드래그(deployment drag)가 내년에는 좀 더 두드러질 것입니다. 이 모든 것을 더 간단하게 생각해보면, 현재 우리가 2026년을 바라보는 방식이 1년 전에 2025년을 바라봤던 방식과 매우 유사하다고 할 수 있습니다. 도움이 되셨기를 바랍니다.
Operator: Our next question comes from the line of John Kim with BMO Capital Markets.	Operator: 다음 질문은 BMO 캐피털 마켓의 존 김으로부터 받았습니다.
John Kim: BMO Capital Markets Equity Research Congrats to Hamid, certainly on the Mount Rushmore REIT CEOs in our book. But I'd like to ask about the direction of same-store NOI given your guidance for the year. It implies basically that it slows down to about 3.5% in the fourth quarter despite occupancy improving. I wanted to see if that was a realistic figure for you. And also, if you can remind us how you treat solar income in same store? Is it part of your same-store results, given they are additive to existing assets?	John Kim: 하미드에게 축하 인사를 전합니다. 저희가 보기에는 확실히 REIT CEO 명예의 전당에 오를 만한 분이죠. 하지만 올해 가이던스를 고려할 때 동일매장 NOI 방향성에 대해 질문드리고 싶습니다. 점유율이 개선되고 있음에도 불구하고 4분기에는 기본적으로 약 3.5%로 둔화될 것으로 시사하고 있는데요. 이것이 현실적인 수치인지 궁금합니다. 그리고 동일매장 실적에서 태양광 수익을 어떻게 처리하는지도 상기시켜 주실 수 있나요? 기존 자산에 추가적인 것이므로 동일매장 결과에 포함되는 건가요?
Chief Financial Officer: Yes. John, a statistic you guys can't see from our disclosure is what is the average occupancy within the same-store pool itself. And given our M&A and a lot of changes to what comprises same-store, it can be a markedly different number at times. And in that regard, the average occupancy in that pool a year ago is quite high, actually. And so we have that comp to work against here in the fourth quarter, and that's really what you're probably seeing in the deceleration. Rent change is really what I would stay focused on, and that's going to remain very, very strong. Yes, solar revenues and their expenses do appear in NOI. They are very small at this stage. I would highlight and relatively flat probably across years. Their growth rate is not as significant as what we hope to see in the logistics front.	Chief Financial Officer: 네, John. 여러분이 저희 공시자료에서 볼 수 없는 통계 중 하나가 동일매장 풀 내에서의 평균 점유율입니다. 저희 M&A 활동과 동일매장을 구성하는 요소들의 많은 변화를 고려하면, 때로는 현저히 다른 수치가 나올 수 있습니다. 그런 관점에서 보면, 1년 전 해당 풀의 평균 점유율이 실제로 상당히 높았습니다. 따라서 4분기에는 이러한 비교 기준과 경쟁해야 하는 상황이고, 이것이 아마도 여러분이 보고 계신 둔화의 원인일 것입니다. 임대료 변화야말로 제가 계속 주목하고 있는 부분이며, 이는 매우, 매우 강세를 유지할 것입니다. 네, 태양광 수익과 그 비용들은 NOI에 나타납니다. 현 단계에서는 매우 작은 규모이고, 연도별로 비교적 평평한 수준을 유지할 것으로 강조하고 싶습니다. 물류 부문에서 기대하는 만큼의 성장률을 보이지는 못하고 있습니다.
Operator: Our last question comes from the line of Craig Mailman with Citi.	Operator: 마지막 질문은 씨티의 크레이그 메일먼 애널리스트께서 주시겠습니다.
Craig Mailman: Citigroup Inc., Research Division And to me echo everyone say you'll be missed and best of luck in the next chapter. And I guess since I'm the last question, I'll try to pop in here. Just a clarification on Nick's earlier question about how you guys think about the growth rate for the data center side. I guess we were thinking more same-store growth of a hyperscale portfolio versus that of an industrial portfolio from an owned perspective and how you guys think about that as you're evaluating these different structures to potentially hold deals longer or perpetuity? And then the second question, Tim, I know in the past, you've talked about the gap between new lease signings and when they actually commence. And so I'm just kind of curious, from an average occupancy perspective, with the reacceleration of leasing you had here in kind of the third quarter and hopefully into the fourth, when we should really start to see that average occupancy inflect quickly back up into 95% because I guess everyone is asking about same-store and earnings, and that would be, in my view, probably a big piece of that acceleration.	Craig Mailman: 모든 분들과 마찬가지로 아쉬움을 표하며 다음 장에서의 행운을 빕니다. 마지막 질문이니만큼 여기서 몇 가지 짚고 넘어가겠습니다. 먼저 닉이 앞서 질문한 데이터센터 부문의 성장률에 대한 생각을 명확히 하고 싶습니다. 저희가 생각하고 있는 것은 소유 관점에서 하이퍼스케일 포트폴리오 대비 산업용 포트폴리오의 기존 매장 성장률(same-store growth)이고, 거래를 더 오래 보유하거나 영구적으로 보유할 수 있는 다양한 구조를 평가할 때 이를 어떻게 고려하시는지 궁금합니다. 두 번째 질문으로는, 팀, 과거에 신규 리스 계약 체결과 실제 개시 시점 간의 격차에 대해 말씀하신 적이 있는데요. 그리고 평균 입주율 관점에서 궁금한 점이 있습니다. 3분기에 임대 재가속이 있었고 4분기에도 이어지기를 기대하는 상황에서, 평균 입주율이 95%로 빠르게 반등하는 시점을 언제쯤 볼 수 있을까요? 모든 분들이 동일매장 성장과 수익에 대해 질문하고 계시는데, 제 생각에는 그런 가속화의 큰 부분이 바로 이 부분일 것 같습니다.
Chief Financial Officer: Okay. Greg, so I think that the way you're framing some of the growth discussion around data centers is just not how we're thinking about it. Going back to, I guess, it was Nick's comments, we really do think about the value creation reinvestment back into our core business. I recall Hamid's comments on this back at our Investor Day in 2023, and we've stuck with that. Now we may retain some interest as we've been talking a lot about here. But in that regard, then its contributions to base rent and same-store growth will be relatively small, right, because we'll just have a small proportionate share of those earnings. And I think I'd also highlight, I'm not sure if this was intimated in your question, but we wouldn't look at our willingness to stay in the business or grow it more or less based on its same-store growth profile. That's an earnings concept, that's a GAAP concept. We're going to look at all of these investments from a total return and value creation perspective, and that's what you see in our strategy. Do you want to hit occupancy?	Chief Financial Officer: 그렉, 데이터센터 관련 성장 논의를 그런 식으로 접근하시는 건 저희가 생각하는 방식과는 다릅니다. 닉이 언급했던 내용으로 돌아가면, 저희는 정말로 핵심 사업에 대한 가치 창출 재투자에 대해 생각하고 있습니다. 2023년 투자자의 날에 하미드가 했던 발언을 기억하는데, 저희는 그 방침을 고수해왔습니다. 물론 여기서 많이 논의했듯이 일부 지분은 보유할 수도 있습니다. 하지만 그런 경우라면 기본임대료(base rent)와 동일매장 성장률(same-store growth)에 대한 기여도는 상대적으로 작을 것입니다. 저희가 그런 수익의 작은 비례 지분만 갖게 되기 때문이죠. 그리고 한 가지 더 강조하고 싶은 점은, 질문에서 암시하신 것인지 확실하지 않지만, 저희는 동일매장 성장률 프로필을 기준으로 해당 사업에 머물거나 더 확장할 의향을 판단하지는 않습니다. 그것은 수익 개념이고, GAAP 개념입니다. 저희는 이 모든 투자를 총수익률과 가치 창출 관점에서 바라볼 것이며, 이것이 바로 저희 전략에서 보시는 바입니다. 점유율 관련해서 말씀해 주시겠습니까?
Christopher Caton: Senior VP & Global Head of Research Craig, I'm going to understand your question on returning to 95% is really a market question, given where the company is leased. So just to be clear, the market is 7.5% vacant today. And we see it hanging here for a period of time as demand normalizes in the coming years, let's say, and that will present an opportunity that will present recovery opportunity. And I want to make a long-term comment on that market vacancy. We enter this new phase of the market at a substantially lower market vacancy as compared to prior cycles. We're talking about hundreds of basis points of a superior starting point as compared to the prior cycles. And so that's going to set up the market for the rent dynamic and the optimism that Hamid shared earlier.	Christopher Caton: 시장이 현재 7.5% 공실률을 보이고 있다는 점을 명확히 말씀드리겠습니다. 향후 몇 년간 수요가 정상화되면서 이 수준이 한동안 지속될 것으로 보이며, 이는 회복 기회를 제공할 것입니다. 시장 공실률에 대해 장기적인 관점에서 말씀드리면, 우리는 이전 사이클들과 비교해 상당히 낮은 시장 공실률로 새로운 시장 국면에 진입하고 있습니다. 이전 사이클들과 비교해 수백 베이시스 포인트나 우수한 출발점에서 시작하고 있다는 말입니다. 이러한 상황이 앞서 하미드가 언급한 임대료 역학과 낙관론의 기반을 마련해 줄 것입니다.
Operator: And ladies and gentlemen, we have reached the end of the question-and-answer session. I will now turn the call back over to management for closing remarks.	Operator: 신사 숙녀 여러분, 질의응답 세션이 끝났습니다. 이제 마무리 발언을 위해 경영진에게 다시 넘겨드리겠습니다.
Hamid Moghadam: Co-Founder, Chairman & CEO Thank you. This is Hamid, and thank you, Dan, and so many of you who said so many nice things in this forum and elsewhere in the last couple of weeks. Before I wrap it up, I just wanted to share a brief personal note with you guys as my role as CEO. Yes, it has been 42 years, 27 of which have been a public company and 112 calls. I guess Warren Buffett has beaten me on longevity, but since he doesn't do calls, I think I have this record on calls for a while. But when we started this business in '83, it was a tiny start-up. The world was just a very different place in terms of our industry. Today, Prologis is one of the most valuable property companies in the world, and the business has become highly professionalized and has grown in its scope and global footprint. And to witness that arc and to have had the privilege of leading this company through it all, it's been surreal. We've navigated financial crises, geopolitical shocks, more than a few once-in-a-lifetime events. Sometimes it feels like one of those every quarter. But here's the truth. Our success has very little to do with me. It's been really the result of working with great colleagues, great partners, service providers, investors, loyal customers and, of course, a generation of you analysts and your many questions, many pesky questions because it made us better. That and a little good fortune and maybe a few good decisions along the way have been what has made this company what it is today. What I'll remember is not the deals or the numbers, but really the people and the culture. And that's what the foundation and the secret sauce to this company. So I'm stepping aside with complete confidence, and I better be that way since more than half my net worth is invested in this company. So I take this transition very seriously. And I know that our next chapter is in the hands of an exceptional leader supported by a terrific team. They embody the same vision and values that have always defined and driven Prologis. These are the people who make Prologis -- will take Prologis even further. I really believe, and I want to underline this, and I say it every year almost, that the best years of Prologis are still ahead of it. We are building a company of enduring excellence. It's been our mission, and I know we'll continue to guide everything we do. So to all of you, colleagues, customers, investors, analysts and the press, thank you for your trust, your candor and your partnership. It's been an honor of my professional life to lead this company, and I couldn't be prouder of where we are and where we're going. Okay, Dan and the team will speak to you next quarter, and I may be asking the questions. Thank you. Goodbye.	Hamid Moghadam: 감사합니다. 하미드입니다. 댄, 그리고 지난 몇 주 동안 이 자리와 다른 곳에서 좋은 말씀을 해주신 많은 분들께 감사드립니다. 마무리하기 전에 CEO로서 개인적인 이야기를 잠깐 나누고 싶습니다. 네, 42년이 흘렀고, 그 중 27년은 상장회사로, 그리고 112번의 실적발표 콜을 진행했습니다. 워렌 버핏이 장수 면에서는 저를 앞서겠지만, 그분은 콜을 하지 않으시니까 콜 횟수 기록은 당분간 제가 가지고 있을 것 같습니다. 하지만 83년에 이 사업을 시작했을 때는 아주 작은 스타트업이었습니다. 우리 업계 관점에서 보면 그때 세상은 지금과는 정말 다른 곳이었죠. 오늘날 프롤로지스는 세계에서 가장 가치 있는 부동산 회사 중 하나가 되었고, 사업은 고도로 전문화되었으며 규모와 글로벌 입지 면에서 크게 성장했습니다. 이러한 궤적을 목격하고 이 모든 과정을 통해 회사를 이끌 특권을 누린 것은 정말 꿈만 같습니다. 우리는 금융 위기, 지정학적 충격, 그리고 일생에 한 번 있을 법한 사건들을 여러 번 헤쳐 나왔습니다. 때로는 매 분기마다 그런 일들이 일어나는 것 같기도 합니다. 하지만 진실은 이렇습니다. 우리의 성공은 저와는 거의 관련이 없습니다. 정말로 훌륭한 동료들, 훌륭한 파트너들, 서비스 제공업체들, 투자자들, 충성스러운 고객들, 그리고 물론 여러분 애널리스트 한 세대와 함께 일한 결과입니다. 여러분의 수많은 질문들, 때로는 성가신 질문들까지도 말이죠. 왜냐하면 그것들이 우리를 더 나아지게 만들었기 때문입니다. 그리고 약간의 행운과 그 과정에서 몇 가지 좋은 결정들이 오늘날의 이 회사를 만든 것입니다. 제가 기억할 것은 거래나 숫자가 아니라 정말로 사람들과 문화입니다. 그것이 바로 이 회사의 기반이자 비밀 공식입니다. 그래서 저는 완전한 확신을 가지고 물러납니다. 제 순자산의 절반 이상이 이 회사에 투자되어 있으니 그럴 수밖에 없겠죠. 그래서 이번 전환을 매우 진지하게 받아들이고 있습니다. 그리고 우리의 다음 장이 훌륭한 팀의 지원을 받는 뛰어난 리더의 손에 있다는 것을 알고 있습니다. 그들은 항상 프롤로지스를 정의하고 이끌어온 동일한 비전과 가치를 구현하고 있습니다. 바로 이런 사람들이 프롤로지스를 만들어왔고, 프롤로지스를 더욱 발전시켜 나갈 것입니다. 저는 정말로 믿고 있으며, 이 점을 강조하고 싶습니다. 거의 매년 말씀드리는 것이지만, 프롤로지스의 최고의 시절은 아직 앞에 있습니다. 우리는 지속적인 우수성을 갖춘 회사를 구축하고 있습니다. 이것이 우리의 사명이었고, 앞으로도 우리가 하는 모든 일을 계속 이끌어 나갈 것임을 알고 있습니다. 동료들, 고객들, 투자자들, 애널리스트들, 그리고 언론 관계자 여러분께 신뢰와 솔직함, 그리고 파트너십에 감사드립니다. 이 회사를 이끌어온 것은 제 직업적 인생의 영광이었으며, 우리가 현재 있는 위치와 나아갈 방향에 대해 이보다 더 자랑스러울 수 없습니다. 다음 분기에는 댄과 팀이 여러분께 말씀드릴 것이고, 제가 질문을 드릴 수도 있겠습니다. 감사합니다. 안녕히 계세요.
Operator: Thank you. This concludes today's conference, and you may disconnect your lines at this time. We thank you for your participation. Have a great day.	Operator: 감사합니다. 오늘 컨퍼런스 콜을 마치겠습니다. 이제 전화를 끊으셔도 됩니다. 참여해 주셔서 감사드리며, 좋은 하루 되세요.

📌 요약

Here's a summary of the key points from the earnings call transcript in Korean:

• 시장 동향 및 실적
- 3분기 순흡수량은 4,700만 평방피트로 전분기 대비 큰 폭 상승
- 시장 공실률은 7.5% 수준에서 안정화 단계에 진입
- 임대 수요가 회복세를 보이며 특히 대형 임차인들의 활동이 활발

• 데이터센터 사업 전략
- 1.4GW 규모의 파이프라인 보유 중이며 향후 3년간 수요 확보
- 자본조달 전략 다각화 검토 중
- 전력 공급이 주요 제약요인이 될 것으로 예상

• 2026년 전망
- 임대료와 입주율이 상승 전환점에 도달
- 개발 사업은 18개 시장에서 진행 중
- 장기적으로 현재 시장 임대료 대비 20-25% 상승 여력 존재

이 내용은 전문 투자자들을 위해 핵심적인 재무 지표와 경영진의 전망, 주요 리스크 요인을 객관적으로 정리한 것입니다.