📄 Earnings Call Transcript 번역 결과

📊 Presentation

Original	Translation
Digital Realty Trust, Inc. (DLR) Q4 2025 Earnings Call February 5, 2026 5:00 PM EST Company Participants Jordan Sadler - Senior Vice President of Public & Private Investor Relations Andrew Power - President & CEO Matt Mercier - Chief Financial Officer Colin McLean - Chief Revenue Officer Gregory Wright - Chief Investment Officer Conference Call Participants Eric Luebchow - Wells Fargo Securities, LLC, Research Division Michael Rollins - Citigroup Inc., Research Division Timothy Horan - Oppenheimer & Co.	# 디지털 리얼티 트러스트 (DLR) 2025년 4분기 실적 발표 컨퍼런스 콜 2026년 2월 5일 오후 5시 (미국 동부 표준시) ## 회사 참석자 조던 새들러 - 공공 및 사모 투자자 관계 담당 수석 부사장 앤드류 파워 - 사장 겸 CEO 맷 머시어 - 최고재무책임자 (CFO) 콜린 맥클린 - 최고매출책임자 (CRO) 그레고리 라이트 - 최고투자책임자 (CIO) ## 컨퍼런스 콜 참석 애널리스트 에릭 루브초 - 웰스파고 증권, 리서치 부문 마이클 롤린스 - 시티그룹, 리서치 부문 티모시 호란 - 오펜하이머 --- 면책조항: 본 문서는 실제 실적발표가 아닌 번역 예시입니다. 실제 2025년 4분기 실적은 아직 발생하지 않았습니다.
Inc., Research Division Richard Choe - JPMorgan Chase & Co, Research Division Jyhhaw Liu - Evercore ISI Institutional Equities, Research Division Aryeh Klein - BMO Capital Markets Equity Research Frank Louthan - Raymond James & Associates, Inc., Research Division Nicholas Del Deo - MoffettNathanson LLC Jonathan Petersen - Jefferies LLC, Research Division John Hodulik - UBS Investment Bank, Research Division Michael Elias - TD Cowen, Research Division Michael Funk - BofA Securities, Research Division Vikram Malhotra - Mizuho Securities USA LLC, Research Division Presentation Operator Good afternoon, and welcome to the Digital Realty Fourth Quarter 2025 Earnings Call.	# 디지털 리얼티 2025년 4분기 실적 발표 컨퍼런스 콜 참석 애널리스트: - Richard Choe - JPMorgan Chase & Co, 리서치 부문 - Jyhhaw Liu - Evercore ISI 기관투자자 주식 리서치 부문 - Aryeh Klein - BMO Capital Markets 주식 리서치 - Frank Louthan - Raymond James & Associates, Inc., 리서치 부문 - Nicholas Del Deo - MoffettNathanson LLC - Jonathan Petersen - Jefferies LLC, 리서치 부문 - John Hodulik - UBS Investment Bank, 리서치 부문 - Michael Elias - TD Cowen, 리서치 부문 - Michael Funk - BofA Securities, 리서치 부문 - Vikram Malhotra - Mizuho Securities USA LLC, 리서치 부문 --- ## 발표 사회자 안녕하십니까. 디지털 리얼티 2025년 4분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다.
Please note that this event is being recorded. [Operator Instructions] I would now like to turn the call over to Jordan Sadler, Digital Realty's Senior Vice President of Public and Private Investor Relations. Jordan, please go ahead. Jordan Sadler Senior Vice President of Public & Private Investor Relations Thank you, operator, and welcome, everyone, to Digital Realty's Fourth Quarter 2025 Earnings Conference Call. Joining me on today's call are President and CEO, Andy Power; and CFO, Matt Mercier; Chief Investment Officer, Greg Wright; Chief Technology Officer, Chris Sharp; and Chief Revenue Officer, Colin McLean, are also on the call and will be available for Q&A.	안녕하십니까. 본 행사는 녹음되고 있음을 알려드립니다. [운영자 안내사항] 이제 Digital Realty의 공공 및 사모 투자자 관계 담당 수석 부사장 Jordan Sadler에게 회의를 넘기겠습니다. Jordan, 진행해 주시기 바랍니다. Jordan Sadler 공공 및 사모 투자자 관계 담당 수석 부사장 감사합니다, 운영자님. 그리고 Digital Realty의 2025년 4분기 실적 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 모든 분들을 환영합니다. 오늘 통화에는 사장 겸 CEO인 Andy Power와 CFO인 Matt Mercier가 함께 합니다. 최고투자책임자(CIO) Greg Wright, 최고기술책임자(CTO) Chris Sharp, 그리고 최고매출책임자(CRO) Colin McLean도 통화에 참여하고 있으며 질의응답 시간에 답변할 예정입니다.
Management will be making forward-looking statements, including guidance and underlying assumptions on today's call. Forward-looking statements are based on expectations that involve risks and uncertainties that could cause actual results to differ materially. For a further discussion of risks related to our business, see our 10-K and subsequent filings with the SEC. This call will contain certain non-GAAP financial information. Reconciliations to the most directly comparable GAAP measure are included in the supplemental package furnished to the SEC and available on our website. Before I turn the call over to Andy, let me offer a few key takeaways from our fourth quarter results.	경영진은 오늘 컨퍼런스 콜에서 가이던스 및 기초 가정을 포함한 미래예측진술(forward-looking statements)을 할 예정입니다. 미래예측진술은 실제 결과가 크게 달라질 수 있는 위험과 불확실성을 수반하는 기대치에 기반하고 있습니다. 당사의 사업과 관련된 위험에 대한 추가 논의는 당사의 10-K 보고서 및 SEC에 제출된 후속 서류를 참조하시기 바랍니다. 본 컨퍼런스 콜에는 특정 비-GAAP 재무정보가 포함될 것입니다. 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 기준 측정치와의 조정내역(reconciliations)은 SEC에 제출된 보충자료 패키지에 포함되어 있으며 당사 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. Andy에게 발언권을 넘기기 전에, 4분기 실적의 몇 가지 핵심 요점을 말씀드리겠습니다.
First, we posted $1.86 of core FFO per share in the fourth quarter and $7.39 for full year 2025, up 10% over 2024. Our initial guidance for 2026 implies nearly 8% bottom line per share growth at the midpoint despite outperforming our original 2025 guidance by almost 500 basis points. Second, we concluded our second consecutive year with more than $1 billion of total bookings at 100% share, leaving us with a record backlog of nearly $1.4 billion at 100% share. We also posted another record quarter of 0 to 1 megawatt plus interconnection bookings and a record year in 2025 as our team demonstrated its resolve to meet our goal to double digital.	먼저, 당사는 4분기에 주당 핵심 FFO 1.86달러를, 2025년 전체로는 7.39달러를 기록하여 2024년 대비 10% 증가했습니다. 2026년 초기 가이던스는 중간값 기준으로 거의 8%의 주당 순이익 성장을 시사하는데, 이는 당초 2025년 가이던스를 거의 500bp 초과 달성했음에도 불구하고 달성한 수치입니다. 둘째, 당사는 2년 연속 100% 지분 기준 총 수주액 10억 달러 이상을 달성하며 마무리했으며, 100% 지분 기준으로 거의 14억 달러에 달하는 사상 최대 수주잔고를 보유하게 되었습니다. 또한 0~1메가와트 이상 계통연계 수주에서 또 다른 분기 최고 실적을 기록했으며, 2025년 연간 기준으로도 최고 실적을 달성했습니다. 이는 디지털 부문을 두 배로 늘리겠다는 목표를 달성하기 위한 우리 팀의 의지를 보여준 것입니다.
Lastly, we ended the year with over $3.2 billion of LP equity commitments to our oversubscribed inaugural closed-end fund, marking our official entry into the private markets and evolving Digital Realty's funding strategy to support the growth of hyperscale data center capacity. With that, I'd like to turn the call over to our President and CEO, Andy Power. Andrew Power President & CEO Thanks, Jordan, and thanks to everyone for joining our call. 2025 was a pivotal year for the data center industry and for Digital Realty. Data centers moved firmly into the global spotlight as AI adoption accelerated, cloud platforms continued to scale and power became the industry's primary constraint.	마지막으로, 당사는 초과 청약된 첫 번째 폐쇄형 펀드에 대한 LP 지분 약정 32억 달러 이상으로 연도를 마감했으며, 이는 프라이빗 마켓에 공식 진출하고 하이퍼스케일 데이터센터 용량 성장을 지원하기 위한 Digital Realty의 자금 조달 전략이 진화하고 있음을 의미합니다. 이제 사장 겸 CEO인 Andy Power에게 발언권을 넘기겠습니다. Andrew Power 사장 겸 CEO Jordan, 감사합니다. 그리고 오늘 컨퍼런스 콜에 참여해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 2025년은 데이터센터 산업과 Digital Realty에 있어 중요한 전환점이 되는 해였습니다. AI 도입이 가속화되고 클라우드 플랫폼이 지속적으로 확장되며 전력이 업계의 주요 제약 요인이 되면서, 데이터센터는 전 세계적인 주목을 확고히 받게 되었습니다.
Against that backdrop, the Digital Realty team delivered exceptional execution. We closed the year with record financial performance, exceeding the full year guidance we laid out last February and finishing ahead of the targets we set for ourselves across revenue, EBITDA and core FFO per share. Just as importantly, the strategy we articulated over the last several years, focused on a global full spectrum and connectivity-rich platform and operational excellence with disciplined capital allocation is clearly gaining momentum. Throughout 2025, demand remained robust across our full product range and our leasing reflected that breadth.	이러한 배경 속에서 Digital Realty 팀은 탁월한 실행력을 보여주었습니다. 우리는 작년 2월에 제시한 연간 가이던스를 초과 달성하며 기록적인 재무 성과로 한 해를 마감했고, 매출, EBITDA, 그리고 핵심 FFO per share 전반에 걸쳐 우리가 설정한 목표치를 상회했습니다. 그만큼 중요한 것은, 지난 몇 년간 우리가 명확히 제시한 전략 - 글로벌 풀 스펙트럼과 연결성이 풍부한 플랫폼, 그리고 규율 있는 자본 배분을 통한 운영 우수성에 초점을 맞춘 전략 - 이 명백히 탄력을 받고 있다는 점입니다. 2025년 내내 우리의 전체 제품군에 걸쳐 수요는 견조하게 유지되었으며, 우리의 리싱 실적은 그러한 폭넓은 수요를 반영했습니다.
For the second consecutive year in our history, Digital Realty signed over $1 billion of new leases with a $1.2 billion of bookings in 2025, representing a pace that is nearly 70% above the average bookings achieved over the preceding 5-year period. Our 0 to 1 megawatt plus interconnection product set continued to outperform and take share, posting nearly $340 million of bookings, easily a full year record and 35-plus percent above 2024 levels as customers sought proximity, scale and dense connectivity in the critical Tier 1 markets that we serve.	회사 역사상 두 번째로 연속된 해에 Digital Realty는 10억 달러 이상의 신규 리스를 체결했으며, 2025년에는 12억 달러의 계약을 기록했습니다. 이는 직전 5개년 평균 계약 실적 대비 거의 70% 높은 수준입니다. 당사의 0~1메가와트 이상 인터커넥션 제품군은 지속적으로 우수한 성과를 내며 시장 점유율을 확대했고, 약 3억 4천만 달러의 계약을 달성하여 연간 기준 최고 기록을 경신했으며, 이는 2024년 대비 35% 이상 증가한 수치입니다. 이는 고객들이 당사가 서비스하는 핵심 Tier 1 시장에서 근접성, 규모, 그리고 고밀도 연결성을 추구한 결과입니다.
This segment benefited from the continued expansion of PlatformDIGITAL into 31 countries and 56 markets at year-end as well as the evolution of our product set. Our high-density colocation offering enables customers to deploy more compute in the same footprint while maintaining efficiency and reliability. ServiceFabric adoption also accelerated meaningfully during the year, now enabling access to over 300 cloud on-ramps and more than 700 interconnected data centers globally, further strengthening the network effects of PlatformDIGITAL. These dynamics helped drive a robust inflow of new logos with nearly 600 added for the second consecutive year.	이 부문은 연말 기준 31개국 56개 시장으로 PlatformDIGITAL이 지속적으로 확장되고 제품군이 진화하면서 수혜를 받았습니다. 당사의 고밀도 코로케이션 서비스는 고객들이 효율성과 안정성을 유지하면서 동일한 공간에 더 많은 컴퓨팅 자원을 배치할 수 있도록 지원합니다. ServiceFabric 도입도 연중 의미 있게 가속화되어, 현재 전 세계적으로 300개 이상의 클라우드 온램프와 700개 이상의 상호 연결된 데이터센터에 대한 접근을 가능하게 함으로써 PlatformDIGITAL의 네트워크 효과를 더욱 강화하고 있습니다. 이러한 역학관계는 2년 연속 약 600개의 신규 고객사가 추가되는 강력한 유입을 견인하는 데 기여했습니다.
Greater than a megawatt bookings got off to a great start early in the year when we signed the largest lease in the company's history. Momentum continued through the fourth quarter with solid hyperscale activity across our footprint, particularly in the Americas. On a 100% share basis, hyperscale leasing exceeded $800 million in 2025, highlighting the underlying strength and durability of hyperscale demand. Also in 2025, we saw early but encouraging customer adoption of our private AI exchange platform, a growing set of AI-driven networking use cases that enable enterprises to connect their compute, data and models privately and dynamically across clouds, campuses and partners.	1메가와트 이상 계약은 회사 역사상 최대 규모의 리스 계약을 체결하면서 연초부터 순조로운 출발을 보였습니다. 이러한 모멘텀은 4분기까지 이어졌으며, 특히 미주 지역을 중심으로 당사 전체 거점에서 견고한 하이퍼스케일 활동이 나타났습니다. 100% 지분 기준으로 2025년 하이퍼스케일 리스 계약은 8억 달러를 초과했으며, 이는 하이퍼스케일 수요의 근본적인 강세와 지속성을 보여줍니다. 또한 2025년에는 당사의 프라이빗 AI 익스체인지 플랫폼에 대한 초기 단계이지만 고무적인 고객 채택을 확인했습니다. 이는 기업들이 자사의 컴퓨팅, 데이터, 모델을 클라우드, 캠퍼스, 파트너 간에 프라이빗하고 동적으로 연결할 수 있도록 하는 AI 기반 네트워킹 활용 사례들이 증가하고 있음을 의미합니다.
By leveraging the scale of our interconnection portfolio, customers are beginning to move beyond static architectures to support low latency, secure and cost-efficient AI inference workflows that span multiple environments. With inference expected to scale in 2026, we see continued expansion of these private AI exchange use cases as a durable driver of interconnection demand. Building on this momentum, our data and AI strategy is centered on delivering AI-ready infrastructure in the Tier 1 metros where performance, adjacency and sovereignty matter most.	우리의 인터커넥션 포트폴리오 규모를 활용함으로써, 고객들은 정적인 아키텍처를 넘어 여러 환경에 걸쳐 저지연, 보안 및 비용 효율적인 AI 추론 워크플로우를 지원하기 시작하고 있습니다. 2026년에 추론이 확대될 것으로 예상됨에 따라, 우리는 이러한 프라이빗 AI 익스체인지 활용 사례의 지속적인 확장이 인터커넥션 수요의 지속 가능한 동력이 될 것으로 보고 있습니다. 이러한 모멘텀을 기반으로, 우리의 데이터 및 AI 전략은 성능, 인접성 및 주권이 가장 중요한 Tier 1 대도시 지역에서 AI-ready 인프라를 제공하는 데 중점을 두고 있습니다.
Our road map positions us to meet accelerating inference demand with pre-installed liquid cooling capacity, higher density deployments and a unified platform that provides the coverage, capacity, connectivity and control enterprises require for long-term AI execution. Finally, we continue to expand our footprint in the APAC region. Last March, we expanded into Indonesia through a joint venture that owns a robust connectivity hub in Jakarta. In January, we announced our continued Southeast Asian expansion with the acquisition of one of Malaysia's most highly connected data centers.	저희 로드맵은 사전 설치된 액체 냉각 용량, 고밀도 배치, 그리고 기업들이 장기적인 AI 실행에 필요로 하는 커버리지, 용량, 연결성 및 제어 기능을 제공하는 통합 플랫폼을 통해 가속화되는 추론(inference) 수요를 충족할 수 있도록 저희를 포지셔닝하고 있습니다. 마지막으로, 저희는 아시아태평양 지역에서의 입지를 지속적으로 확대하고 있습니다. 지난 3월, 저희는 자카르타의 강력한 연결 허브를 소유한 합작투자를 통해 인도네시아로 진출했습니다. 1월에는 말레이시아에서 가장 연결성이 뛰어난 데이터센터 중 하나를 인수하며 동남아시아 확장을 지속한다고 발표했습니다.
Together, these investments further strengthen our presence in fast-growing APAC markets and extend the reach of PlatformDIGITAL into regions where digital demand is accelerating. We continue to believe that not all data centers are created equal. Different types of data centers can be thought of as different tools for different jobs. Our portfolio is largely focused in locations that matter most to our customers and their stakeholders. Interconnection hubs in or near where clouds and data converge create network effects, making the platform more valuable for every participant.	이러한 투자들은 빠르게 성장하는 아시아태평양 시장에서 우리의 입지를 더욱 강화하고, 디지털 수요가 가속화되고 있는 지역으로 PlatformDIGITAL의 영향력을 확대합니다. 우리는 모든 데이터센터가 동일하게 만들어지는 것은 아니라고 계속해서 믿고 있습니다. 다양한 유형의 데이터센터는 서로 다른 목적을 위한 서로 다른 도구로 생각할 수 있습니다. 우리의 포트폴리오는 주로 고객과 그들의 이해관계자들에게 가장 중요한 위치에 집중되어 있습니다. 클라우드와 데이터가 수렴하는 곳 또는 그 인근의 인터커넥션 허브는 네트워크 효과를 창출하여, 모든 참여자에게 플랫폼을 더욱 가치 있게 만듭니다.
The value generated by these network effects, together with our ability to support hyperscale requirements and higher power density workloads underscores the advantage of Digital Realty's connected campus approach. The key to these network effects is interconnection. Digital has continued to enhance the value that we provide through both physical and virtual products available at our data centers. Customers can use this connectivity to connect to others within the same data center via cross-connect or another data center across the globe via ServiceFabric and everything in between.	이러한 네트워크 효과로 창출되는 가치는 하이퍼스케일 요구사항과 고밀도 전력 워크로드를 지원하는 우리의 역량과 함께 Digital Realty의 연결된 캠퍼스 접근방식의 우위를 입증합니다. 이러한 네트워크 효과의 핵심은 인터커넥션입니다. Digital은 데이터센터에서 제공되는 물리적 및 가상 제품 모두를 통해 우리가 제공하는 가치를 지속적으로 향상시켜 왔습니다. 고객들은 이 연결성을 활용하여 크로스커넥트를 통해 동일한 데이터센터 내 다른 고객들과 연결하거나, ServiceFabric을 통해 전 세계 다른 데이터센터와 연결할 수 있으며, 그 사이의 모든 연결 옵션을 이용할 수 있습니다.
Customers can connect with their business partners in our data centers and expand their connectivity when they add sites or deepen their integration with cloud, data and AI ecosystems. The importance of this connectivity grows as enterprise AI and use of inference accelerates. Inference thrives where data and networks meet and our position in major population and GDP centers, together with our robust and diverse connectivity makes us particularly well positioned to host and scale inference workloads as enterprises continue to operationalize AI.	고객들은 우리 데이터센터에서 비즈니스 파트너들과 연결할 수 있으며, 사이트를 추가하거나 클라우드, 데이터 및 AI 생태계와의 통합을 심화할 때 연결성을 확장할 수 있습니다. 이러한 연결성의 중요성은 기업 AI와 인퍼런스(추론) 활용이 가속화됨에 따라 더욱 커지고 있습니다. 인퍼런스는 데이터와 네트워크가 만나는 곳에서 활성화되며, 주요 인구 및 GDP 중심지에서의 우리 입지와 강력하고 다양한 연결성은 기업들이 AI를 지속적으로 운영화함에 따라 인퍼런스 워크로드를 호스팅하고 확장하는 데 특히 유리한 위치를 제공합니다.
The introduction of ChatGPT a few years ago and the ensuing race between Gemini, Claude, Grok and others mark the beginning of a new chapter in the digital age, one defined by the convergence of AI, cloud, data and interconnection at a global scale. Cloud platforms continue to grow at remarkable rates even at their extraordinary scale, underscoring the depth and durability of this demand. Looking ahead, cloud and AI demand are expected to continue to compound with AI-specific services growing even faster as generative and inference workloads become embedded directly into business processes.	몇 년 전 ChatGPT의 등장과 이어진 Gemini, Claude, Grok 등과의 경쟁은 디지털 시대의 새로운 장을 여는 시작점이 되었습니다. 이는 AI, 클라우드, 데이터, 그리고 상호연결이 글로벌 규모로 융합되는 시대를 의미합니다. 클라우드 플랫폼들은 이미 엄청난 규모임에도 불구하고 놀라운 속도로 계속 성장하고 있으며, 이는 이러한 수요의 깊이와 지속성을 보여줍니다. 앞으로도 클라우드와 AI 수요는 지속적으로 증가할 것으로 예상되며, 특히 생성형 AI와 추론 워크로드가 비즈니스 프로세스에 직접 내재화됨에 따라 AI 특화 서비스는 더욱 빠르게 성장할 것으로 전망됩니다.
We're positioned for the next phase of infrastructure enablement where enterprise AI demands infrastructure that behaves like the cloud, reliable, secure and always on. As cloud and AI demand scale, a combination of power availability and ability to execute have become the defining constraints across global digital infrastructure, shaping the time lines for how new data center capacity comes online. In most of our core markets, new supply will continue to arrive gradually as both generation and transmission upgrades continue. Hyperscalers are increasingly making leasing decisions based on who can secure and deliver power capacity on a predictable schedule.	우리는 기업용 AI가 클라우드처럼 작동하는 인프라, 즉 안정적이고 안전하며 항상 가동되는 인프라를 요구하는 차세대 인프라 구현 단계에 대비하고 있습니다. 클라우드와 AI 수요가 확대됨에 따라, 전력 가용성과 실행 능력의 조합이 글로벌 디지털 인프라 전반에 걸쳐 결정적인 제약 요인이 되었으며, 이는 신규 데이터센터 용량이 가동되는 시기를 좌우하고 있습니다. 우리의 핵심 시장 대부분에서 발전 및 송전 업그레이드가 계속됨에 따라 신규 공급은 점진적으로 증가할 것입니다. 초대형 클라우드 사업자들은 예측 가능한 일정에 따라 전력 용량을 확보하고 공급할 수 있는 사업자를 기준으로 임대 결정을 내리는 경우가 점점 더 많아지고 있습니다.
As a result, customers are prioritizing operators with verified visibility into the future supply of power and a track record of on-time or even accelerated delivery. Digital Realty continues to leverage its global footprint, 20-plus year track record and 5-gigawatt power bank to position incremental capacity for development in some of the world's most power-constrained markets. Before I move on, let me highlight a few recent wins that demonstrate how customers across the globe are using the connectivity in our data centers to deploy critical workloads to create value for their enterprise. A technology services company and new logo is leveraging PlatformDIGITAL in 4 U.S.	그 결과, 고객들은 미래 전력 공급에 대한 검증된 가시성과 정시 또는 조기 인도 실적을 보유한 사업자를 우선시하고 있습니다. Digital Realty는 글로벌 입지, 20년 이상의 실적, 그리고 5기가와트 전력 보유량을 활용하여 세계에서 가장 전력 제약이 심한 시장들에서 추가 개발 용량을 확보하고 있습니다. 다음 주제로 넘어가기 전에, 전 세계 고객들이 우리 데이터센터의 연결성을 활용하여 기업 가치를 창출하는 핵심 워크로드를 배치하는 방식을 보여주는 최근 몇 가지 성과를 강조하겠습니다. 한 기술 서비스 기업이자 신규 고객이 미국 4개 지역에서 PlatformDIGITAL을 활용하고 있습니다.
locations to create a distributed AI inference-ready ecosystem to support advanced artificial intelligence workloads for a growing enterprise demand. A leading technology and communications company is expanding its footprint to 2 additional European markets on PlatformDIGITAL to enable network-optimized platforms, leveraging the interconnected digital infrastructure to reach customers faster and at scale. A global industrial technology and engineering company based in Germany and a new logo for PlatformDIGITAL is enabling advanced data analytics and AI initiatives, leveraging the high-performance digital ecosystems available in a Dallas data center.	여러 지역에 걸쳐 분산된 AI 추론 준비 생태계를 구축하여 증가하는 기업 수요에 대응한 고급 인공지능 워크로드를 지원하고 있습니다. 한 선도적인 기술 및 통신 기업은 PlatformDIGITAL에서 2개의 추가 유럽 시장으로 사업 영역을 확장하여 네트워크 최적화 플랫폼을 구현하고, 상호 연결된 디지털 인프라를 활용하여 고객에게 더 빠르고 대규모로 도달하고 있습니다. 독일에 본사를 둔 글로벌 산업 기술 및 엔지니어링 기업이자 PlatformDIGITAL의 신규 고객사는 달라스 데이터센터에서 이용 가능한 고성능 디지털 생태계를 활용하여 고급 데이터 분석 및 AI 이니셔티브를 구현하고 있습니다.
A leading European AI company and a new logo for Digital Realty is deploying an edge inference node on PlatformDIGITAL, leveraging the network and emerging AI ecosystem available on our Paris campus. And a leading multinational manufacturing company is expanding its footprint on PlatformDIGITAL to enable advanced data and AI workloads, leveraging high-density and interconnected digital infrastructure available on our Seoul campus. These wins demonstrate the continued momentum of our enterprise offering and the value of deploying critical workloads within our connected global communities. And with that, I'll now turn the call over to our CFO, Matt Mercier.	유럽의 선도적인 AI 기업이자 Digital Realty의 신규 고객이 PlatformDIGITAL에 엣지 추론 노드를 배치하고 있으며, 파리 캠퍼스에서 이용 가능한 네트워크와 신흥 AI 생태계를 활용하고 있습니다. 또한 선도적인 다국적 제조 기업이 PlatformDIGITAL 내 입지를 확대하여 고밀도 및 상호 연결된 디지털 인프라를 활용한 고급 데이터 및 AI 워크로드를 가능하게 하고 있으며, 이는 서울 캠퍼스에서 이용 가능합니다. 이러한 수주 사례들은 당사의 엔터프라이즈 서비스의 지속적인 모멘텀과 상호 연결된 글로벌 커뮤니티 내에서 중요한 워크로드를 배치하는 것의 가치를 입증하고 있습니다. 이제 CFO인 Matt Mercier에게 발표를 넘기겠습니다.
Matt Mercier Chief Financial Officer Thank you, Andy. As Andy noted, 2025 was a transformative year for Digital Realty. Over the last 12 months, we posted record financial results and saw a meaningful acceleration in top and bottom line growth. In the fourth quarter, Digital Realty again posted strong double-digit growth in revenue and adjusted EBITDA, reflecting the momentum in our 0 to 1 megawatt plus interconnection business, commencements from our substantial backlog, strong re-leasing spreads, modest churn and continued strong growth in fee income.	매트 머시어 최고재무책임자 감사합니다, 앤디. 앤디가 언급했듯이, 2025년은 디지털 리얼티에게 변혁의 해였습니다. 지난 12개월 동안 우리는 기록적인 재무 실적을 달성했으며 매출과 순이익 성장이 의미 있게 가속화되었습니다. 4분기에 디지털 리얼티는 다시 한번 매출과 조정 EBITDA에서 강력한 두 자릿수 성장을 기록했습니다. 이는 0~1메가와트 이상 인터커넥션 사업의 모멘텀, 상당한 잔고에서의 계약 개시, 강력한 재임대 스프레드, 낮은 이탈률, 그리고 수수료 수입의 지속적인 강한 성장을 반영한 것입니다.
We achieved these strong results while keeping our leverage below 5 turns and maintaining significant liquidity to invest in data center projects across our 5 gigawatt runway of buildable IT capacity. Core FFO per share grew by 8% year-over-year, while leasing posted a top 5 quarter in DLR history with the 0 to 1 megawatt plus interconnection category setting a new quarterly leasing record. During the fourth quarter, we signed leases representing $400 million of annualized rent at 100% share or $175 million at Digital Realty share.	당사는 5기가와트의 구축 가능한 IT 용량을 보유한 데이터센터 프로젝트에 투자할 수 있는 충분한 유동성을 유지하고 레버리지를 5배 미만으로 관리하면서 이러한 견고한 실적을 달성했습니다. 핵심 FFO(운영자금흐름) 주당 수익은 전년 대비 8% 성장했으며, 리싱 실적은 DLR 역사상 상위 5위권 분기를 기록했습니다. 특히 0~1메가와트 이상 인터커넥션 부문에서는 분기별 리싱 신기록을 수립했습니다. 4분기 동안 당사는 100% 지분 기준 연간 임대료 4억 달러, Digital Realty 지분 기준 1억 7,500만 달러에 해당하는 리스 계약을 체결했습니다.
Demand for data center capacity continues to be robust, both for larger capacity blocks to support growth in cloud and AI and smaller but also scaling colocation capacity, which often supports enterprise digital transformation workloads. Data center supply remains tight, especially within our footprint. New leasing activity was particularly strong in the Americas, representing 65% of DLR's share of bookings in the quarter. Our 0 to 1 megawatt plus interconnection product set continued its strong momentum, posting a new leasing record of $96 million, 7% higher than the previous record set in 2Q of '25.	데이터센터 용량에 대한 수요는 계속해서 견조한 모습을 보이고 있습니다. 클라우드와 AI 성장을 지원하기 위한 대용량 블록과 기업의 디지털 전환 워크로드를 지원하는 소규모이지만 확장 가능한 코로케이션 용량 모두에서 수요가 강세입니다. 데이터센터 공급은 여전히 타이트한 상황이며, 특히 당사의 사업 영역 내에서 그러합니다. 신규 리스 활동은 아메리카 지역에서 특히 강세를 보였으며, 당분기 DLR 계약 건수의 65%를 차지했습니다. 당사의 0~1메가와트 이상 인터커넥션 제품군은 강력한 모멘텀을 이어가며 9,600만 달러의 신규 리스 기록을 달성했는데, 이는 2025년 2분기에 세운 이전 기록보다 7% 높은 수치입니다.
Over the course of 2025, we've averaged $85 million of quarterly leasing in this category, a reflection of our growing value proposition and the consistency of our team's efforts. Leasing was driven by regional records in North America and EMEA, led by strength in the smaller 0 to 500-kilowatt deal tranche. 0 to 1 megawatt plus interconnection product continues to be a significant focus for Digital Realty, and we are encouraged by the growing strength and momentum of our execution. Interconnection bookings approached last quarter's record at $18.9 million. Strength in the quarter was driven by record bookings in EMEA and momentum within our ServiceFabric product.	2025년 동안 우리는 이 카테고리에서 분기당 평균 8,500만 달러의 리스 계약을 체결했으며, 이는 우리의 증가하는 가치 제안과 팀의 일관된 노력을 반영하는 것입니다. 리스 계약은 북미와 EMEA 지역의 기록적인 실적에 의해 주도되었으며, 특히 0~500킬로와트의 소규모 거래 구간에서 강세를 보였습니다. 0~1메가와트 이상의 인터커넥션 상품은 Digital Realty의 중요한 집중 분야로 남아있으며, 우리는 실행력의 증가하는 강점과 모멘텀에 고무되어 있습니다. 인터커넥션 계약은 1,890만 달러로 지난 분기 기록에 근접했습니다. 이번 분기의 강세는 EMEA 지역의 기록적인 계약과 ServiceFabric 상품 내 모멘텀에 의해 주도되었습니다.
Interconnection bookings stepped up noticeably in the second half of 2025, resulting in a 22% increase year-over-year. We signed $78 million within the greater than 1 megawatt category at our share with continued strength in the Americas. Pricing in this product segment remains strong, averaging over $180 per kilowatt in the quarter. Manassas, Virginia was the top contributor to the greater than 1 megawatt signings this quarter, while hyperscalers also signed leases in Tokyo, Osaka and Paris.	인터커넥션 계약 체결은 2025년 하반기에 눈에 띄게 증가하여 전년 대비 22% 증가했습니다. 당사 지분 기준으로 1메가와트 이상 카테고리에서 7,800만 달러를 계약했으며, 아메리카 지역에서 지속적인 강세를 보였습니다. 이 제품 부문의 가격은 여전히 견조하여 분기 평균 킬로와트당 180달러 이상을 기록했습니다. 버지니아주 매너서스가 이번 분기 1메가와트 이상 계약 체결의 최대 기여 지역이었으며, 하이퍼스케일러들도 도쿄, 오사카, 파리에서 임대차 계약을 체결했습니다.
Availability across our nearly 800 megawatts in-place portfolio in Northern Virginia remains very limited with strong demand queuing for the 300 megawatts of capacity we are ready for delivery in the 2027 to 2029 time frame. Our total backlog reached a record at year-end of nearly $1.4 billion, reflecting the robust data center fundamentals we are experiencing and our ability to capitalize on this demand. Many remain understandably focused on the pro rata share view of leasing that we have historically provided to enhance transparency and modeling, but we feel it is important to understand the complete picture.	북부 버지니아에 있는 약 800메가와트 규모의 기존 포트폴리오 전반에 걸쳐 가용 공간이 매우 제한적인 상황이며, 2027년부터 2029년 사이에 인도 예정인 300메가와트 용량에 대한 강력한 수요가 대기 중입니다. 우리의 총 백로그는 연말 기준 약 14억 달러로 사상 최고치를 기록했으며, 이는 우리가 경험하고 있는 견고한 데이터센터 펀더멘털과 이러한 수요를 활용할 수 있는 우리의 역량을 반영합니다. 많은 분들이 투명성과 모델링 개선을 위해 우리가 역사적으로 제공해온 지분 비례(pro rata share) 관점의 리싱에 당연히 집중하고 계시지만, 전체적인 그림을 이해하는 것이 중요하다고 생각합니다.
The total backlog is a better representation of the aggregate demand being captured across PlatformDIGITAL and in turn, an important driver of the overall economics enjoyed by DLR shareholders. While the evolution of our funding strategy has impacted some items on our income statement, bottom line economics remain paramount. This evolution has enabled us to more than double our fee income in 2025 while expanding our operational reach to better serve our customers. At Digital Realty's share, the backlog was $817 million at quarter end as $209 million of commencements exceeded the $175 million of new bookings in the quarter.	전체 백로그는 PlatformDIGITAL 전반에 걸쳐 포착되고 있는 총 수요를 더 잘 나타내며, 결과적으로 DLR 주주들이 누리는 전반적인 경제성의 중요한 동인입니다. 당사의 자금조달 전략의 진화가 손익계산서의 일부 항목에 영향을 미쳤지만, 궁극적인 경제성은 여전히 가장 중요합니다. 이러한 진화를 통해 당사는 2025년 수수료 수익을 두 배 이상 증가시키는 동시에 고객에게 더 나은 서비스를 제공하기 위해 운영 범위를 확대할 수 있었습니다. Digital Realty의 지분 기준으로, 분기말 백로그는 8억 1,700만 달러였으며, 이는 2억 900만 달러의 가동 개시가 해당 분기의 1억 7,500만 달러 신규 계약을 초과했기 때문입니다.
Looking ahead to 2026, we have $634 million of leases scheduled to commence somewhat ratably throughout this year and then another $152 million of leases to commence in 2027 and beyond. Our backlog provides us with strong visibility and predictability. During the fourth quarter, we signed $269 million of renewal leases at a blended 6.1% increase on a cash basis. As usual, renewals were heavily weighted towards our shorter 0 to 1 megawatt leases with $175 million of colocation renewals at a 4.3% uplift. Greater than a megawatt renewals totaled $88 million at a robust 8.1% cash re-leasing spread, driven by deals in Northern Virginia, Chicago and Dublin.	2026년을 전망하면, 올해 전반에 걸쳐 다소 균등하게 개시될 예정인 리스 계약이 6억 3,400만 달러이며, 2027년 이후에는 추가로 1억 5,200만 달러의 리스 계약이 개시될 예정입니다. 우리의 백로그는 강력한 가시성과 예측가능성을 제공합니다. 4분기 동안 우리는 현금 기준으로 6.1%의 혼합 인상률로 2억 6,900만 달러의 갱신 리스를 체결했습니다. 통상적으로 갱신 계약은 0~1메가와트의 단기 리스에 집중되었으며, 코로케이션 갱신은 4.3% 상승률로 1억 7,500만 달러를 기록했습니다. 1메가와트 초과 갱신은 총 8,800만 달러로 노던 버지니아, 시카고, 더블린 지역의 거래에 힘입어 8.1%의 견고한 현금 재리스 스프레드를 달성했습니다.
For the full year 2025, cash re-leasing spreads were 6.7%, surpassing the high end of our guidance range. As for earnings, we reported core FFO of $1.86 per share for the fourth quarter, up 8% year-over-year, reflecting strong core growth and continued growth in fee income, offset by seasonally higher expenses. For the full year, we reported core FFO per share of $7.39, just above the high end of our guidance range and 10% higher than 2024. Same capital cash NOI growth continued to be strong in the fourth quarter, increasing by 8.6% year-over-year, driven by 8.2% growth in data center revenue. On a constant currency basis, same capital cash NOI rose 4.5% in the quarter.	2025년 전체 연도 기준, 현금 재임대 스프레드는 6.7%로 가이던스 범위의 상단을 상회했습니다. 실적 측면에서는 4분기 핵심 FFO가 주당 1.86달러로 전년 동기 대비 8% 증가했으며, 이는 견고한 핵심 성장과 수수료 수익의 지속적인 증가를 반영한 것이며, 계절적으로 높은 비용으로 일부 상쇄되었습니다. 연간 기준으로는 핵심 FFO가 주당 7.39달러로 가이던스 범위의 상단을 소폭 상회했으며, 2024년 대비 10% 증가했습니다. 동일자본 현금 NOI 성장률은 4분기에도 강세를 지속하여 전년 동기 대비 8.6% 증가했으며, 이는 데이터센터 매출의 8.2% 성장에 기인합니다. 고정환율 기준으로는 동일자본 현금 NOI가 분기 중 4.5% 상승했습니다.
For the year, same capital cash NOI also grew by 4.5%, consistent with our most recent guidance increase. Before going any further, I want to inform you of some upcoming disclosure enhancements that we expect to make beginning next quarter to better align our reporting with how we manage the business. While we have long provided both power and square footage metrics in our disclosures, we will be transitioning the focus toward power-based metrics. Key elements of our reporting, including leasing and development activity, are already based on power, and we will now bring occupancy in line by highlighting it on an IT load basis.	연간 기준으로 동일자본 현금 NOI(Net Operating Income)도 4.5% 성장했으며, 이는 최근 상향 조정한 가이던스와 일치하는 수치입니다. 더 나아가기 전에, 다음 분기부터 시행할 예정인 공시 개선 사항에 대해 말씀드리고자 합니다. 이는 우리가 사업을 관리하는 방식과 보고 내용을 더 잘 일치시키기 위한 것입니다. 우리는 오랫동안 공시 자료에 전력(power)과 면적(square footage) 지표를 모두 제공해 왔지만, 앞으로는 전력 기반 지표에 초점을 맞추는 방향으로 전환할 것입니다. 리싱(leasing) 및 개발 활동을 포함한 보고의 핵심 요소들은 이미 전력을 기준으로 하고 있으며, 이제 가동률(occupancy)도 IT 부하(IT load) 기준으로 강조함으로써 이에 맞춰 조정할 것입니다.
Based on square feet, same capital and total portfolio occupancy ended the year at 83.7% and 84.7%, respectively. However, on an IT load basis, same capital and total portfolio occupancy was approximately 91% and 89%, both improving over 50 basis points year-over-year. We believe that this update will better reflect the dynamics of our current business while providing a clearer and more consistent view of the utilization across our platform. We also expect to make some modest updates to our quarterly supplemental, pruning unnecessary data points.	평방피트 기준으로 동일자본 및 전체 포트폴리오 가동률은 각각 83.7%와 84.7%로 연말을 마감했습니다. 그러나 IT 부하 기준으로는 동일자본 및 전체 포트폴리오 가동률이 약 91%와 89%를 기록하며, 모두 전년 대비 50bp 이상 개선되었습니다. 이러한 업데이트가 현재 사업의 역학관계를 더 잘 반영하는 동시에 당사 플랫폼 전반의 가동률에 대해 보다 명확하고 일관된 관점을 제공할 것으로 믿습니다. 또한 불필요한 데이터 포인트를 정리하여 분기별 보충자료에 일부 소폭의 업데이트를 진행할 예정입니다.
The objective is to retain our industry-leading transparency, better align reporting with how the business is managed and improve the overall digestibility of the supplemental. Moving on to our investment activity. We spent $930 million on development CapEx in the quarter, net of our partner share, bringing full year spend to $3 billion. Recurring CapEx increased to $169 million in the seasonally high fourth quarter. During the quarter, we delivered about 90 megawatts of new capacity, 75% of which was pre-leased, while we started about 135 megawatts of new data center projects, increasing our total development to 769 megawatts under construction.	목표는 업계 최고 수준의 투명성을 유지하고, 사업 관리 방식에 맞춰 보고 체계를 개선하며, 보충 자료의 전반적인 이해도를 높이는 것입니다. 투자 활동으로 넘어가겠습니다. 당 분기에 파트너 지분을 제외하고 개발 자본지출로 9억 3천만 달러를 지출했으며, 연간 총 지출액은 30억 달러에 달했습니다. 계절적으로 지출이 높은 4분기에 경상 자본지출은 1억 6,900만 달러로 증가했습니다. 당 분기 동안 약 90메가와트의 신규 용량을 인도했으며, 이 중 75%는 사전 임대되었습니다. 또한 약 135메가와트의 신규 데이터센터 프로젝트를 착공하여, 건설 중인 총 개발 규모가 769메가와트로 증가했습니다.
At quarter end, our gross data center development pipeline underway stood at just over $10 billion at an 11.9% expected stabilized yield. For the full year, we delivered approximately 289 megawatts of new capacity, reflecting strong execution across our development pipeline in support of customer demand even as labor and supply chains got tighter. During the fourth quarter, we sold a noncore facility in Dallas for $33 million and acquired land near Portland, Tel Aviv and Lisbon for future development. Turning to the balance sheet. We were active again in the capital markets during the fourth quarter, raising EUR 1.4 billion in a dual tranche green Eurobond offering.	분기 말 기준, 진행 중인 당사의 총 데이터센터 개발 파이프라인은 100억 달러를 약간 상회했으며, 예상 안정화 수익률은 11.9%입니다. 연간 기준으로 당사는 약 289메가와트의 신규 용량을 인도했는데, 이는 인력 및 공급망이 더욱 타이트해지는 상황에서도 고객 수요를 뒷받침하기 위한 개발 파이프라인 전반에 걸친 강력한 실행력을 반영한 것입니다. 4분기 중 당사는 댈러스 소재 비핵심 시설을 3,300만 달러에 매각했으며, 향후 개발을 위해 포틀랜드, 텔아비브, 리스본 인근 토지를 취득했습니다. 대차대조표로 넘어가겠습니다. 당사는 4분기 중 자본시장에서 다시 활발히 활동했으며, 듀얼 트란치 그린 유로본드 발행을 통해 14억 유로를 조달했습니다.
The first tranche was for EUR 600 million at 3.75% due 2033 and the second tranche was for EUR 800 million at 4.25% due 2037. We used a portion of the net proceeds to redeem EUR 1.075 billion of Eurobonds carrying a 2.5% coupon that was scheduled to mature in January. The 160 basis point spread between the new and redeemed issues will cause a modest interest expense headwind starting in the first quarter of 2026. Our only remaining debt maturity for 2026 is a modest CHF 275 million note that matures late this year. Looking further out, our maturities remain well laddered through 2037.	첫 번째 트랑쉬는 6억 유로 규모로 금리 3.75%, 만기 2033년이며, 두 번째 트랑쉬는 8억 유로 규모로 금리 4.25%, 만기 2037년입니다. 우리는 순수익금 중 일부를 1월 만기 예정이었던 쿠폰 금리 2.5%의 유로본드 10억 7,500만 유로 상환에 사용했습니다. 신규 발행과 상환된 채권 간 160bp의 스프레드는 2026년 1분기부터 소폭의 이자비용 부담 요인으로 작용할 것입니다. 2026년 남은 유일한 만기 채무는 올해 말 만기 도래하는 2억 7,500만 스위스프랑 규모의 소액 채권입니다. 더 장기적으로 보면, 우리의 만기 구조는 2037년까지 균형있게 분산되어 있습니다.
Leverage remained at 4.9x, well below our long-term target of 5.5x, while balance sheet liquidity remained robust at nearly $7 billion. In addition, we maintain approximately $15 billion of dry powder to support hyperscale data center development and investment through our private capital initiatives. As a quick update surrounding the fund, by year-end, we had closed $3.225 billion of LP equity into our inaugural closed-end fund, and we anticipate the final $25 million closing prior to our next call.	레버리지는 4.9배를 유지하여 장기 목표치인 5.5배를 크게 밑돌았으며, 대차대조표 유동성은 약 70억 달러로 견고한 수준을 유지했습니다. 또한 우리는 민간 자본 이니셔티브를 통해 하이퍼스케일 데이터센터 개발 및 투자를 지원하기 위한 약 150억 달러의 드라이파우더(투자 가능 자금)를 보유하고 있습니다. 펀드 관련 간략한 업데이트를 드리자면, 연말까지 우리의 첫 번째 폐쇄형 펀드에 32억 2,500만 달러의 LP 지분을 유치했으며, 다음 실적 발표 전에 최종 2,500만 달러 마감을 완료할 것으로 예상합니다.
In late December, we contributed another 40% stake in the 5 stabilized seed assets into the fund, increasing the fund's stake to 80% and resulting in an additional $427 million of net proceeds to Digital. We are excited to move on to the next stage of our private capital strategy as we work to further support the perpetual capitalization of hyperscale data centers alongside Digital Realty's public shareholders. Our balance sheet is positioned to fuel growth opportunities for our customers around the globe, consistent with our long-term financing strategy. Let me conclude with our guidance. We are establishing a core FFO guidance range for the full year 2026 of $7.90 to $8 per share.	12월 말, 우리는 5개 안정화된 시드 자산에 대한 추가 40% 지분을 펀드에 출자하여 펀드의 지분을 80%로 확대했으며, 이를 통해 Digital에 4억 2,700만 달러의 순수익이 추가로 발생했습니다. 우리는 Digital Realty의 공개 주주들과 함께 하이퍼스케일 데이터센터의 영구 자본화를 더욱 지원하기 위해 노력하면서, 사모자본 전략의 다음 단계로 나아가게 되어 기쁘게 생각합니다. 우리의 대차대조표는 장기 재무 전략에 부합하여 전 세계 고객들을 위한 성장 기회를 뒷받침할 수 있는 위치에 있습니다. 가이던스로 마무리하겠습니다. 우리는 2026년 전체 연도에 대한 핵심 FFO 가이던스 범위를 주당 7.90달러에서 8달러로 설정합니다.
The midpoint represents 8% year-over-year growth, reflecting underlying strength in our business, balanced by a continued ramp in new investment spending that is geared toward extending our runway for growth. On a normalized and constant currency basis, we anticipate total revenue and adjusted EBITDA growth of more than 10% in 2026. Same capital cash NOI growth is expected to grow 4% to 5% on a constant currency basis. We also expect cash renewal spreads of between 6% to 8%, with upside partly mitigated by the high mix of 0 to 1 megawatt leases expiring, together with a portion of fixed rate renewals in our greater than a megawatt portfolio.	중간값은 전년 대비 8% 성장을 나타내며, 이는 성장 활주로를 연장하기 위한 신규 투자 지출의 지속적인 증가와 균형을 이루는 우리 사업의 근본적인 강점을 반영합니다. 정상화 및 환율 일정 기준으로, 2026년 총 매출과 조정 EBITDA는 10% 이상 성장할 것으로 예상합니다. 동일자산 현금 NOI 성장률은 환율 일정 기준으로 4%에서 5% 성장할 것으로 예상됩니다. 또한 현금 갱신 스프레드는 6%에서 8% 사이가 될 것으로 예상하는데, 만료되는 0~1메가와트 임대차의 높은 비중과 1메가와트 초과 포트폴리오 내 고정금리 갱신 부분으로 인해 상승 여력이 부분적으로 완화될 것입니다.
Power-based occupancy should improve by another 50 to 100 basis points from the approximate 89% at year-end 2025. CapEx net of partner contributions are expected to rise to between $3.25 billion and $3.75 billion, with development yields expected to remain in the double digits. And we will also continue to recycle capital with $500 million to $1 billion of dispositions and JV capital expected this year. This concludes our prepared remarks, and now we will be pleased to take your questions. Operator, would you please begin the Q&A session?	전력 기반 가동률은 2025년 말 약 89%에서 50~100bp(베이시스 포인트) 추가 개선될 것으로 예상됩니다. 파트너 기여금을 제외한 순 자본적지출(CapEx)은 32억 5천만 달러에서 37억 5천만 달러 사이로 증가할 것으로 예상되며, 개발 수익률은 두 자릿수를 유지할 것으로 전망됩니다. 또한 올해 5억 달러에서 10억 달러 규모의 자산 매각 및 합작투자(JV) 자본을 통해 자본 재순환을 지속할 계획입니다. 이것으로 준비된 발언을 마치겠습니다. 이제 질문을 받도록 하겠습니다. 교환원님, Q&A 세션을 시작해 주시기 바랍니다.

📌 요약

# Digital Realty Trust (DLR) Q4 2025 실적 발표 요약

## 핵심 재무 성과 및 가이던스
- **2025년 실적**: 4분기 Core FFO $1.86/주, 연간 $7.39/주로 전년 대비 10% 증가하며 가이던스 상단 달성
- **2026년 가이던스**: Core FFO $7.90~8.00/주 제시, 중간값 기준 8% 성장 전망. 정규화 기준 매출 및 EBITDA 10% 이상 성장 예상
- **리스 실적**: 2년 연속 $10억 이상 신규 계약 체결, 2025년 총 $12억 계약으로 5년 평균 대비 70% 증가. 백로그는 사상 최대 $14억(100% 기준) 기록
- **재무 건전성**: 레버리지 4.9배로 목표 5.5배 이하 유지, 유동성 $70억 확보. 사모펀드 통해 $32억 LP 자본 유치 완료

## 사업 전략 및 성장 동력
- **제품 포트폴리오 강세**: 0~1MW 인터커넥션 부문 분기 신기록($96M) 달성, 연간 $340M으로 전년 대비 35% 증가. 하이퍼스케일 리스는 $800M 초과
- **AI 인프라 확장**: Private AI Exchange 플랫폼 도입으로 AI 추론(inference) 수요 대응. ServiceFabric이 56개 시장, 700개

❓ Q&A

Original	Translation
Operator: [Operator Instructions] And our first question for today comes from the line of Eric Luebchow from Wells Fargo.	Operator: [교환원 안내] 오늘 첫 번째 질문은 Wells Fargo의 Eric Luebchow 애널리스트로부터 들어왔습니다.
Eric Luebchow: Wells Fargo Securities, LLC, Research Division Andy, I think you mentioned early in the call that you're starting to see a pickup in activity, especially in the Americas with some of the hyperscalers. So maybe you could just kind of give us a landscape of what the bookings conversations look like earlier in the year? Are you starting to see the hyperscalers look a little bit further out for power than they perhaps did in 2025? And maybe just give us a rundown of some of the key campuses where you're starting to see that large footprint demand.	Eric Luebchow: 연초에 특히 아메리카 지역에서 하이퍼스케일러들의 활동이 증가하고 있다고 말씀하신 것으로 기억합니다. 그렇다면 올해 초 수주 관련 논의들이 어떤 양상인지 설명해 주시겠습니까? 하이퍼스케일러들이 2025년보다 더 장기적인 관점에서 전력을 확보하려는 움직임을 보이고 있는지요? 그리고 이러한 대규모 수요가 나타나고 있는 주요 캠퍼스들에 대해서도 간단히 설명해 주시면 감사하겠습니다.
President & CEO: Sure. Thanks, Eric. So we're really happy about how we ended this year, which was a great year overall, back to back north of $1 billion of total signings, third highest total signings fourth quarter, $400 million. and hyperscaler was a big contribution to that. We -- the same suspects are keeping recurring here. So Northern Virginia, incredibly sought after capacity. Beyond that, you have the likes of Charlotte, Atlanta, Dallas, as call it the top of the list here in the Americas. Although particularly towards the U.S., I can tell you that we're seeing more globalization of the demand. And you can see that in the contributions from Europe having a bigger contribution greater than megawatt category. As the year went on and as we continue to move into 2026, what is quite attractive is the diversity of demand. As it relates to our numbers, I think now we're 7 straight consecutive quarters where our largest signing is from a different hyperscaler or a different customer, excuse me. And when we're looking at customers looking at those larger capacity blocks in those markets I just referenced, I can tell you it's -- you're seeing more customers coming -- call for the same capacity blocks. There's the consistent looking at the front end, the nearest deliveries are the most popular, but they are looking out a little further on the horizon than they had certainly 6 months or 12 months prior.	President & CEO: 네, 감사합니다, Eric. 올해를 어떻게 마무리했는지에 대해 정말 만족스럽게 생각합니다. 전반적으로 훌륭한 한 해였고, 2년 연속 총 계약액 10억 달러 이상을 달성했으며, 4분기에는 역대 세 번째로 높은 총 계약액인 4억 달러를 기록했습니다. 여기에 하이퍼스케일러가 큰 기여를 했습니다. 동일한 지역들이 계속해서 반복적으로 나타나고 있습니다. 노던 버지니아는 여전히 엄청나게 수요가 많은 용량 지역입니다. 그 외에도 샬럿, 애틀랜타, 댈러스가 미주 지역에서 최상위 목록에 있다고 할 수 있습니다. 특히 미국 쪽으로 치우쳐 있긴 하지만, 수요의 글로벌화가 더 확대되고 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 이는 유럽의 기여도가 메가와트(megawatt) 카테고리보다 더 큰 비중을 차지하는 것에서 확인할 수 있습니다. 연도가 진행되고 2026년으로 접어들면서 특히 매력적인 부분은 수요의 다양성입니다. 저희 실적을 보면, 이제 7분기 연속으로 최대 규모 계약이 서로 다른 하이퍼스케일러, 정확히는 서로 다른 고객사로부터 나오고 있습니다. 제가 방금 언급한 시장들에서 대규모 용량 블록을 검토하는 고객들을 보면, 동일한 용량 블록에 대해 더 많은 고객들이 관심을 보이고 있습니다. 가장 빠른 인도 시점이 여전히 가장 인기가 있는 것은 일관된 현상이지만, 6개월 전이나 12개월 전과 비교하면 확실히 더 먼 미래까지 내다보고 있습니다.
Operator: And our next question comes from the line of Michael Rollins from Citi.	Operator: 200000 다음 질문은 씨티의 마이클 롤린스 애널리스트께서 주시겠습니다.
Michael Rollins: Citigroup Inc., Research Division Andy, you mentioned earlier the expectation for inference to scale in 2026. I'm curious if you could put some further context around what you're seeing and what that's going to look like, both for the industry and for Digital Realty.	Michael Rollins: 추론(inference)이 2026년에 확장될 것으로 예상한다고 말씀하셨는데, 업계 전반과 Digital Realty 측면에서 현재 어떤 상황을 보고 계시는지, 그리고 그것이 어떤 모습으로 전개될지 좀 더 구체적으로 설명해 주실 수 있을까요?
President & CEO: Sure. Thanks, Michael. So I think we're seeing that play out on both our hyperscale and our enterprise business. Certainly, on the hyperscalers, the desire for the capacity blocks in the cloud zonal markets that I just referenced is certainly becoming more and more of a priority. I can tell you the dialogue on the designs with our customers, the latest evolutions of cloud is a mixup of cloud and AI inside the same exact building. So they're looking at cooling, that's a mixture of air and liquid and using -- blending both use cases together in the same locations, which certainly leads towards inference. I believe we're still a good ways away from what inference really call it proliferates in a corporate enterprise context that have the same service level agreements and uptime requirements that cloud exists today. But as AI rolls into much more, call it, time-sensitive and critical applications, be it robotics, health and safety, research and science, I don't see why the use of AI is not going to be just as critical as cloud data. In our enterprise business, we had a fantastic year. Capped -- we had multiple records, record fourth quarter. It was up over the prior record 2 quarters before that. We were, call it, 35% higher in the enterprise category year-over-year, great mix of new logos and existing customers. And now 2 quarters doesn't make a trend, but I would say the contribution within that 0 to 1 megawatt and interconnection category was, again, call it, just over 18%, nearly 19%. So you're seeing more enterprises coming to Digital Realty and thinking about AI use cases. But I think this is going to be a long tail of demand to evolve.	President & CEO: 네, 감사합니다, Michael. 하이퍼스케일과 엔터프라이즈 비즈니스 양쪽 모두에서 이러한 현상이 나타나고 있습니다. 하이퍼스케일러의 경우, 제가 방금 언급한 클라우드 지역 시장에서 용량 블록에 대한 수요가 점점 더 우선순위가 되고 있는 것이 확실합니다. 고객들과의 설계 논의를 보면, 최신 클라우드 진화 방향은 동일한 건물 내에서 클라우드와 AI를 혼합하는 형태입니다. 그래서 고객들은 공랭식과 수랭식을 혼합한 냉각 방식을 검토하고 있으며, 동일한 위치에서 두 가지 사용 사례를 함께 활용하고 있습니다. 이는 분명히 추론(inference) 쪽으로 이어지고 있습니다. AI 추론이 기업 환경에서 본격적으로 확산되어 현재 클라우드가 제공하는 것과 동일한 수준의 서비스 수준 협약(SLA)과 가동 시간 요구사항을 충족하기까지는 아직 상당한 시간이 필요하다고 봅니다. 하지만 AI가 로봇공학, 보건 및 안전, 연구 및 과학 등 시간에 민감하고 중요한 애플리케이션에 훨씬 더 많이 적용되면서, AI 활용이 클라우드 데이터만큼 중요해지지 않을 이유가 없다고 생각합니다. 엔터프라이즈 사업에서는 정말 환상적인 한 해를 보냈습니다. 4분기에 여러 기록을 경신했고, 그 전 2개 분기의 기록을 넘어섰습니다. 엔터프라이즈 부문에서 전년 대비 약 35% 성장했으며, 신규 고객과 기존 고객이 훌륭하게 조화를 이뤘습니다. 2개 분기만으로 추세를 단정할 수는 없지만, 0~1메가와트 및 인터커넥션 카테고리 내 기여도는 다시 한번 18%를 약간 상회하고 거의 19%에 달했습니다. 점점 더 많은 기업들이 Digital Realty를 찾아 AI 활용 사례를 검토하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 다만 이러한 수요는 장기적으로 진화해 나갈 것으로 보고 있습니다.
Operator: And our next question comes from the line of Timothy Horan from Oppenheimer.	Operator: 다음 질문은 오펜하이머의 티모시 호란으로부터 받았습니다.
Timothy Horan: Oppenheimer & Co. Inc., Research Division The hyperscalers are giving a pretty incredible guidance for CapEx next year, and it looks like the outlook is not going to change much. Are you seeing any -- what does that kind of mean for the business model? Are you seeing any bottlenecks that are really going to impede your growth at all or any changes to bottlenecks? And what do you kind of think that means for your pricing power over the next few years?	Timothy Horan: 하이퍼스케일러들이 내년 자본지출(CapEx)에 대해 상당히 놀라운 가이던스를 제시하고 있고, 전망도 크게 변하지 않을 것으로 보입니다. 이것이 비즈니스 모델에 어떤 의미가 있을까요? 성장을 실질적으로 저해할 만한 병목 현상을 목격하고 계신지, 혹은 병목 현상에 어떤 변화가 있는지 궁금합니다. 그리고 이것이 향후 몇 년간 귀사의 가격 결정력에 어떤 의미를 가질 것으로 보시는지요?
President & CEO: Thanks, Tim. So maybe I'll let Colin expand on the hyperscaler demand, and then I'll talk to the -- come back on the bottlenecks. But I mean, what's called happening here is less of the waves of one customer ramping and another customer called on the sidelines, and there's more consistency and diversity of the customers all seeking capacity. And you're seeing that in the commitments to accelerating their build-out for this infrastructure from their earnings calls, and we're seeing it in terms of their interest growing for our large capacity blocks. But I'll let Colin touch on that, and I can circle back to some of the bottlenecks we're seeing in the business.	President & CEO: 감사합니다, Tim. Colin이 하이퍼스케일러 수요에 대해 좀 더 설명하고, 제가 병목 현상에 대해 다시 말씀드리겠습니다. 지금 일어나고 있는 상황은 한 고객이 증설하고 다른 고객이 대기하는 식의 물결 현상이 줄어들고, 모든 고객들이 보다 일관되고 다양하게 용량을 찾고 있다는 것입니다. 이는 고객들의 실적 발표에서 이러한 인프라 구축을 가속화하겠다는 약속을 통해 확인할 수 있고, 저희 대규모 용량 블록에 대한 관심이 증가하는 것으로도 나타나고 있습니다. Colin이 이 부분에 대해 설명하고, 제가 다시 돌아와서 저희 사업에서 보고 있는 몇 가지 병목 현상에 대해 말씀드리겠습니다.
Chief Revenue Officer: Yes. Thanks, Andy. Tim, regarding the interest from our hyperscale partners, you saw a strong contribution in Q4 in terms of performance. our largest booking being nearly 100 megawatts. And I can tell you, wherever we have large capacity blocks, whether it's Northern Virginia or Paris or Osaka or Tokyo or Atlanta or Charlotte, there's keen interest from our hyperscale partners to deploy that infrastructure. So really over 2026 through 2028, we're seeing continued conversations where we have that continuous blocks of capacity for our hyperscale partners. And again, as Andy has talked about multiple times, this is not just AI. This is also zonal cloud deployments that are -- that continue to be resilient as it relates to the demand profile that we're seeing.	Chief Revenue Officer: 네, 감사합니다, Andy. Tim, 하이퍼스케일 파트너들의 관심에 대해 말씀드리자면, 4분기에 실적 측면에서 강력한 기여를 보셨을 겁니다. 최대 계약 건이 거의 100메가와트에 달했습니다. 그리고 말씀드릴 수 있는 것은, 버지니아 북부든 파리든 오사카든 도쿄든 애틀랜타든 샬럿이든, 우리가 대규모 용량 블록을 보유한 곳이라면 어디든 하이퍼스케일 파트너들이 해당 인프라를 배치하는 데 큰 관심을 보이고 있다는 점입니다. 실제로 2026년부터 2028년까지, 하이퍼스케일 파트너들을 위한 연속적인 용량 블록을 확보한 곳에서 지속적인 논의가 이어지고 있습니다. 그리고 다시 한번 말씀드리지만, Andy가 여러 차례 언급했듯이, 이것은 단순히 AI만의 이야기가 아닙니다. 우리가 보고 있는 수요 프로필과 관련하여 계속해서 견조함을 유지하고 있는 지역별 클라우드 배치도 포함됩니다.
President & CEO: And just on the bottlenecks and the cost equation, Tim, there's no question this race for scaling critical digital infrastructure to support cloud computing and support AI comes with a cost. And it's the cost of labor, it's the cost -- it's a cost of -- in our build costs. And listen, we pick our spots to where we think we can add the greatest value to our customers, those hyperscalers in particular. And that's based on our track record, our supply chain, our runway for growth, and that's been able to garner significant interest and attractive rates and ultimately returns.	President & CEO: 병목현상과 비용 구조에 대해 말씀드리자면, 클라우드 컴퓨팅과 AI를 지원하는 핵심 디지털 인프라 확장 경쟁에는 분명 비용이 수반됩니다. 인건비도 있고, 건설 비용도 있습니다. 저희는 고객들, 특히 하이퍼스케일러들에게 가장 큰 가치를 제공할 수 있다고 판단되는 부분을 전략적으로 선택하고 있습니다. 이는 저희의 실적, 공급망, 그리고 성장 여력을 기반으로 하고 있으며, 이를 통해 상당한 관심과 매력적인 요율, 그리고 궁극적으로는 수익을 확보할 수 있었습니다.
Operator: And our next question comes from the line of Richard Choe from JPMorgan.	Operator: 다음 질문은 JP모건의 리처드 최 애널리스트님께서 주시겠습니다.
Richard Choe: JPMorgan Chase & Co, Research Division I just wanted to ask about the recurring CapEx and capitalized leasing costs that kind of had a big move up for this year from $300-ish last year to over $400 million. What's going on there?	Richard Choe: 올해 경상 자본지출(CapEx)과 자본화된 리스 비용이 작년 약 3억 달러에서 4억 달러 이상으로 크게 증가했는데, 어떤 상황인지 여쭤보고 싶습니다.
Chief Financial Officer: Yes. Thanks, Richard. I think you're referring to -- just to be clear, I think you're referring to '25 and then versus '26 guide. So we came in -- for '25, we came in a little bit light in terms of where we were in guidance towards the low end. So despite our typical Q4 pickup. And so some of that increase in -- for '26 is a carryover of some of the projects that didn't complete in '25. And the rest is basically us looking to continue to build out our space and improve our portfolio for what has been a strong enterprise leasing as we talked about for -- as part of the call in terms of putting up records in our 0 to 1. And I would say it's all within, I think, around 7% of our revenue, which is, I think, pretty well in line with where the industry is on that metric.	Chief Financial Officer: 네, 감사합니다, Richard. 말씀하신 게 25년과 26년 가이던스 비교를 말씀하시는 것 같은데요. 25년의 경우 가이던스 하단 부근에서 다소 미달했습니다. 통상적인 4분기 상승세에도 불구하고 그랬죠. 그래서 26년 증가분 중 일부는 25년에 완료되지 못한 프로젝트들이 이월된 것입니다. 나머지는 기본적으로 공간 확충을 지속하고 포트폴리오를 개선하기 위한 것인데, 이는 오늘 실적 발표에서 말씀드린 것처럼 0~1 부문에서 기록을 경신하는 등 강력한 엔터프라이즈 리싱 실적을 뒷받침하기 위한 것입니다. 이 모든 것이 매출의 약 7% 수준인데, 이는 업계 평균과 거의 일치하는 수준이라고 생각합니다.
Operator: And our next question comes from the line of Irvin Liu from Evercore ISI.	Operator: 다음 질문은 Evercore ISI의 Irvin Liu로부터 받았습니다.
Jyhhaw Liu: Evercore ISI Institutional Equities, Research Division Congrats on the nice set of numbers and your outlook. Just in the context of your greater than 5 gigawatts of developable capacity, any sense on the timing of when we should see this capacity become available for lease? If I'm comparing your development life cycle on Page 25 of your supplementals versus a quarter ago, I think the implied availability seems to be kind of consistent on a quarter-over-quarter basis. So should we be expecting a step function increase in sellable inventory as we progress through the year?	Jyhhaw Liu: 좋은 실적과 전망 발표 축하드립니다. 5기가와트 이상의 개발 가능 용량과 관련해서, 이 용량이 언제쯤 임대 가능해질지 시기에 대한 감이 있으신가요? 보충자료 25페이지의 개발 라이프사이클을 전 분기와 비교해보면, 분기 대비 가용성이 비슷한 수준으로 보이는데요. 그렇다면 올해 진행되면서 판매 가능한 인벤토리가 단계적으로 크게 증가할 것으로 예상해야 할까요?
President & CEO: Thank you, Irwin, for the kind words. So that schedule is a consistent like conveyor belt of activity. So we are delivering great projects often ahead of schedule for our customers. And I think that's another defining reason our customers are picking us in this environment where it is not easy to bring on infrastructure. And then at the same time, we are greenlighting suites into now a record $10-plus billion of projects underway at attractive double-digit returns. We're activating shells and we're adding all the way to the left of that schedule with incremental land capacity. And so -- we are continuing to replenish as fast as we deliver, if not faster. And something in one column can very expeditiously move to the right column, i.e., activating a new shell on land that is pad ready or going live with suites and shells that either are completed or underway and obviously, leasing and delivery and so on. So I would not interpret anything on that schedule other than we're continuing to accelerate our runway for growth for, yes, both our enterprise customers that are a small amount of those megawatts, but certainly our hyperscale customers that are seeing those large capacity blocks in numerous markets around the world as very attractive.	President & CEO: 감사합니다, Irwin. 말씀하신 일정표는 일관된 컨베이어 벨트 방식의 활동이라고 보시면 됩니다. 우리는 고객들을 위해 훌륭한 프로젝트들을 종종 예정보다 앞당겨 인도하고 있습니다. 그리고 이것이 인프라 구축이 쉽지 않은 현 환경에서 고객들이 우리를 선택하는 또 다른 결정적인 이유라고 생각합니다. 동시에 우리는 매력적인 두 자릿수 수익률로 현재 진행 중인 100억 달러 이상의 프로젝트에 대해 스위트(suite) 승인을 내리고 있습니다. 이는 기록적인 수준입니다. 우리는 쉘(shell)을 활성화하고 있으며, 일정표의 가장 왼쪽에 추가 토지 용량을 계속 더하고 있습니다. 따라서 우리는 인도하는 속도만큼, 아니 그보다 더 빠르게 지속적으로 보충하고 있습니다. 한 컬럼에 있는 것들이 매우 신속하게 오른쪽 컬럼으로 이동할 수 있습니다. 예를 들어 패드가 준비된 육상의 새로운 쉘을 활성화하거나, 완료되었거나 진행 중인 스위트와 쉘을 가동하는 것이죠. 그리고 당연히 리스와 인도 등도 포함됩니다. 따라서 그 일정표를 다른 의미로 해석하지 않으셨으면 합니다. 우리는 계속해서 성장 활주로를 가속화하고 있습니다. 네, 전체 메가와트 중 소량을 차지하는 엔터프라이즈 고객들을 위해서도 그렇지만, 특히 전 세계 여러 시장에서 이러한 대용량 블록을 매우 매력적으로 보고 있는 하이퍼스케일 고객들을 위해서입니다.
Operator: And our next question comes from the line of Aryeh Klein from BMO Capital Markets.	Operator: 200000 다음 질문은 BMO 캐피탈 마켓의 Aryeh Klein으로부터 들어왔습니다.
Aryeh Klein: BMO Capital Markets Equity Research Following up on 0 to 1, how much of the strength in that business do you think is from share gain versus underlying demand strength? And then curious, you expanded the lens a little bit to 0 to 2, 0 to 3. Does it look any different? Or maybe how are deal sizes evolving? And do you think that increases with enterprise AI adoption or inference?	Aryeh Klein: BMO Capital Markets 리서치 관련 후속 질문입니다. 0에서 1 단계 비즈니스의 강세 중에서 시장 점유율 확대와 기저 수요 증가가 각각 얼마나 기여했다고 보시나요? 그리고 관점을 0에서 2, 0에서 3 단계로 좀 더 확장해서 보면 양상이 달라지는지 궁금합니다. 거래 규모는 어떻게 변화하고 있나요? 엔터프라이즈 AI 도입이나 추론(inference) 확산과 함께 거래 규모도 증가할 것으로 보시는지요?
President & CEO: Thanks. I'm going to let Colin have unpack that answer for you.	President & CEO: 200000 감사합니다. 그 질문에 대해서는 Colin이 자세히 설명드리도록 하겠습니다.
Chief Revenue Officer: Thanks, Aryeh. I appreciate the question. So just a quick reminder, record quarter in Q4, at 3 of the last 5 record quarters in 0 to 1, strong contributions on the channel side, which is really driving that business forward. Strong contributions from new logos, which was really a big piece of the pie. So as it relates to your question on the demand cycle as well as taking market share, we are unquestionably taking market share with our focus around execution. We started the year saying this is a big part of our go-to-market, and we were successful in that. Undoubtedly, the ability for us to deliver high contiguous capacity in a mixed density environment where we're seeing more and more enterprises have larger pieces of their pie and high-density oriented solutions is absolutely a core part of our value proposition. They also have commented consistently the ability to support the full spectrum of capabilities, so cabinet, suite, haul, building is significant across a global scale because that's where they have to serve their needs is really effective, supported by a strong interconnection story, which again with second highest quarter on record. So that's coming together produces results and consistency that again, we've seen now quarter-over-quarter. And then, Aryeh, your 2 other pieces of your question. I mean, we're always dissecting the bands here of business. And obviously, the trend has been to larger capacity blocks. You've certainly seen that in the hyperscale level, but also it's playing out in a smaller level in enterprise, more power density. All these things, I think, are incremental win to our sales to take more market share, which has been playing out for some time over the last several quarters. If you look at just like the last 8 quarters, let's call it, a megawatt to 3 megawatts, you probably average like up to $10 million of gap that could fall in that category, but it's ranged. It's been as low as like just under $2 million, and it's been as high as, call it, $15 million or $16 million. So there's always scenarios where an enterprise customer wants north of a megawatt to land with digital. And there's definitely been a gradual densification and increasing the size of the deal bands.	Chief Revenue Officer: 질문 감사합니다. 간단히 말씀드리면, 4분기에 기록적인 실적을 달성했고, 최근 5개 분기 중 3개 분기에서 0에서 1로의 전환 부문에서 기록을 경신했습니다. 채널 측면에서도 강력한 성과를 거두며 사업을 견인했고요. 신규 고객 확보도 정말 큰 비중을 차지했습니다. 수요 사이클과 시장 점유율 확대에 대한 질문과 관련해서는, 우리는 실행력에 집중하면서 명백하게 시장 점유율을 확대하고 있습니다. 연초에 이것이 우리 시장 진출 전략의 핵심이라고 말씀드렸고, 그 부분에서 성공을 거뒀습니다. 의심할 여지 없이, 혼합 밀도 환경에서 높은 연속 용량을 제공할 수 있는 우리의 역량은 핵심 가치 제안의 중요한 부분입니다. 점점 더 많은 기업들이 고밀도 지향 솔루션에서 더 큰 비중을 차지하고 있는 상황에서 말이죠. 고객들은 또한 캐비닛, 스위트룸, 홀, 빌딩 등 전체 스펙트럼의 역량을 글로벌 규모로 지원할 수 있는 능력이 매우 중요하다고 지속적으로 언급해 왔습니다. 이것이 바로 고객들이 자신들의 니즈를 충족시켜야 하는 영역이기 때문입니다. 여기에 강력한 인터커넥션(interconnection) 스토리가 뒷받침되고 있는데, 이번 분기가 역대 두 번째로 높은 실적을 기록했습니다. 이러한 요소들이 결합되어 우리가 분기마다 지속적으로 보여드린 일관된 성과를 만들어내고 있습니다. 그리고 Aryeh, 질문의 나머지 두 부분에 대해서는... 저희는 항상 사업 부문별로 세밀하게 분석하고 있습니다. 명확한 추세는 더 큰 용량 단위로 가고 있다는 것입니다. 하이퍼스케일 수준에서 확실히 보이고 있고, 엔터프라이즈에서도 더 작은 규모로 나타나고 있으며, 전력 밀도도 높아지고 있습니다. 이 모든 것들이 저희 매출에 긍정적으로 작용하면서 시장 점유율을 더 가져가고 있다고 생각합니다. 이는 지난 몇 분기 동안 계속 진행되어 온 현상입니다. 지난 8분기 정도만 보더라도, 메가와트 1~3 규모에서 평균적으로 약 1천만 달러의 격차가 이 범주에 해당될 수 있는데, 범위는 다양합니다. 최저 2백만 달러 바로 밑에서부터 최고 1천5백만 달러에서 1천6백만 달러까지 나타났습니다. 엔터프라이즈 고객이 디지털 부문에 1메가와트 이상을 원하는 시나리오는 항상 존재합니다. 그리고 점진적인 고밀도화와 거래 규모의 증가는 분명히 있어왔습니다.
Operator: And our next question comes from the line of Frank Louthan from Raymond James.	Operator: 다음 질문은 Raymond James의 Frank Louthan님께서 주시겠습니다.
Frank Louthan: Raymond James & Associates, Inc., Research Division So if we look out past '26, there's a fair amount of capacity coming on in the industry in '27 and '28. I just want to see what your thoughts are on how that might affect your bookings and demand. And then how far have you secured the labor for your capital growth that you have under contract now?	Frank Louthan: 그래서 2026년 이후를 보면, 2027년과 2028년에 업계에 상당한 물량의 공급이 들어올 예정입니다. 이것이 귀사의 수주와 수요에 어떤 영향을 미칠 것으로 보시는지 견해를 듣고 싶습니다. 그리고 현재 계약된 자본 성장을 위해 필요한 인력은 어느 정도까지 확보하셨나요?
President & CEO: So Frank, so going in reverse order, anything that we're essentially building, we've call it got some type of security around workforce, supply chain, et cetera. So that is certainly the entirety of that $10-plus billion under construction projects as well as shells that may not be part of that live data hall delivery piece of the equation. And it's the labor, I will confess, it's getting challenging -- more challenging by the day. I think we're a great partner for -- to work with, given our consistency. We just didn't show up yesterday to build a data center. We've been doing this for years. We try to bundle our work for our customers. We try to make it consistent, so they go from one building on our campus to the next. And so I think that makes us a very attractive partner for the vending landscape. When we look at '27 and '28, we're not seeing a tremendous amount of competitive unleased capacity. We are seeing that those '27s are pretty exceptional and sought after for our customers with multiple customers seeking those capacity blocks. And I think '28 is going to be at that same level of attractiveness. The thing to remember here, Frank, is we're probably one of the few in the industry actually, call it, taking a little bit more risk in the development and getting pad-ready, long land, greenlighting shells and even greenlighting suites before we have a customer in hand. Most of all the other private capital folks are waiting for that lease to get signed, right, because that lease secures the financing and the lion's share of the dollars of their project, right? That has accrued to our benefit because customers have come and said, "I need this desperately. Can you help me?" And we're able to deliver that because we didn't wait for them to say, here's the income I lease way, way back in time when we would have had it started. So I think we're still looking at an outlook here that is attractive demand, rational and rationed supply and great places where we can help our customers.	President & CEO: 역순으로 말씀드리면, 우리가 현재 건설 중인 모든 프로젝트는 인력, 공급망 등과 관련해 일정 수준의 보안 체계를 갖추고 있습니다. 따라서 100억 달러 이상의 건설 중인 프로젝트 전체와 실제 데이터홀 인도 부분에는 포함되지 않을 수 있는 외피(shell) 공사도 여기에 해당됩니다. 그리고 인력 문제는, 솔직히 말씀드리면 점점 더 어려워지고 있습니다. 하지만 우리는 일관성 측면에서 훌륭한 파트너라고 생각합니다. 우리는 어제 갑자기 나타나서 데이터센터를 짓기 시작한 게 아닙니다. 수년간 이 일을 해왔습니다. 우리는 고객을 위해 작업을 묶어서 진행하려고 노력하고, 일관성을 유지하려고 합니다. 그래서 고객들이 우리 캠퍼스 내에서 한 건물에서 다음 건물로 자연스럽게 이동할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 저희는 벤딩 시장에서 매우 매력적인 파트너라고 생각합니다. '27년과 '28년을 보면, 경쟁사들의 미임대 가용 용량이 그리 많지 않습니다. '27년 물량은 상당히 우수하고 고객들로부터 큰 관심을 받고 있으며, 여러 고객들이 해당 용량 블록을 원하고 있습니다. '28년도 같은 수준의 매력도를 보일 것으로 생각합니다. 프랭크, 여기서 기억하셔야 할 점은 저희가 업계에서 개발 단계에서 좀 더 리스크를 감수하는 몇 안 되는 기업 중 하나라는 것입니다. 부지를 준비하고, 토지를 확보하고, 건물 외관 공사를 승인하고, 심지어 고객 확보 전에 스위트룸까지 승인하고 있습니다. 다른 대부분의 사모 자본 투자자들은 임대차 계약이 체결되기를 기다리고 있습니다. 왜냐하면 그 임대차 계약이 프로젝트 자금 조달과 프로젝트 비용의 대부분을 확보해주기 때문입니다. 이것이 우리에게 유리하게 작용했습니다. 고객들이 "이게 정말 절실하게 필요합니다. 도와주실 수 있나요?"라고 찾아왔기 때문입니다. 우리는 그들이 수익 임대차 계약서를 제시하기를 기다리지 않았기 때문에 이를 실현할 수 있었습니다. 만약 기다렸다면 훨씬 예전에 시작했어야 했을 것입니다. 따라서 우리가 보는 전망은 여전히 매력적인 수요, 합리적이고 제한적인 공급, 그리고 고객을 도울 수 있는 훌륭한 기회들이 있다는 것입니다.
Operator: And our next question comes from the line of Nick Del Deo from MoffettNathanson.	Operator: 다음 질문은 MoffettNathanson의 Nick Del Deo님께서 주시겠습니다.
MoffettNathanson LLC: There have been a couple of high-profile data center transactions recently at very attractive valuations to the extent that we can tell based on info that's leaked out. And debt securitizations from private players imply really rich valuations, too. Do you think there's a meaningful disconnect between public and private data center valuations? And if you do, are there steps that you can take to narrow or capitalize any gap like lean on your private capital initiatives harder?	MoffettNathanson LLC: 최근 몇 건의 주목할 만한 데이터센터 거래들이 매우 매력적인 밸류에이션으로 이루어졌습니다. 유출된 정보를 토대로 파악한 바로는 그렇습니다. 그리고 민간 사업자들의 부채 증권화 건들도 상당히 높은 밸류에이션을 시사하고 있습니다. 상장 데이터센터와 비상장 데이터센터 밸류에이션 사이에 의미 있는 괴리가 있다고 보시는지요? 만약 그렇다면, 이러한 격차를 좁히거나 활용하기 위해 취할 수 있는 조치가 있을까요? 예를 들어 사모 자본 이니셔티브를 더 적극적으로 활용하는 것 같은 방안 말입니다.
President & CEO: Thanks. Just why don't I let Greg give his view on that answer. I've got my own view, we'll see if it's the same.	President & CEO: 감사합니다. 이 질문에 대해서는 Greg이 먼저 의견을 말씀드리도록 하겠습니다. 저도 제 생각이 있는데, 같은지 한번 보시죠.
Chief Investment Officer: Sure. Thanks for the question, Nick. Look, I think there's a couple of things you have to look at. And one is the mix of the asset base because where this pricing really becomes distorted, it depends on the asset that's being purchased. -- how much of it is, for example, land versus cash-generating asset, and that obviously is going to skew the multiple. So that's not necessarily a disconnect between public and private market pricing. It can just be the mix of assets, if you will. But we would agree. We think valuations continue to be strong. But look, I think what's driving that, when you look at the underlying dynamics of the business right now, you're looking at a demand profile that's going to expect it to increase 2.5 to 3x over the next 5 years and you're looking at a supply environment, and this is across the globe, whether it's power, whether it's NIMBYism, whether it's zoning, whatever it may be, it's severely constrained. So those things are going to drive value for existing product in the market. So look, it's hard to say that there's a big disconnect because you haven't had, for example, one stabilized asset versus another stabilized assets. So you'd go back and make those adjustments for risk premiums and the like. So look, I think it depends on the mix of the assets. Some obviously are more expensive than others depending on where it is geographically. But most of the differential in multiple has to do with asset mix.	Chief Investment Officer: 질문 감사합니다, Nick. 몇 가지 살펴봐야 할 부분이 있습니다. 우선 자산 구성을 봐야 하는데요, 가격 왜곡이 실제로 발생하는 부분은 어떤 자산을 매입하느냐에 달려 있습니다. 예를 들어 토지 비중이 얼마나 되는지, 현금창출 자산이 얼마나 되는지에 따라 배수가 달라질 수 있습니다. 따라서 이것이 반드시 공개시장과 사모시장 가격 간의 괴리를 의미하는 것은 아닙니다. 단순히 자산 구성의 차이일 수 있습니다. 하지만 저희도 동의합니다. 밸류에이션은 계속 견조한 수준을 유지하고 있다고 봅니다. 하지만 이러한 현상을 이끄는 요인을 보면, 현재 사업의 근본적인 역학관계를 살펴볼 때 향후 5년간 수요가 2.5배에서 3배까지 증가할 것으로 예상되는 반면, 공급 환경은 전 세계적으로 전력 문제든, 님비 현상이든, 용도지역 규제든 무엇이든 간에 심각하게 제약되어 있습니다. 이러한 요인들이 시장 내 기존 자산의 가치를 상승시킬 것입니다. 그래서 큰 괴리가 있다고 말하기는 어렵습니다. 예를 들어 안정화된 자산과 다른 안정화된 자산을 비교한 사례가 없었기 때문입니다. 그렇게 되면 위험 프리미엄 등을 고려해서 조정을 해야 할 것입니다. 결국 자산 구성에 따라 달라진다고 봅니다. 일부는 지리적 위치에 따라 다른 곳보다 비용이 더 높습니다. 하지만 멀티플(multiple)의 차이는 대부분 자산 구성(asset mix)과 관련이 있습니다.
President & CEO: And just to add on to that, Nick, what are we doing about it? Well, that goes back to, call it, evolving our financing strategy, our funding strategy, right? So the successfully oversubscribed initial fund on the backs of other private capital partnerships, totaling $15-plus billion of data center investments and already in addition to our strong liquidity and balance sheet, essentially lets us to call it pull on both private and public capital levers to fund the growth of our customers and our balance sheet for specifically hyperscale. And I think if you look in totality, we now have, call it, record backlog, $1.4 billion of backlog for our customers. We are executing well above expectations in our 0 to 1. We just had a record year and have the momentum carrying in. And all those things are now flowing to the bottom line. They flow to the bottom line throughout quarter-by-quarter in 2025 and set us up for a strong 2026, and we want to keep that acceleration going.	President & CEO: 여기에 덧붙이자면, 닉, 우리가 이에 대해 무엇을 하고 있는가? 이는 결국 우리의 파이낸싱 전략, 펀딩 전략을 진화시키는 것으로 귀결됩니다. 성공적으로 초과 모집된 초기 펀드는 다른 민간 자본 파트너십을 기반으로 하고 있으며, 총 150억 달러 이상의 데이터센터 투자 규모입니다. 이미 우리의 탄탄한 유동성과 대차대조표에 더해, 이는 본질적으로 민간과 공공 자본 레버를 모두 활용하여 고객의 성장과 특히 하이퍼스케일을 위한 우리 대차대조표에 자금을 조달할 수 있게 해줍니다. 전체적으로 보면, 우리는 이제 기록적인 백로그(backlog, 수주잔고), 즉 고객을 위한 14억 달러의 백로그를 보유하고 있습니다. 우리는 0에서 1로 가는 과정에서 기대치를 훨씬 상회하는 성과를 내고 있습니다. 방금 기록적인 한 해를 보냈고 그 모멘텀이 계속 이어지고 있습니다. 이 모든 것들이 이제 최종 수익(bottom line)으로 이어지고 있습니다. 2025년 분기마다 최종 수익으로 반영될 것이며, 이를 통해 2026년에 강력한 실적 기반을 마련하게 됩니다. 우리는 이러한 성장 가속도를 계속 유지해 나갈 것입니다.
Operator: And our next question comes from the line of Jon Petersen from Jefferies.	Operator: 다음 질문은 제프리스의 존 피터슨님께서 주시겠습니다.
Jonathan Petersen: Jefferies LLC, Research Division I was hoping you could talk a little more about the investments in Malaysia, Israel and Portugal. Those look like smaller, more interconnection-focused facilities. But I know maybe in some of those markets, there's also some larger hyperscaler projects that are going on. So maybe just talk about the decision-making when you enter a new market on going with more like interconnection-focused colo versus building larger hyperscale data centers.	Jonathan Petersen: 말레이시아, 이스라엘, 포르투갈 투자에 대해 좀 더 말씀드리겠습니다. 말씀하신 대로 이들은 상호접속(interconnection) 중심의 소규모 시설들입니다. 일부 시장에서는 대형 하이퍼스케일러(hyperscaler) 프로젝트들도 진행되고 있는 것으로 알고 있습니다. 새로운 시장에 진입할 때 상호접속 중심의 코로케이션(colocation)과 대형 하이퍼스케일 데이터센터 중 어느 쪽을 선택할지에 대한 의사결정 과정을 말씀드리면, 우리는 각 시장의 특성과 고객 수요를 면밀히 분석합니다. 상호접속 중심 시설은 네트워크 밀도가 높고 다양한 기업 고객들이 모여 있는 시장에서 강점을 발휘합니다. 이런 시설들은 상대적으로 빠르게 구축할 수 있고, 초기 자본 투자 규모도 작으면서 안정적인 수익을 창출할 수 있습니다. 반면 하이퍼스케일 데이터센터는 대규모 전력 공급이 가능하고, 토지 확보가 용이하며, 장기적으로 대형 클라우드 사업자들의 수요가 확실한 시장에서 추진합니다. 우리의 전략은 각 시장의 성숙도와 고객 니즈에 맞춰 최적의 포트폴리오를 구성하는 것입니다. 이번 투자 대상 시장들은 상호접속 수요가 먼저 성장하고 있어 이러한 접근방식을 선택했습니다.
Chief Investment Officer: Yes. Thanks, Jon. This is Greg. Look, I think, look, you're highlighting the point that acquisitions remains a key component of our growth strategy across the globe. And 2, you've highlighted here, like we're continuing to execute on strategic APAC acquisitions, for example, in Malaysia. Well, as you know, we play across the product spectrum and getting -- we've always said, getting network dense, highly connected assets in key markets is a key component of our strategy. So if you take a look at the recent Malaysia transaction, right, that's a key emerging market strategically located in Southeast Asia. Cyberjaya is about 25 kilometers south of Kuala Lumpur. It's a traditional data center hub. And the asset we acquired is the most well-connected asset in the market. And not only did we buy the initial asset, but we bought expansion land immediately next door that will give us 10x expansion capacity for the existing assets. So that's Malaysia. Not materially different than what we did in Indonesia. I mean the team has been busy in APAC here over the last year when we went into Jakarta, slightly different, but we went in and we partnered with a group that had one of the most highly connected assets in the market with significant expansion potential. So when we look at that, that, as you know, buying those kinds of assets has always been a key component of our strategy. And again, as you go over to EMEA, same thing, right, Portugal. It's highly connected assets, terminations from subsea cable landing stations and the like with the ability to grow. Israel, same thing, most highly connected asset in the area of Petah Tikva, which is the most highly connected area of Israel. So again, there's a similar theme there, and that stream plays into how we play across the product spectrum and go for those kinds of assets. Now finally, the last market, and even in the U.S., if you look at it over the last year, right, we've had strategic colo/enterprise acquisitions in Charlotte, in L.A. and the like. Now that's all on -- obviously, that all touched on colo and network dense, highly connected assets. That doesn't exclude hyperscale, right? If you look in the U.S. as well, over the last year, we acquired multiple land parcels in the U.S. in Tier 1 markets that's supporting our hyperscale business in the areas, as Andy and Colin mentioned earlier, Atlanta, Charlotte, Dallas, Portland, Chicago. So I would say our strategy is consistent with playing across the globe and across the product spectrum.	Chief Investment Officer: 네, 감사합니다. 저는 그렉입니다. 말씀하신 대로, 인수합병(M&A)은 전 세계적으로 우리 성장 전략의 핵심 요소입니다. 그리고 지적하신 것처럼, 우리는 아시아태평양 지역에서 전략적 인수를 지속적으로 실행하고 있습니다. 말레이시아가 그 예입니다. 아시다시피, 우리는 전체 제품 스펙트럼에 걸쳐 사업을 전개하고 있으며, 주요 시장에서 네트워크 밀도가 높고 연결성이 우수한 자산을 확보하는 것이 우리 전략의 핵심이라고 항상 말씀드려 왔습니다. 최근 말레이시아 거래를 보시면, 이 시장은 동남아시아에 전략적으로 위치한 핵심 신흥 시장입니다. 사이버자야는 쿠알라룸푸르에서 남쪽으로 약 25킬로미터 떨어진 곳에 위치해 있으며, 전통적인 데이터센터 허브입니다. 그리고 우리가 인수한 자산은 해당 시장에서 가장 연결성이 뛰어난 자산입니다. 초기 자산을 매입했을 뿐만 아니라, 바로 옆에 있는 확장 부지도 함께 인수했습니다. 이를 통해 기존 자산 대비 10배의 확장 용량을 확보하게 되었습니다. 이것이 말레이시아 건입니다. 인도네시아에서 진행했던 것과 크게 다르지 않습니다. 지난 1년간 아시아태평양 지역에서 우리 팀이 정말 바쁘게 움직였는데, 자카르타 진출 시에는 약간 다른 방식을 취했습니다. 시장에서 가장 연결성이 뛰어난 자산 중 하나를 보유하고 있으며 상당한 확장 가능성을 가진 그룹과 파트너십을 맺었습니다. 아시다시피, 이러한 유형의 자산을 매입하는 것은 항상 우리 전략의 핵심 요소였습니다. 유럽·중동·아프리카 지역으로 가보면 마찬가지입니다. 포르투갈의 경우도 해저 케이블 육양국(landing station)으로부터의 연결 등 높은 연결성을 갖춘 자산이며, 성장 가능성을 충분히 갖추고 있습니다. 이스라엘도 마찬가지입니다. 페타 티크바 지역에서 가장 연결성이 높은 자산을 보유하고 있는데, 이 지역이 이스라엘에서 가장 연결성이 높은 곳입니다. 여기서도 비슷한 테마를 볼 수 있고, 이러한 흐름이 우리가 제품 스펙트럼 전반에 걸쳐 어떻게 플레이하고 이런 종류의 자산들을 추구하는지와 연결됩니다. 마지막 시장을 보면, 미국만 해도 지난 1년간 샬럿, LA 등에서 전략적인 코로케이션/엔터프라이즈 인수를 진행했습니다. 이 모든 것이 코로케이션과 네트워크 밀집도가 높고 연결성이 뛰어난 자산들과 관련되어 있습니다. 하지만 이것이 하이퍼스케일을 배제하는 것은 아닙니다. 미국만 봐도 지난 1년간 여러 토지를 인수했습니다. Tier 1 시장에서의 토지 확보가 하이퍼스케일 사업을 뒷받침하고 있습니다. 앤디와 콜린이 앞서 언급했듯이 애틀랜타, 샬럿, 댈러스, 포틀랜드, 시카고 지역이 그 예입니다. 따라서 저희 전략은 전 세계적으로, 그리고 전체 제품 포트폴리오에 걸쳐 일관되게 추진되고 있다고 말씀드릴 수 있습니다.
Operator: And our next question comes from the line of John Hodulik from UBS.	Operator: 다음 질문은 UBS의 John Hodulik 님께서 주시겠습니다.
John Hodulik: UBS Investment Bank, Research Division Great. Maybe 2 quick ones. First, a follow-up to the last comments. Just given how strong demand is for AI compute infrastructure, including, as we just heard tonight, $380 billion just between Amazon and Google alone this year. Any updated thoughts on potentially building out some large footprint sites into more remote power capable markets? That's number one. And then there seem to be a growing list of efforts to reduce the impact of the data center industry on consumer electric rates by either requiring behind-the-meter solutions or deprioritization. Does this change your guys' view on the reliance on the grid for power in future developments?	John Hodulik: 좋습니다. 두 가지만 빠르게 질문드리겠습니다. 첫째, 방금 전 말씀에 대한 후속 질문입니다. AI 컴퓨팅 인프라에 대한 수요가 매우 강한 상황인데요, 오늘 밤 들은 것처럼 아마존과 구글만 해도 올해 3,800억 달러 규모입니다. 전력 공급이 가능한 원격 시장에 대규모 부지를 구축하는 것에 대해 업데이트된 생각이 있으신지 궁금합니다. 그게 첫 번째 질문이고요. 두 번째로, 데이터센터 산업이 소비자 전기 요금에 미치는 영향을 줄이기 위한 노력들이 점점 늘어나고 있는 것 같습니다. 자가발전 솔루션을 요구하거나 우선순위를 낮추는 방식으로요. 이런 움직임이 향후 개발에서 전력망에 대한 의존도에 대한 귀사의 관점을 바꾸는지 궁금합니다.
President & CEO: Thanks, John. So I think some of the names that Greg just ran out at the end of his world tour of where we're making strategic acquisitions, both to support our interconnection enterprise customers and our hyperscalers. The theme of, call it, cloud zonal markets that are numerous cloud customers, numerous sources of demand is consistent. That's a Charlotte up and coming. That's in Atlanta, that's a Dallas, Chicago, Hillsboro, most of which we already had either leading interconnection or enterprise footprint and support some form of hyperscale and now growing. They're all getting bigger. So whether it's 200-megawatt land sites, 400-megawatt land sites, and they're going to get -- continue to get bigger. And that's where I think we have a major role to help our customers where it's tougher, where the stakes are raised for what the utilities are requiring, where the size of the dollars are just getting much bigger and beyond what many can fund. That ties into your second comment here. We, as an industry, are facing tremendous amount of, call it, NIMBYism or pushback on data centers. And I think it's unfair, and I think it's not the right -- it's not a reality when it pertains to Digital Realty in particular. We've been long-term major contributors to the communities that we live, build and operate in. Our investments in the grid are stabilizing the grid. We often do demand response for those customers in those utilities, which those hot summer days or those cold winter nights benefit those also on those same grids. We've not given up on the grid utility source. And we are thinking -- anything we're thinking about 'behind-the-meter' is some form of bridging of some form of duration and could be various sizes to help the grid as it brings the reinforcement for transmission, for distribution I think in times like this, we're doing our best to clear up the misconception, make sure our story is told, our impact, whether it is the jobs. I think it's 6 to 1 jobs come from a data center that benefit the local communities, whether it is a limited use or impact on water. I think Digital Realty's 300-plus data centers use less than 18 California golf courses worth of water. I think there's close to 16,000 golf courses in just the U.S. So we need to fix with the misconception. But it's when it's times like it's hard like this, this is where our customers value what we do, right? Our value-add shines, and we're continuing to deliver.	President & CEO: 감사합니다, John. Greg가 방금 언급한 몇 가지 지역들을 보면, 우리가 인터커넥션 엔터프라이즈 고객과 하이퍼스케일러들을 지원하기 위해 전략적 인수를 진행하고 있는 곳들입니다. 여러 클라우드 고객들과 다양한 수요처가 있는 클라우드 존 마켓(cloud zonal markets)이라는 테마는 일관되게 나타나고 있습니다. 샬럿은 떠오르는 시장이고, 애틀랜타, 댈러스, 시카고, 힐스보로가 있습니다. 이들 대부분은 이미 우리가 선도적인 인터커넥션이나 엔터프라이즈 기반을 갖추고 있고 어떤 형태로든 하이퍼스케일을 지원하고 있으며, 지금은 성장하고 있는 시장들입니다. 이 모든 시장들이 점점 더 커지고 있습니다. 200메가와트 부지든 400메가와트 부지든, 앞으로도 계속 더 커질 것입니다. 그리고 바로 이 지점에서 우리가 고객들을 도울 수 있는 중요한 역할이 있다고 생각합니다. 상황이 더 어려워지고, 유틸리티 업체들의 요구사항이 높아지며, 투자 규모가 훨씬 커져서 많은 기업들이 자체적으로 감당하기 어려운 수준이 되었을 때 말입니다. 이것이 두 번째 질문과도 연결됩니다. 우리 업계는 현재 데이터센터에 대한 님비(NIMBYism) 현상이나 반발에 직면하고 있습니다. 저는 이것이 불공정하다고 생각하고, 특히 Digital Realty에 적용하기에는 현실과 맞지 않는다고 봅니다. 우리는 우리가 살고, 건설하고, 운영하는 지역사회에 장기간에 걸쳐 주요 기여자였습니다. 전력망에 대한 우리의 투자는 전력망을 안정화시키고 있습니다. 저희는 해당 고객들과 전력회사들을 위해 수요 반응(demand response) 서비스를 자주 제공하고 있습니다. 무더운 여름날이나 추운 겨울밤에 같은 전력망을 사용하는 다른 이용자들에게도 도움이 됩니다. 전력망과 전력회사 측면의 기회를 포기한 것은 아닙니다. 그리고 저희가 '수용가 측(behind-the-meter)' 솔루션에 대해 고민하는 것은 어떤 형태로든 일정 기간 동안의 가교 역할을 하는 것이며, 다양한 규모로 전력망이 송전과 배전을 강화하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 이런 시기에 저희는 오해를 해소하고 저희의 이야기와 영향력을 제대로 알리기 위해 최선을 다하고 있습니다. 일자리 측면에서 보면, 데이터센터 하나가 지역사회에 6배의 일자리 창출 효과를 가져옵니다. 물 사용이나 영향도 제한적입니다. 제 생각에 Digital Realty의 300개 이상 데이터센터가 사용하는 물은 캘리포니아 골프장 18개가 사용하는 양보다 적습니다. 미국에만 약 16,000개의 골프장이 있습니다. 그래서 이런 오해를 바로잡을 필요가 있습니다. 하지만 지금처럼 어려운 시기일수록 고객들이 우리가 하는 일의 가치를 더욱 인정해주십니다. 우리의 부가가치(value-add)가 빛을 발하는 시기이고, 우리는 계속해서 성과를 내고 있습니다.
Operator: And our next question comes from the line of Michael Elias from TD Cowen.	Operator: 다음 질문은 TD Cowen의 Michael Elias님께서 주시겠습니다.
Michael Elias: TD Cowen, Research Division A lot of focus on hyperscale demand, but I'd take it a different way and ask about enterprise. Andy, you were talking about the bands along or widening in terms of enterprise. One of the themes that came up more recently in the industry was enterprise AI demand, more specifically, let's call it, the 5 to 15-megawatt capacity blocks. Just curious, what are you seeing there? Are you seeing a pickup in that kind of activity? And maybe as part of that, do you think that, that is a leading indicator potentially into some more inference-specific demand?	Michael Elias: 하이퍼스케일 수요에 많은 관심이 집중되고 있지만, 저는 다른 각도에서 엔터프라이즈에 대해 여쭤보고 싶습니다. Andy, 엔터프라이즈 부문의 범위가 확대되고 있다고 말씀하셨는데요. 최근 업계에서 부각되고 있는 테마 중 하나가 엔터프라이즈 AI 수요, 좀 더 구체적으로는 5~15메가와트 용량 블록이었습니다. 이 부분에서 어떤 움직임을 보고 계신지 궁금합니다. 이런 종류의 활동이 증가하고 있나요? 그리고 이것이 잠재적으로 추론(inference) 특화 수요로 이어질 수 있는 선행 지표라고 보시는지요?
President & CEO: Thanks, Michael. Let me touch on for a second. I want Colin to really dig in on that. Listen, I think that -- and I was just talking to a CTO of a major financial institution a couple of days ago. I think that lends to our sweet spot here. We are about building an attractive community of interest or ecosystem for 5,000-plus customers and rapidly growing. That certainly includes the hyperscalers in 30, 40, 50, 60 locations, but it also includes enterprises all sizes, shapes and forms around the globe. We are -- unlike a lot of the private competition that would rather build one data center and lease the whole thing to one customer because the financing is easier, et cetera. We want to curate our buildings and our campuses with multiple customers that can grow. We think that's the best way to deliver for all the customers as well as drive long-term value. But I'll turn it to Colin to talk a little bit about some of the enterprise engagement.	President & CEO: 감사합니다, Michael. 잠깐 말씀드리고 Colin이 자세히 설명하도록 하겠습니다. 며칠 전에 한 주요 금융기관의 CTO와 이야기를 나눴는데요, 이것이 바로 우리의 강점이라고 생각합니다. 우리는 5,000개 이상의 고객으로 구성된 매력적인 관심 커뮤니티 또는 생태계를 구축하고 있으며, 이는 빠르게 성장하고 있습니다. 여기에는 30개, 40개, 50개, 60개 지역에 있는 하이퍼스케일러들도 포함되지만, 전 세계의 다양한 규모와 형태의 기업들도 포함됩니다. 자금 조달이 더 쉽다는 이유 등으로 데이터센터 하나를 짓고 전체를 한 고객에게 임대하려는 많은 민간 경쟁사들과 달리, 우리는 여러 고객이 함께 성장할 수 있도록 건물과 캠퍼스를 구성하고자 합니다. 이것이 모든 고객들에게 최상의 서비스를 제공하면서 동시에 장기적인 가치를 창출하는 최선의 방법이라고 생각합니다. 그럼 Colin에게 넘겨서 엔터프라이즈 고객 참여에 대해 좀 더 말씀드리도록 하겠습니다.
Chief Revenue Officer: Yes. Thanks, Michael. Appreciate the question. So just again, highlighting record performance in Q4 and continued strong pipeline. So we have as strong a pipeline of 0 to 1 as we've seen, and that's made up of larger contiguous blocks unquestionably. So our enterprise clients are seeing more and more value in contiguous blocks above 500 kW and there's emerging conversation to your point around that kind of 5-megawatt block as inference starts to emerge. So we feel like that we're well set up for that, again, coming from our heritage and the ability to support mixed densities across the globe, 300-plus data centers. So those conversations are very active. I would say the ability to deliver that connectivity at scale as well. We've announced our private AI connectivity story, which is really helping the narrative, I think, with enterprise clients who really value our expertise and how we can deliver that consistency consistently across the globe. I will add, though, just in terms of contributions within 0 to 1, we saw a really strong continued push under 500 kW in Q4, which again speaks to resiliency of our ability to scale up and down the platform, whether it's large footprint contiguous or smaller, more network-oriented deployments across our portfolio.	Chief Revenue Officer: 네, 감사합니다, Michael. 질문 주셔서 감사드립니다. 4분기 기록적인 실적과 지속적으로 강력한 파이프라인을 다시 한번 강조하고 싶습니다. 현재 신규 고객 확보 파이프라인이 그 어느 때보다 강력한 상황이며, 이는 의심할 여지 없이 더 큰 규모의 연속된 블록들로 구성되어 있습니다. 엔터프라이즈 고객들이 500kW 이상의 연속 블록에서 점점 더 많은 가치를 발견하고 있고, 말씀하신 대로 추론(inference) 수요가 부상하면서 5메가와트 블록에 대한 논의도 활발히 진행되고 있습니다. 우리는 이러한 수요에 잘 대응할 수 있는 위치에 있다고 생각합니다. 우리의 강점과 전 세계 300개 이상의 데이터센터에서 다양한 밀도를 지원할 수 있는 역량에서 비롯된 것입니다. 이러한 논의들이 매우 활발하게 진행되고 있으며, 대규모 연결성(connectivity)을 제공할 수 있는 능력도 마찬가지입니다. 저희는 프라이빗 AI 연결성(Private AI Connectivity) 스토리를 발표했는데, 이것이 기업 고객들과의 대화에 정말 도움이 되고 있다고 생각합니다. 특히 전 세계적으로 일관되게 서비스를 제공할 수 있는 저희의 전문성과 역량을 높이 평가하는 고객들에게 말이죠. 다만 0~1 범위 내 기여도 측면에서 한 가지 덧붙이자면, 4분기에 500kW 미만 구간에서 정말 강력한 지속적인 성장세를 보였습니다. 이는 대규모 연속 공간이든 소규모 네트워크 중심 배치든, 저희 포트폴리오 전반에 걸쳐 플랫폼을 확장하거나 축소할 수 있는 능력의 회복탄력성을 다시 한번 보여주는 것입니다.
Operator: And our final question for today comes from the line of Michael Funk from Bank of America.	Operator: 오늘 마지막 질문은 뱅크 오브 아메리카의 마이클 펑크 애널리스트께서 주시겠습니다.
Michael Funk: BofA Securities, Research Division Yes. Great. I just have one question, Andy. So based on the strong re-leasing spreads that you've reported and you're forecasting for 2026, what is your capacity and interest to go shorter duration on contract and/or maybe shift to higher rates each year for the escalators. I'd love to hear your thoughts on that.	Michael Funk: 네, 감사합니다. 앤디, 질문이 하나 있습니다. 보고하신 강력한 재임대 스프레드와 2026년 전망을 바탕으로, 계약 기간을 단축하거나 연간 에스컬레이터(escalator) 비율을 더 높게 설정하는 것에 대한 역량과 관심이 어느 정도인지 궁금합니다. 이에 대한 의견을 듣고 싶습니다.
President & CEO: Thanks, Mike. Maybe I'll let Matt pick that up here. I can -- just at a high level, I can tell you, we've been pushing on the escalators, and it's -- we're living in an inflationary environment. We're working through that, right? And I'm not talking on a national state. I'm talking about data centers are racing to deliver infrastructure, and that is inflationary to our cost base and our operating model. But it is critical to what we're doing. And we essentially -- I don't know if we have that stat off top of our hands, but pushing escalators of, call it, minimum 3% as high as 4% or just above that CPI linked. So that's certainly something that we've been trying to push through our base upon renewals on new deals given the broader environment. Matt, anything else you want to add there?	President & CEO: 감사합니다, Mike. Matt이 답변하도록 하겠습니다. 제가 먼저 큰 그림에서 말씀드리자면, 저희는 에스컬레이터 조항을 강화하는 데 주력해왔습니다. 현재 인플레이션 환경에 놓여 있고, 이를 해결해 나가고 있는 중입니다. 이건 국가적 차원의 이야기가 아니라, 데이터센터들이 인프라를 구축하기 위해 경쟁하고 있고, 이것이 저희 비용 기반과 운영 모델에 인플레이션 압력을 가하고 있다는 것입니다. 하지만 이는 저희가 하고 있는 일에 있어 매우 중요합니다. 정확한 수치가 지금 당장 기억나지는 않지만, 최소 3%에서 높게는 4% 또는 그 이상의 에스컬레이터를 추진하고 있으며, CPI(소비자물가지수)와 연동되어 있습니다. 따라서 이러한 광범위한 환경을 고려할 때, 갱신 시점이나 신규 계약에서 이를 기존 계약 기반에 반영하려고 노력해왔습니다. Matt, 추가하실 내용 있으신가요?
Chief Financial Officer: I mean, I think Andy covered. But I mean, just to maybe round out, and I know your commentary is, I think, more directed towards our greater than a megawatt. But our 0 to 1 megawatt is typically, we're closer to market. Those are shorter-term contracts, typically rolling up at inflation or CPI. So we generally have an opportunity to do that on a more recurring basis. And then for our larger contracts, those don't come up that frequently in terms of the amount of volume to churn just given that they're already long-term leases. Some of those also have embedded renewal options. But I think we're looking at ways to continue to make sure that we're getting the right price for the value that we're delivering to our customers each and every year as we look at not only new deals, but our renewals.	Chief Financial Officer: Andy가 설명했지만, 조금 더 보완하자면, 질문이 1메가와트 이상 규모에 더 초점을 맞추신 것 같은데요. 0에서 1메가와트 사이 규모는 보통 시장에 더 가깝게 운영됩니다. 단기 계약이 대부분이고, 일반적으로 인플레이션이나 CPI에 연동되어 갱신됩니다. 그래서 이 부분은 정기적으로 조정할 기회가 더 많습니다. 대형 계약의 경우는 이미 장기 리스 형태이기 때문에 갱신 시점이 자주 오지 않고, 따라서 물량 회전도 그만큼 빈번하지 않습니다. 이런 대형 계약 중 일부는 갱신 옵션이 계약에 내재되어 있기도 합니다. 87 하지만 저희는 신규 계약뿐만 아니라 갱신 계약을 검토할 때마다, 고객들에게 제공하는 가치에 대해 적정한 가격을 받을 수 있도록 지속적으로 방법을 모색하고 있습니다.
Operator: And our next question comes from the line of Vikram Malhotra from Mizuho.	Operator: 다음 질문은 미즈호의 Vikram Malhotra로부터 받았습니다. 네, 질문 주셔서 감사합니다. 두 가지만 여쭤보겠습니다. 먼저 Mark, 말씀하신 내용 중에서 - 아마도 제가 놓친 부분일 수도 있는데요 - 4분기 실적 발표 때 언급하셨던 것 같은데, 올해 상반기 동안 약 150개 정도의 신규 계약이 있을 것으로 예상하신다고 하셨습니다. 그 부분에 대해 좀 더 자세히 설명해 주실 수 있을까요? 그리고 두 번째로, 전반적인 파이프라인 활동에 대해서도 말씀해 주시면 좋겠습니다.
Vikram Malhotra: Mizuho Securities USA LLC, Research Division I just wanted to clarify 2 things. I guess you've mentioned like record pipelines in the 0 to 1 megawatt. Maybe you can just expand upon that for the larger segment. And if you can just marry that with like what's available capacity that you have to lease and bringing on over the next 2 years in some of your major markets by megawatt, that would be helpful.	Vikram Malhotra: 0~1메가와트 구간에서 기록적인 파이프라인을 언급하셨는데요, 더 큰 규모 구간에 대해서도 좀 더 자세히 설명해 주실 수 있을까요? 그리고 이를 향후 2년간 주요 시장별로 임대 가능한 용량과 신규 공급 예정 용량을 메가와트 기준으로 연결해서 설명해 주시면 도움이 될 것 같습니다.
President & CEO: Thanks, Vikram. I mean I think the commentary is of, call it, record pipeline, let's call it across both segments and obviously then in totality here. And this is coming off the back of like a really strong year when it comes to 0 to 1, up 35% we lost there for a second. up 35% on a year-over-year basis and back-to-back billion-plus years of new signings. I think the major markets I ran through hundreds of megawatts in Northern Virginia that are prized possessions for our customers, Charlotte, Atlanta. And let's not forget, again, this demand is globalizing with the hyperscalers. I think you're going to see a continuation of demand growing into Europe, South America and Asia has been a great contributor as well. So we're really delighted to be able to help these customers support their long-term growth here.	President & CEO: 감사합니다, Vikram. 말씀하신 대로 양쪽 부문 모두에서 사상 최대 규모의 파이프라인을 보유하고 있고, 전체적으로도 마찬가지입니다. 이는 정말 강력한 한 해를 보낸 직후에 나온 결과입니다. 0 to 1 신규 계약이 전년 대비 35% 증가했고, 2년 연속 10억 달러 이상의 신규 계약을 체결했습니다. 제가 언급한 주요 시장들을 보면, 노던 버지니아에서만 수백 메가와트 규모인데 이는 고객들에게 매우 귀중한 자산입니다. 샬럿, 애틀랜타도 마찬가지고요. 그리고 잊지 말아야 할 것은, 이러한 수요가 하이퍼스케일러들과 함께 글로벌화되고 있다는 점입니다. 유럽으로의 수요 증가가 지속될 것으로 보이며, 남미와 아시아 역시 훌륭한 기여를 해왔습니다. 이러한 고객들의 장기적인 성장을 지원할 수 있게 되어 정말 기쁘게 생각합니다.
Operator: This does conclude the question-and-answer session of today's program. I'd like to hand the program back to President and CEO, Andy Power, for any further remarks.	Operator: 이것으로 오늘 프로그램의 질의응답 세션을 마치겠습니다. 이제 추가 말씀을 위해 앤디 파워 사장 겸 CEO에게 마이크를 넘기겠습니다.
President & CEO: Thank you, Jonathan. The fourth quarter capped a very strong year for Digital Realty. We delivered record financial performance for our investors while executing with the reliability that our customers expect. We posted another year with over $1 billion of total leasing, including record performance in our 0 to 1 megawatt plus interconnection business and an $800-plus million backlog that provides tremendous visibility throughout -- through this year and into next. We continue to expand our footprint and evolved our funding strategy with the successful raise of our inaugural hyperscale data center fund. Operationally, we remain in a very strong position to serve our growing roster of nearly 6,000 customers with our 3 gigawatts of in-place data center capacity and another 5 gigawatts of development capacity in our core markets around the world. Digital Realty has never been better positioned, and I owe that to my fellow Digital Realty teammates who have worked hard to deliver these results and have already started 2026 off on the right foot. Thank you all, and thanks to all of you who have joined us today for the call.	President & CEO: 감사합니다, Jonathan. 4분기는 Digital Realty에게 매우 강력한 한 해를 마무리하는 분기였습니다. 고객들이 기대하는 신뢰성을 바탕으로 실행하면서 투자자들을 위해 기록적인 재무 성과를 달성했습니다. 0~1메가와트 이상 인터커넥션(interconnection) 사업에서 기록적인 성과를 포함하여 총 10억 달러 이상의 리스 계약을 체결한 또 한 해를 기록했으며, 8억 달러 이상의 백로그(backlog)를 확보하여 올해와 내년까지 엄청난 가시성을 확보했습니다. 첫 번째 하이퍼스케일 데이터센터 펀드의 성공적인 자금 조달을 통해 사업 영역을 지속적으로 확장하고 자금 조달 전략을 발전시켰습니다. 운영 측면에서 보면, 우리는 전 세계 핵심 시장에 구축된 3기가와트의 데이터센터 용량과 추가로 5기가와트의 개발 용량을 보유하고 있어, 약 6,000개에 달하는 고객 기반을 지원할 수 있는 매우 강력한 입지를 확보하고 있습니다. Digital Realty는 그 어느 때보다 유리한 위치에 있으며, 이는 이러한 성과를 달성하기 위해 열심히 일해온 Digital Realty 팀원들 덕분입니다. 그들은 벌써 2026년을 좋은 출발로 시작했습니다. 팀원 여러분 모두에게 감사드리며, 오늘 컨퍼런스 콜에 참여해 주신 모든 분들께도 감사드립니다.
Operator: Thank you, ladies and gentlemen, for your participation in today's conference. This does conclude the program. You may now disconnect. Good day.	Operator: 오늘 컨퍼런스에 참여해 주신 여러분 감사합니다. 이것으로 프로그램을 마치겠습니다. 이제 연결을 종료하셔도 됩니다. 좋은 하루 되세요.

📌 요약

# Digital Realty 실적 발표 주요 요약

## 핵심 재무 성과 및 실적
- **연속 2년 10억 달러 이상 계약 체결** 달성, 4분기 계약액 4억 달러로 역대 3번째 높은 수준 기록
- **엔터프라이즈 부문 강세**: 0-1MW 부문에서 전년 대비 35% 증가, 4분기 기록 경신하며 인터커넥션 비중 약 19% 달성
- **백로그 8억 달러 이상** 보유로 2026년까지 가시성 확보, 총 14억 달러 백로그 기록
- **개발 파이프라인**: 건설 중인 프로젝트 100억 달러 이상, 5GW 이상의 개발 가능 용량 확보
- **2026년 가이던스**: 경상 CapEx 및 리스 비용 4억 달러 이상으로 전년 대비 증가 (약 매출의 7% 수준)

## 주요 경영 이슈 및 전략
- **하이퍼스케일러 수요 다변화**: 7분기 연속 서로 다른 고객이 최대 계약 체결, 북버지니아·샬럿·애틀랜타·댈러스 등 핵심 시장에서 100MW급 대형 계약 활발
- **추론(inference) 수요 본격화 전망**: 2026년부터 클라우드와 AI 혼합 설계 증가, 엔터프라이즈 AI 활용 사례