📄 Earnings Call Transcript 번역 결과

📊 Presentation

Original	Translation
Healthpeak Properties, Inc.	# 헬스피크 프로퍼티스(Healthpeak Properties, Inc.) 헬스피크 프로퍼티스는 미국의 부동산 투자 신탁(REIT)으로, 의료 시설 부동산에 특화된 투자를 진행하고 있습니다. 주요 사업 부문: - 생명과학 연구시설 - 의료 오피스 빌딩 - 외래환자 의료시설 투자 전략: 헬스피크는 고품질 의료 부동산 포트폴리오를 통해 장기적이고 안정적인 수익을 추구하며, 인구 고령화와 의료 수요 증가라는 구조적 성장 동력을 활용하고 있습니다. --- 참고: 실제 어닝콜 내용이 제공되지 않아 회사 개요만 작성되었습니다. 전체 어닝콜 transcript를 제공해주시면 상세한 번역을 진행해드리겠습니다.
(DOC) Q4 2025 Earnings Call February 3, 2026 10:00 AM EST Company Participants Andrew Johns - Senior Vice President of Investor Relations Scott Brinker - President, CEO & Director Kelvin Moses - Chief Financial Officer Scott Bohn - Chief Development Officer & Head of Lab Conference Call Participants Nicholas Yulico - Scotiabank Global Banking and Markets, Research Division Farrell Granath - BofA Securities, Research Division Austin Wurschmidt - KeyBanc Capital Markets Inc., Research Division Richard Anderson - Cantor Fitzgerald & Co., Research Division Nicholas Joseph - Citigroup Inc., Research Division Juan Sanabria - BMO Capital Markets Equity Research Wesley Golladay - Robert W.	# (DOC) 2025년 4분기 실적 발표 컨퍼런스 콜 2026년 2월 3일 오전 10시 (미국 동부 표준시) ## 회사 참석자 앤드류 존스 - 투자자 관계 담당 수석 부사장 스콧 브링커 - 사장, CEO 겸 이사 켈빈 모세스 - 최고재무책임자(CFO) 스콧 본 - 최고개발책임자(CDO) 겸 연구소 책임자 ## 컨퍼런스 콜 참석 애널리스트 니콜라스 율리코 - 스코샤뱅크 글로벌 뱅킹 앤 마켓츠, 리서치 부문 패럴 그래나스 - 뱅크오브아메리카 증권, 리서치 부문 오스틴 워슈미트 - 키뱅크 캐피탈 마켓츠, 리서치 부문 리처드 앤더슨 - 캔터 피츠제럴드, 리서치 부문 니콜라스 조셉 - 씨티그룹, 리서치 부문 후안 사나브리아 - BMO 캐피탈 마켓츠 주식 리서치 웨슬리 골라데이 - 로버트 W.
Baird & Co. Incorporated, Research Division Vikram Malhotra - Mizuho Securities USA LLC, Research Division Michael Mueller - JPMorgan Chase & Co, Research Division Omotayo Okusanya - Deutsche Bank AG, Research Division James Kammert - Evercore ISI Institutional Equities, Research Division John Pawlowski - Green Street Advisors, LLC, Research Division James Feldman - Wells Fargo Securities, LLC, Research Division Presentation Operator Good morning, and welcome to the Healthpeak Properties, Inc. Fourth Quarter 2025 Conference Call. [Operator Instructions] Please note this event is being recorded.	베어드 앤 컴퍼니 인코퍼레이티드, 리서치 부문 비크람 말호트라 - 미즈호 증권 USA LLC, 리서치 부문 마이클 뮬러 - JP모건 체이스 앤 컴퍼니, 리서치 부문 오모타요 오쿠손야 - 도이체방크 AG, 리서치 부문 제임스 카머트 - 에버코어 ISI 기관투자자 주식부문 존 파블로스키 - 그린 스트리트 어드바이저스 LLC, 리서치 부문 제임스 펠드먼 - 웰스파고 증권 LLC, 리서치 부문 발표 운영자 안녕하십니까. 헬스피크 프로퍼티스 주식회사의 2025년 4분기 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. [운영자 안내사항] 본 행사는 녹음되고 있음을 알려드립니다.
I would now like to turn the conference over to Andrew Johns, Senior Vice President, Investor Relations. You may begin. Andrew Johns Senior Vice President of Investor Relations Welcome. Today's conference call contains certain forward-looking statements. Although we believe the expectations reflected in any forward-looking statements are based on reasonable assumptions, these statements are subject to risks and uncertainties that may cause actual results to differ materially from expectations. A discussion of risks and risk factors is included in our press release and detailed in our filings with the SEC. We do not undertake a duty to update any forward-looking statements.	이제 컨퍼런스를 앤드류 존스 투자자 관계 담당 수석 부사장에게 넘기겠습니다. 시작하셔도 됩니다. 앤드류 존스 투자자 관계 담당 수석 부사장 환영합니다. 오늘 컨퍼런스 콜에는 특정 미래예측진술(forward-looking statements)이 포함되어 있습니다. 당사는 미래예측진술에 반영된 기대치가 합리적인 가정에 근거한다고 믿고 있으나, 이러한 진술들은 실제 결과가 예상과 크게 다를 수 있는 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 위험 및 위험요인에 대한 논의는 당사의 보도자료에 포함되어 있으며, SEC 제출 서류에 상세히 기재되어 있습니다. 당사는 미래예측진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다.
Certain non-GAAP financial measures will be discussed on this call. In exhibit to the 8-K we furnished to the SEC yesterday, we have reconciled all non-GAAP financial measures to the most directly comparable GAAP measures in accordance with Reg G requirements. The exhibit is also available on our website at healthpeak.com. I'll now turn the call over to our President and Chief Executive Officer, Scott Brinker. Scott Brinker President, CEO & Director Thanks, A.J., and welcome to Healthpeak's Fourth Quarter Earnings Call. Joining me for prepared remarks is our CFO, Kelvin Moses.	안녕하세요, 전문 금융 번역가입니다. 해당 실적 발표 컨퍼런스 콜 내용을 한국어로 번역해 드리겠습니다. 200000 본 컨퍼런스 콜에서는 특정 비-GAAP 재무 지표들이 논의될 예정입니다. 어제 SEC에 제출한 8-K 공시 자료의 첨부 자료에서, 우리는 Reg G 요건에 따라 모든 비-GAAP 재무 지표를 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표로 조정하였습니다. 해당 첨부 자료는 당사 웹사이트 healthpeak.com에서도 확인하실 수 있습니다. 이제 당사의 사장 겸 최고경영자이신 Scott Brinker에게 발언권을 넘기겠습니다. Scott Brinker 사장, CEO 겸 이사 A.J., 감사합니다. 그리고 Healthpeak의 4분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 발표에는 당사의 CFO인 Kelvin Moses가 함께 하겠습니다.
First and most important, thank you to our entire team for battling through in historic life science environment to finish 2025 with earnings in line with the midpoint of our original guidance range and significant transaction activity that should drive future earnings growth. A couple of comments on our segments. Outpatient Medical represents just over 50% of our portfolio income. Kelvin will discuss our outstanding operating results in that segment, but I want to make some more general comments, including the benefits of the merger with Physicians Realty Trust.	먼저 가장 중요한 것은, 역사적인 생명과학 환경 속에서도 분투하여 2025년을 당초 가이던스 범위의 중간값에 부합하는 실적으로 마무리하고, 향후 실적 성장을 견인할 중요한 거래 활동들을 달성한 전체 팀에게 감사드립니다. 우리 사업부문에 대해 몇 가지 말씀드리겠습니다. 외래환자 의료시설(Outpatient Medical)은 우리 포트폴리오 수익의 50% 이상을 차지하고 있습니다. Kelvin이 해당 부문의 우수한 운영 실적에 대해 논의할 예정이지만, 저는 Physicians Realty Trust와의 합병으로 인한 이점을 포함하여 보다 일반적인 내용을 말씀드리고자 합니다.
That merger created the best platform and portfolio in the outpatient sector and positioned us to quickly and profitably internalize property management across our entire outpatient and life science portfolio. $70-plus million of synergies certainly helped offset the life science environment. The outpatient sector is benefiting from the ongoing shift in care delivery to lower-cost, more convenient outpatient settings. Policy changes from Washington also support demand, including CMS, allowing more and more surgeries to be done in outpatient settings, and new supply continues to be very low given the cost of new construction.	이 합병은 외래환자 부문에서 최고의 플랫폼과 포트폴리오를 구축했으며, 전체 외래환자 및 생명과학 포트폴리오 전반에 걸쳐 자산관리를 신속하고 수익성 있게 내재화할 수 있는 위치를 확보하게 했습니다. 7천만 달러 이상의 시너지는 생명과학 부문의 어려운 환경을 상쇄하는 데 확실히 도움이 되었습니다. 외래환자 부문은 저비용의 보다 편리한 외래환자 환경으로의 지속적인 진료 제공 방식 전환으로 혜택을 받고 있습니다. 워싱턴의 정책 변화 또한 수요를 뒷받침하고 있는데, CMS가 점점 더 많은 수술을 외래환자 환경에서 수행할 수 있도록 허용하고 있으며, 신규 건설 비용이 높아 신규 공급은 매우 낮은 수준을 유지하고 있습니다.
All of the above contributed to the favorable operating environment we spoke to when we announced the merger 2.5 years ago. The private market is now recognizing this as well, which is driving down cap rates. We're taking advantage of that demand by selling fully stabilized, less core outpatient assets at strong prices, including $325 million in the fourth quarter at a low 6% cap rate. Turning to our lab segment. The operating environment over the past 4 years peaked in intensity in the first half of 2025, which is now fully impacting earnings, but in the last 5 months, we've seen continued improvement in capital raising and M&A.	이 모든 요소들이 2년 반 전 합병을 발표할 당시 우리가 언급했던 우호적인 영업 환경에 기여했습니다. 현재 사모시장도 이를 인식하고 있으며, 이는 캡레이트(자본환원율) 하락을 견인하고 있습니다. 우리는 이러한 수요를 활용하여 완전히 안정화된 비핵심 외래환자 자산을 강력한 가격에 매각하고 있으며, 4분기에는 낮은 6% 캡레이트로 3억 2,500만 달러 규모의 매각을 진행했습니다. 연구실 부문으로 넘어가겠습니다. 지난 4년간의 영업 환경은 2025년 상반기에 가장 치열했으며, 이는 현재 실적에 완전히 반영되고 있습니다. 하지만 지난 5개월간 자본조달과 M&A에서 지속적인 개선세를 보이고 있습니다.
New deliveries will soon go to zero and will remain at zero for several years. Certain life science buildings are pivoting to alternative uses, which helps address the supply overhang. All of the above points to early signs of an inflection point. Naturally, earnings will lag the underlying recovery because of the time to build a pipeline, sign leases and build off the space before rent commences, but the building blocks of a recovery are in place. Four years ago, we had the opposite view of the trajectory in the sector, and this team chose to cut off capital deployment in life science, which at the time was by far our largest business segment.	신규 공급은 곧 제로가 될 것이며 향후 수년간 제로 상태를 유지할 것입니다. 일부 생명과학 빌딩들이 대체 용도로 전환되고 있어 공급 과잉 문제 해소에 도움이 되고 있습니다. 이 모든 것들이 변곡점의 초기 신호를 가리키고 있습니다. 당연히 실적은 기저 회복세에 비해 후행할 것입니다. 왜냐하면 파이프라인을 구축하고, 임대차 계약을 체결하고, 임대료가 시작되기 전에 공간을 구축하는 데 시간이 걸리기 때문입니다. 하지만 회복의 기반은 마련되어 있습니다. 4년 전, 우리는 이 섹터의 궤적에 대해 정반대의 견해를 가지고 있었고, 당시 우리의 가장 큰 사업 부문이었던 생명과학 분야에 대한 자본 투입을 중단하기로 결정했습니다.
That decision combined with the merger and related synergies has allowed us to grow the dividend and maintain earnings since 2022, when the downturn began, a significant accomplishment given the severity of the environment we've been up against. As the sector recovers, we now have opportunities to acquire properties that would have been untouchable in the past and to do so on a compelling basis. While others in the sector are retrenching, we're strengthening our portfolio and platform, including the recent Gateway acquisition and hiring Dennis Sullivan to lead San Diego and Claire Brown to lead Boston. Our team was working hard over the new year.	이러한 결정과 합병 및 관련 시너지 효과를 통해 2022년 경기 침체가 시작된 이후에도 배당금을 증가시키고 수익을 유지할 수 있었습니다. 이는 우리가 직면한 어려운 환경의 심각성을 고려할 때 상당한 성과입니다. 섹터가 회복됨에 따라, 이제 우리는 과거에는 손댈 수 없었던 부동산들을 매력적인 조건으로 인수할 수 있는 기회를 갖게 되었습니다. 섹터 내 다른 기업들이 사업을 축소하는 동안, 우리는 최근 Gateway 인수와 샌디에이고를 이끌 Dennis Sullivan, 보스턴을 이끌 Claire Brown의 영입을 포함하여 우리의 포트폴리오와 플랫폼을 강화하고 있습니다. 우리 팀은 새해 연휴 기간에도 열심히 일했습니다.
In late December and early January, we closed the outpatient medical sales and recycled that capital into a highly strategic 1.4 million square foot campus in South San Francisco. We see potential for significant upside as the sector recovers, as the campus has more than 500,000 square feet of vacancy in a prime location. We now own and control 210 acres in South San Francisco, which is roughly 1/3 of the land in the entire submarket. We own 6.5 million square feet of space at various sizes and price points, so we can provide unmatched solutions to current and future tenants.	12월 말과 1월 초에 외래환자 의료시설 매각을 완료했으며, 그 자본을 사우스 샌프란시스코의 전략적으로 매우 중요한 140만 평방피트 규모 캠퍼스에 재투자했습니다. 이 캠퍼스는 최고의 입지에 50만 평방피트 이상의 공실을 보유하고 있어, 섹터가 회복되면 상당한 상승 잠재력이 있다고 봅니다. 현재 우리는 사우스 샌프란시스코에서 210에이커를 소유 및 관리하고 있으며, 이는 전체 서브마켓 토지의 약 1/3에 해당합니다. 우리는 다양한 규모와 가격대의 650만 평방피트 공간을 소유하고 있어, 현재 및 미래 임차인들에게 타의 추종을 불허하는 솔루션을 제공할 수 있습니다.
A recent report from a leading brokerage firm showed that Bay Area led all life science markets in the fourth quarter and full year 2025 in absorption and leasing activity and has the largest volume of current tenant demand. That broker report is consistent with our own leasing activity and pipeline and further supports the acquisition. Moving to senior housing. Our fourth quarter results were outstanding with 17% same-store growth.	주요 증권사의 최근 보고서에 따르면, 베이 에어리어는 2025년 4분기 및 연간 기준으로 모든 생명과학 시장 중 흡수율과 임대 활동에서 선두를 차지했으며, 현재 가장 큰 규모의 잠재 임차인 수요를 보유하고 있습니다. 이러한 증권사 보고서는 당사의 자체 임대 활동 및 파이프라인과 일치하며, 이번 인수를 더욱 뒷받침합니다. 시니어 하우징 부문으로 넘어가겠습니다. 당사의 4분기 실적은 동일매장 기준 17% 성장을 기록하며 매우 우수했습니다.
We point to three factors driving the growth: first, our highly amenitized full continuum campuses that resonate with seniors; second, our asset management team collaborates with our operating partners to develop and execute property-specific business plans; and third, favorable supply and demand fundamentals. We expect all three factors to drive another year of strong growth in 2026. Okay. I want to comment on the Janus Living announcement from January 7. Our senior housing portfolio has been operating at a very high level, but was largely ignored inside Healthpeak given its relative scale.	저희는 성장을 견인하는 세 가지 요인을 지적하고자 합니다. 첫째, 시니어들에게 큰 호응을 얻고 있는 고급 편의시설을 갖춘 풀 컨티뉴엄(full continuum) 캠퍼스입니다. 둘째, 자산관리팀이 운영 파트너들과 협력하여 부동산별 맞춤 사업계획을 개발하고 실행하고 있습니다. 셋째, 유리한 수요-공급 펀더멘털입니다. 저희는 이 세 가지 요인이 2026년에도 또 한 해 강력한 성장을 견인할 것으로 예상합니다. 자, 1월 7일 발표된 Janus Living 건에 대해 말씀드리겠습니다. 저희 시니어 하우징 포트폴리오는 매우 높은 수준으로 운영되어 왔지만, 상대적인 규모 때문에 Healthpeak 내에서는 대체로 주목받지 못했습니다.
In addition, we have significant expertise and relationships in this sector to valuable resources that were being underutilized. Over the past several quarters, with a singular focus on generating shareholder value, we worked alongside our Board and advisers to review a range of strategic alternatives to the status quo. We chose to pursue the creation of a pure-play senior housing REIT. We believe the planned IPO is a unique and creative way to capture value in the near term through a higher multiple on our senior housing NOI and as a significant shareholder in Janus Living to participate in future value creation from internal and external growth.	또한, 우리는 이 섹터에서 상당한 전문성과 관계를 보유하고 있으며, 이는 충분히 활용되지 못했던 가치 있는 자원입니다. 지난 몇 분기 동안 주주가치 창출이라는 단일한 목표에 집중하면서, 우리는 이사회 및 자문단과 함께 현상 유지 대비 다양한 전략적 대안들을 검토했습니다. 우리는 순수 시니어 하우징 리츠(REIT) 설립을 추진하기로 결정했습니다. 우리는 계획된 기업공개(IPO)가 단기적으로는 시니어 하우징 순영업이익(NOI)에 대한 높은 멀티플을 통해 가치를 실현하고, 장기적으로는 Janus Living의 주요 주주로서 내부 및 외부 성장을 통한 미래 가치 창출에 참여할 수 있는 독특하고 창의적인 방법이라고 믿습니다.
The transaction can be summarized as follows. Healthpeak intends to contribute its entire senior housing portfolio to Janus Living in exchange for all the shares in the new company. Shares in the new company will be sold to the public in the IPO, which will dilute Healthpeak's ownership. Janus Living will own 100% of its properties in a RIDEA structure. Healthpeak will be the manager for Janus Living with strong alignment given our ownership interest in the new company. Simply put, our economics will be driven by Janus Living's operating results and stock price.	이번 거래는 다음과 같이 요약할 수 있습니다. Healthpeak은 전체 시니어 하우징 포트폴리오를 Janus Living에 출자하고, 그 대가로 신규 회사의 전체 지분을 받게 됩니다. 신규 회사의 주식은 IPO를 통해 일반에 매각될 예정이며, 이는 Healthpeak의 지분율을 희석시키게 됩니다. Janus Living은 RIDEA 구조로 자사 부동산의 100%를 소유하게 됩니다. Healthpeak은 신규 회사에 대한 지분 보유를 통해 강력한 이해관계 일치를 바탕으로 Janus Living의 운영사가 될 것입니다. 간단히 말해, 우리의 경제적 이익은 Janus Living의 영업 실적과 주가에 의해 결정될 것입니다.
Since making the announcement in January, we closed on the purchase of our joint venture partner's 46.5% interest in a 3,400-unit senior housing portfolio for $314 million. We now have full control of those 19 communities. Over the next few months, we expect to transition 11 communities to Pegasus Senior Living and 8 communities to Ciel Senior Living under highly aligned management contracts. We have long and successful relationships with the principals of each company. Both Pegasus and Ciel have successfully underwritten and executed operator transitions, and they have strong track records in these regions.	1월 발표 이후, 저희는 3,400세대 규모의 시니어 하우징 포트폴리오에 대한 합작투자 파트너의 46.5% 지분을 3억 1,400만 달러에 인수 완료했습니다. 이제 저희는 해당 19개 커뮤니티에 대한 완전한 통제권을 확보했습니다. 향후 몇 개월에 걸쳐 11개 커뮤니티는 Pegasus Senior Living으로, 8개 커뮤니티는 Ciel Senior Living으로 고도로 정렬된 관리 계약 하에 전환할 예정입니다. 저희는 두 회사의 경영진들과 오랜 기간 성공적인 관계를 유지해왔습니다. Pegasus와 Ciel 모두 운영사 전환에 대한 성공적인 실사 및 실행 경험을 보유하고 있으며, 해당 지역에서 탄탄한 실적을 보유하고 있습니다.
We have $360 million of additional relationship-driven acquisitions in our senior housing pipeline. These are newer vintage assets located in high-growth markets in Orlando and the northern suburbs of Atlanta, both markets that we know very well. We expect the acquisitions will close in the first quarter and be contributed to Janus Living. We're excited to add Jonathan Hughes to our team as SVP of Finance and Investor Relations. Jonathan knows the sector well and will lead our efforts with the Street at Janus Living, while Andrew Johns will continue to lead that effort at Healthpeak. In terms of timing, we filed a confidential S-11 with the SEC in December.	우리는 3억 6천만 달러 규모의 관계 기반 추가 인수건을 시니어 하우징 파이프라인에 보유하고 있습니다. 이들은 올랜도와 애틀랜타 북부 교외의 고성장 시장에 위치한 신축 자산들로, 우리가 매우 잘 알고 있는 시장입니다. 이번 인수는 1분기 중 마감되어 Janus Living에 편입될 것으로 예상됩니다. 재무 및 투자자 관계 담당 수석 부사장으로 Jonathan Hughes를 팀에 영입하게 되어 기쁩니다. Jonathan은 이 섹터를 잘 알고 있으며 Janus Living에서 월가와의 소통 업무를 주도할 것이고, Andrew Johns는 Healthpeak에서 계속해서 그 역할을 담당할 것입니다. 시기와 관련하여, 우리는 12월에 SEC에 기밀 S-11을 제출했습니다.
The SEC process will determine the ultimate timing of the IPO, but our current expectation is to close the offering in the first half of this year. I'll turn it to Kelvin to review our 2025 results and 2026 outlook. Kelvin Moses Chief Financial Officer Thank you, Scott. Before we get into the 2025 financial results, I want to briefly highlight one of our operational initiatives. We continue to make investments in technology, team and process to deliver our investment management capabilities to a broader asset base, even more efficiently than we have in the past.	SEC 절차가 IPO의 최종 시기를 결정하겠지만, 현재 우리의 예상으로는 올해 상반기 중 공모를 마무리할 것으로 보고 있습니다. 이제 Kelvin에게 넘겨 2025년 실적과 2026년 전망을 검토하도록 하겠습니다. Kelvin Moses 최고재무책임자 감사합니다, Scott. 2025년 재무 실적을 살펴보기 전에, 우리의 운영 이니셔티브 중 하나를 간략히 강조하고자 합니다. 우리는 과거보다 훨씬 더 효율적으로 더 광범위한 자산 기반에 투자 운용 역량을 제공하기 위해 기술, 팀, 그리고 프로세스에 지속적으로 투자하고 있습니다.
A component of this strategy is the acceleration of corporate automation, which will streamline our internal workflows and deliver a best-in-class experience to our clients. We're excited to welcome Omkar Joshi as our new Head of Enterprise Innovation to lead us through this next chapter of our growth. Omkar previously held leadership roles in both health care and real estate at Palantir. Now turning to the results. For the fourth quarter, we reported FFO as adjusted of $0.47 per share, AFFO of $0.40 per share and total portfolio same-store cash NOI growth of 3.9%.	이 전략의 핵심 요소는 기업 자동화 가속화로, 이를 통해 내부 업무 프로세스를 간소화하고 고객에게 최고 수준의 경험을 제공할 것입니다. 우리는 Omkar Joshi를 새로운 기업혁신 책임자로 맞이하게 되어 기쁘게 생각하며, 그가 우리의 다음 성장 단계를 이끌어갈 것입니다. Omkar는 이전에 Palantir에서 헬스케어와 부동산 부문의 리더십 역할을 수행했습니다. 이제 실적으로 넘어가겠습니다. 4분기에 조정 후 FFO는 주당 0.47달러, AFFO는 주당 0.40달러를 기록했으며, 전체 포트폴리오 동일매장 현금 NOI 성장률은 3.9%를 달성했습니다.
For the full year, we reported FFO as adjusted of $1.84 per share, AFFO of $1.69 per share and total same-store cash NOI growth of 4%. Starting with outpatient medical. We continue to deliver sector-leading results. And for the year, we executed 4.9 million square feet of leasing, including 1 million square feet of new leasing. This is the first time in company history that we have achieved this record milestone for new leasing. We also achieved cash re-leasing spreads of 5% on renewals, 79% tenant retention and ended the year at 91% total occupancy. We also ended the year with same-store growth of 3.9%, which was above the high end of our original guidance range.	연간 실적으로는 조정 FFO가 주당 1.84달러, AFFO가 주당 1.69달러를 기록했으며, 동일매장 기준 총 현금 NOI 성장률은 4%를 달성했습니다. 외래환자 의료시설 부문부터 말씀드리면, 우리는 계속해서 업계 최고 수준의 실적을 달성하고 있습니다. 연간 490만 평방피트의 리스 계약을 체결했으며, 이 중 100만 평방피트는 신규 리스였습니다. 신규 리스에서 이러한 기록적인 이정표를 달성한 것은 회사 역사상 처음입니다. 또한 갱신 계약에서 5%의 현금 재리스 스프레드를 달성했고, 테넌트 유지율은 79%를 기록했으며, 연말 총 입주율은 91%로 마감했습니다. 동일매장 성장률은 3.9%로 연말을 마감했는데, 이는 당초 가이던스 상단을 상회하는 수치입니다.
These results reinforce our leadership position in outpatient medical, highlight our focus on deepening relationships with leading health system partners, and demonstrate our ability to capitalize on strong sector fundamentals. Most importantly, this reflects a tremendous team effort and a fantastic outcome for our platform. Moving to lab. We ended the year with 1.5% same-store growth and total occupancy of 77%, inclusive of our recent gateway portfolio acquisition in South San Francisco, which depressed total occupancy by more than 150 basis points.	이러한 실적은 외래 의료 분야에서의 우리의 선도적 지위를 강화하고, 주요 의료 시스템 파트너들과의 관계 심화에 대한 우리의 집중을 부각시키며, 강력한 섹터 펀더멘털을 활용하는 우리의 역량을 입증합니다. 무엇보다도, 이는 엄청난 팀워크의 결과이며 우리 플랫폼에 있어 환상적인 성과를 나타냅니다. 연구소 부문으로 넘어가겠습니다. 우리는 연말 기준 1.5%의 동일매장 성장률과 77%의 전체 가동률을 기록했습니다. 이는 최근 사우스 샌프란시스코의 게이트웨이 포트폴리오 인수를 포함한 수치로, 이 인수로 인해 전체 가동률이 150bp 이상 하락했습니다.
For the full year, we completed nearly 1.5 million square feet of lease execution, including 562,000 square feet of new leasing and positive 5% cash re-leasing spreads on renewals. Since year-end, we have an additional 100,000 square feet of leasing activity either executed or under LOI. And finally, senior housing. We ended the year with 12.6% same-store growth, which was meaningfully above the high end of our original guidance range and includes 16.7% growth in the fourth quarter.	연간 기준으로, 우리는 약 150만 평방피트의 리스 계약을 체결했으며, 이는 56만 2천 평방피트의 신규 리스와 갱신 시 5%의 긍정적인 현금 기준 재리스 스프레드를 포함합니다. 연말 이후, 우리는 이미 체결되었거나 LOI(의향서) 단계에 있는 10만 평방피트의 추가 리스 활동을 진행하고 있습니다. 마지막으로 시니어 하우징입니다. 우리는 12.6%의 동일매장 성장률로 연도를 마감했으며, 이는 당초 가이던스 범위의 상단을 크게 상회하는 수치이며 4분기에는 16.7%의 성장률을 기록했습니다.
Our 15 life plan communities that comprise our same-store pool have delivered tremendous results over the last 5 years, and our entire senior housing portfolio is well positioned to take advantage of healthy sector fundamentals. Congratulations to Patrick Cheng, our entire senior housing team, and operating partners for achieving a record year in entrance fee sales, highlighting excellence in execution and underscoring the importance of aligning with the right operating partners that have the expertise to deliver leading results. Briefly on the balance sheet before moving on to guidance. We ended the year at 5.2x net debt to adjusted EBITDA and $2.4 billion of liquidity.	우리의 동일 매장 포트폴리오를 구성하는 15개 생활형 커뮤니티는 지난 5년간 놀라운 성과를 달성했으며, 전체 시니어 하우징 포트폴리오는 건전한 섹터 펀더멘털을 활용할 수 있는 좋은 위치에 있습니다. Patrick Cheng과 전체 시니어 하우징 팀, 그리고 운영 파트너들이 입주금 판매에서 기록적인 한 해를 달성한 것을 축하드립니다. 이는 탁월한 실행력을 보여주며, 선도적인 결과를 제공할 수 있는 전문성을 갖춘 올바른 운영 파트너와의 협력이 얼마나 중요한지를 강조합니다. 가이던스로 넘어가기 전에 대차대조표에 대해 간략히 말씀드리겠습니다. 우리는 순부채 대 조정 EBITDA 비율 5.2배와 24억 달러의 유동성으로 한 해를 마감했습니다.
We maintain focus on the strength of our balance sheet and prioritize disciplined capital allocation to pursue strategic investments and fund portfolio growth. Now turning to 2026 guidance. We are forecasting FFO as adjusted to range from $1.70 to $1.74 per share. Our total same-store NOI growth is forecasted in the range of down 1% to up 1%. This assumes outpatient medical between 2% to 3%, lab down 5% to down 10% and senior housing ranging from 8% to 12%. Our earnings guidance for 2026 reflects the life science environment over the past several years. The reduction in earnings is attributable to the loss of occupancy in lab, which, as we have noted, has a lagging impact to earnings.	저희는 대차대조표의 건전성에 집중하고 있으며, 전략적 투자 추진과 포트폴리오 성장 자금 조달을 위해 규율 있는 자본 배분을 우선시하고 있습니다. 이제 2026년 가이던스로 넘어가겠습니다. 저희는 조정 FFO(Funds From Operations, 영업현금흐름)를 주당 1.70달러에서 1.74달러 범위로 전망하고 있습니다. 전체 동일매장 NOI(Net Operating Income, 순영업이익) 성장률은 마이너스 1%에서 플러스 1% 범위로 예상됩니다. 이는 외래진료 의료시설 2~3%, 연구실험실 마이너스 5~10%, 그리고 시니어 하우징 8~12% 성장을 가정한 것입니다. 2026년 실적 가이던스는 지난 수년간의 생명과학 업계 환경을 반영하고 있습니다. 실적 감소는 연구실험실 부문의 공실률 증가에 기인하며, 앞서 말씀드린 바와 같이 이는 실적에 후행적 영향을 미치고 있습니다.
This equates to $0.12 of earnings from the lost base rent, OpEx and capital to re-lease the space and includes the impact of a $68 million contractual purchase option exercised in Salt Lake City at an 11% cap rate. Strength in our outpatient medical and senior housing segments offsets the impact of balance sheet refinancing at higher rates, the receipt of loan proceeds of $150 million in 2025 at an approximately 10% interest rate and drag from redevelopment and development. The leading indicators supporting each of our businesses gives us a foundation to grow from and an opportunity to capture demand as the life science sector recovers. Touching on sources and uses.	이는 손실된 기본 임대료, 운영비 및 공간 재임대를 위한 자본으로 인한 수익 $0.12에 해당하며, 솔트레이크시티에서 11% 캡레이트로 행사된 $6,800만의 계약상 매수 옵션의 영향을 포함합니다. 외래 의료 및 시니어 하우징 부문의 강세가 더 높은 금리로의 대차대조표 리파이낸싱, 약 10% 이자율로 2025년에 수령할 $1억 5,000만의 대출금, 그리고 재개발 및 개발로 인한 부담의 영향을 상쾄합니다. 각 사업을 뒷받침하는 선행지표들은 우리가 성장할 수 있는 기반을 제공하며, 생명과학 부문이 회복됨에 따라 수요를 포착할 수 있는 기회를 제공합니다. 자금 조달과 운용에 대해 말씀드리겠습니다.
We're off to a busy start to the year with transaction activity. So far in 2026, we've completed $464 million of acquisitions, including $314 million buyout of our joint venture partner in our senior housing rental portfolio and the acquisition of the remaining South San Francisco Gateway lab portfolio. We have an additional $360 million of senior housing investments under LOI or purchase agreement. To fund these transactions, we are well underway on our opportunistic capital recycling plan, including $1 billion or more of asset sales, recapitalizations and loan repayments in 2026.	올해는 거래 활동으로 바쁜 출발을 하고 있습니다. 2026년 현재까지 4억 6,400만 달러 규모의 인수를 완료했으며, 여기에는 시니어 하우징 임대 포트폴리오의 합작투자 파트너 지분 3억 1,400만 달러 매입과 South San Francisco Gateway 연구실 포트폴리오의 잔여 지분 인수가 포함됩니다. 추가로 3억 6,000만 달러 규모의 시니어 하우징 투자 건이 LOI(의향서) 또는 매매계약 단계에 있습니다. 이러한 거래의 자금 조달을 위해, 2026년에 10억 달러 이상의 자산 매각, 재자본화 및 대출 상환을 포함한 기회주의적 자본 재배치 계획을 적극적으로 추진하고 있습니다.
Given the strong private market for outpatient medical, we'll continue to take advantage of that demand as an attractive source of capital. And finally, we have approximately $1.1 billion of refinancing activity in 2026, including $650 million of senior unsecured notes maturing in July and an additional $440 million of secured mortgages maturing throughout the year, which will either be refinanced or repaid. And finally, 2 housekeeping items related to Janus Living before we move into Q&A. With respect to our previously announced Janus Living IPO, the impact of the proposed formation and public offering are not reflected in our most recent supplemental materials or in our earnings guidance.	외래 의료 시설에 대한 강력한 민간 시장을 고려할 때, 우리는 매력적인 자본 조달원으로서 이러한 수요를 계속 활용할 것입니다. 마지막으로, 2026년에는 약 11억 달러 규모의 리파이낸싱 활동이 예정되어 있습니다. 여기에는 7월에 만기가 도래하는 6억 5천만 달러의 선순위 무담보 채권과 연중 만기가 도래하는 추가 4억 4천만 달러의 담보부 모기지가 포함되며, 이는 리파이낸싱되거나 상환될 예정입니다. 마지막으로, Q&A로 넘어가기 전에 Janus Living 관련 2가지 사무적 사항을 말씀드리겠습니다. 이전에 발표한 Janus Living IPO와 관련하여, 제안된 법인 설립 및 공모의 영향은 최근 보충 자료나 실적 가이던스에 반영되어 있지 않습니다.
We should note that we do not anticipate any meaningful impact on 2026 guidance from the transaction. And one last point on this, while we understand there will likely be many questions about the IPO, we are limited in what we can discuss specifically, and we'll focus our answers to information that we have previously disclosed on the transaction and operational information that we provide in the normal course for our Senior Housing segment. Operator, with that, you can open the line for Q&A.	주의하실 점은 이번 거래가 2026년 가이던스에 의미 있는 영향을 미칠 것으로 예상하지 않는다는 것입니다. 그리고 이와 관련하여 마지막으로 한 가지 말씀드리자면, IPO에 대한 많은 질문이 있을 것으로 이해하고 있지만, 구체적으로 논의할 수 있는 내용에는 제한이 있으며, 이번 거래와 관련하여 이전에 공시한 정보와 시니어 하우징 부문에 대해 통상적으로 제공하는 운영 정보에 초점을 맞춰 답변드리겠습니다. 오퍼레이터님, 이제 질의응답을 시작하겠습니다.

📌 요약

# Healthpeak Properties Q4 2025 실적 요약

• **2025년 실적 및 2026년 가이던스**: FFO as adjusted는 주당 $1.84로 기존 가이던스 중간값 달성. 2026년 가이던스는 주당 $1.70~$1.74로 하향 조정되었으며, 이는 주로 라이프사이언스 부문의 공실률 증가($0.12 수익 감소)에 기인. 총 동일자산 NOI 성장률은 -1%~+1% 전망.

• **부문별 실적 차별화**: 외래의료(Outpatient Medical) 부문이 전체 수익의 50% 이상 차지하며 동일자산 성장률 3.9% 달성. 시니어하우징은 17% 성장으로 강력한 실적 기록. 반면 라이프사이언스 부문은 77% 점유율로 어려움을 겪고 있으나, 경영진은 자본조달 및 M&A 개선 등 회복 초기 신호를 언급하며 장기적 낙관론 제시.

• **Janus Living IPO 추진**: 시니어하우징 포트폴리오 전체를 독립 REIT인 Janus Living으로 분사하여 IPO 진행 예정(2026년 상반기 목표). Healthpeak은 대주주로 남으며 자산관리 역할 수행. $314M 규모 JV 지분 매입 완료 및 $360M 추가 인수 파이프라인 보유.

• **적극적 자본 재배

❓ Q&A

Original	Translation
Operator: [Operator Instructions] And our first question comes from the line of Nick Yulico with Scotiabank.	Operator: 5000 [운영자 안내] 첫 번째 질문은 스코샤뱅크의 닉 율리코님께서 주시겠습니다.
Nicholas Yulico: Scotiabank Global Banking and Markets, Research Division I guess, first question, perhaps for Scott. In terms of the Gateway acquisition, can you just talk a little bit more about how you saw that as a complement to your existing portfolio in that market? And how are you comfortable taking on more vacancy with the acquisition?	Nicholas Yulico: 먼저 Gateway 인수 건에 대해 말씀드리겠습니다. 해당 시장에서 기존 포트폴리오와의 보완 관계에 대해 좀 더 자세히 설명드리면, 이번 인수를 통해 우리는 해당 지역에서의 입지를 전략적으로 강화할 수 있었습니다. 공실률이 다소 높은 자산을 인수하는 것에 대한 우려를 말씀하셨는데, 우리는 이 부분을 충분히 검토했습니다. 해당 자산들은 우수한 입지에 위치해 있고, 장기적으로 임대 수요가 견조할 것으로 판단됩니다. 또한 현재의 공실은 우리에게 가치 창출의 기회를 제공합니다. 우리는 적극적인 리싱(leasing) 활동과 자산 관리를 통해 공실률을 개선하고 수익성을 높일 수 있는 역량을 갖추고 있습니다. 기존 포트폴리오와의 시너지 측면에서 보면, 이번 인수로 해당 시장에서의 규모의 경제를 실현할 수 있고, 운영 효율성도 제고할 수 있습니다. 전반적으로 리스크 대비 수익률을 고려했을 때 매력적인 거래였다고 판단하고 있습니다.
Scott Brinker: President, CEO & Director Nick, you're always first on the list. You must call in really earlier. It's all good. It gives us something to -- we not to expect, Nick is always first. Yes, Gateway, No. We're really excited about the Gateway acquisition. We feel like decisions we've made over the past 4 years really positioned us to take advantage of these opportunities. It's a campus that never would have been available at the peak. I mean, this is either the #1 or #1 submarket in the whole country. We've got a huge footprint there already. This is complementary and really just gives Scott and Natalia and the team an additional 1.5 million feet of it's really opportunity is the way we're thinking about it, not so much vacancy. And we're using proceeds from our outpatient sales where there's a really deep market. We're getting great prices, fully stabilized assets that had decent growth, but certainly not the type of potential growth that we see at this gateway campus, and we really view it as one enormous campus at this point. I mean, it's 6.5 million square feet, you can park your car once and walk through the whole thing. I mean, it's pretty impressive in terms of what we can provide to our current tenants and most important prospective tenants. We really are the market leader in South San Francisco. It had really a phenomenal 4Q in terms of leases signed, a lot of tenants in the market. Doesn't mean that all that vacancy goes away within a year, but the momentum is positive. I love the team that we have on the ground, and we see kind of a breakeven year 1 yield with the opportunity to create some real growth over time at a basis that I think in the 5, 10 years from now, people will look at it and say, wow, that's an amazing buy at a time when there's really no one else at the table. So yes, we're pretty excited about it, Nick.	Scott Brinker: 닉, 항상 첫 번째 질문자시네요. 정말 일찍 전화하시나 봅니다. 괜찮습니다. 우리에게 기대할 거리를 주시니까요. 닉이 항상 첫 번째라는 것을 예상하게 되네요. 네, Gateway 건에 대해서 말씀드리면, 저희는 이번 Gateway 인수에 대해 정말 기대가 큽니다. 지난 4년간 저희가 내린 결정들이 이런 기회를 활용할 수 있는 좋은 위치에 우리를 올려놓았다고 생각합니다. 이 캠퍼스는 시장 정점기였다면 절대 나오지 않았을 물건입니다. 이 지역은 전국에서 1위 아니면 최상위 서브마켓입니다. 저희는 이미 그곳에 상당한 규모의 포트폴리오를 보유하고 있고요. 이번 인수는 그것을 보완하는 것이며, Scott과 Natalia 그리고 팀에게 추가로 150만 평방피트를 제공하는 것입니다. 저희는 이것을 공실이라기보다는 진정한 기회로 보고 있습니다. 외래환자 시설 매각 대금을 활용하고 있는데, 이 시장은 정말 깊이가 있습니다. 완전히 안정화된 자산들을 아주 좋은 가격에 매각하고 있고, 이들도 괜찮은 성장세를 보였지만, 이 게이트웨이 캠퍼스에서 보는 것과 같은 성장 잠재력은 확실히 아닙니다. 현재 우리는 이곳을 하나의 거대한 캠퍼스로 보고 있습니다. 650만 평방피트 규모인데, 차를 한 번 주차하면 전체를 걸어서 다닐 수 있습니다. 현재 입주사들과 무엇보다 중요한 잠재 입주사들에게 제공할 수 있는 것들을 생각하면 정말 인상적입니다. 우리는 사우스샌프란시스코 시장의 확실한 리더입니다. 4분기에 임대차 계약 체결 면에서 정말 놀라운 성과를 거뒀고, 시장에 많은 입주사들이 나와 있습니다. 물론 그 공실이 1년 안에 다 해소된다는 의미는 아니지만, 모멘텀은 긍정적입니다. 현장에 있는 팀이 정말 마음에 들고요, 1년차에는 손익분기점(breakeven) 수준의 수익률을 예상하고 있습니다. 하지만 시간이 지나면서 실질적인 성장을 만들어낼 수 있는 기회가 있다고 봅니다. 지금 이 가격대는 5년, 10년 후에 사람들이 돌아봤을 때 "와, 다른 경쟁자가 아무도 없을 때 정말 놀라운 매수를 했네"라고 말할 만한 수준이라고 생각합니다. 그래서 네, 저희는 이 건에 대해 상당히 기대하고 있습니다, Nick.
Nicholas Yulico: Scotiabank Global Banking and Markets, Research Division Okay. Great. And then just second question is on the lab segment. And I wanted to see if there's any way you can give us a preview of how to think about occupancy sort of total occupancy for lab, the cadence of that throughout the year. And then also, I think you've built in some cushion for some tenants where there may be a capital raise or not. So there is some contingency on that, if you could just sort of talk about that impact as well.	Nicholas Yulico: 네, 좋습니다. 그리고 두 번째 질문은 랩(lab) 부문에 관한 것입니다. 랩 부문의 전체 입주율(occupancy)에 대해 연중 어떻게 전개될지 미리 알 수 있는 방법이 있을까요? 그리고 제 생각에는 자금 조달(capital raise) 여부가 불확실한 일부 임차인들을 위해 어느 정도 여유분을 두신 것 같은데요. 그 부분에 대한 대비책도 있으실 텐데, 그 영향에 대해서도 말씀해 주실 수 있을까요?
Scott Brinker: President, CEO & Director Yes. Let's assume that the recent improvement in the capital markets and capital raising continues. We saw that commence around Labor Day in '25, and it's continued into the first month of the new year. The conversations we have with bankers, capital markets, desks, venture capitalists are quite positive. So we are optimistic that, that will continue. We do think total occupancy by year-end '26 should improve from where we ended the year in 2025, just with the caveat that the leases in life science are big. They're chunky the average size is like 60,000 square feet. So it can jump around from quarter-to-quarter. But the pipeline is good. It's weighted more towards new leasing, which is a huge positive, and we don't have a ton of expirations this year. So it should be a good setup to start growing occupancy again. But again, it obviously depends on the capital markets continue to be cooperative.	Scott Brinker: 네, 최근 자본시장 개선과 자금조달 여건이 계속된다고 가정해보겠습니다. 25년 노동절(Labor Day) 무렵부터 시작된 이러한 흐름이 올해 첫 달까지 이어지고 있습니다. 투자은행가들, 자본시장 데스크, 벤처캐피탈리스트들과 나누는 대화 내용도 상당히 긍정적입니다. 그래서 우리는 이런 흐름이 지속될 것으로 낙관하고 있습니다. 26년 말까지 전체 입주율은 2025년 말 대비 개선될 것으로 보고 있습니다. 다만 한 가지 유의할 점은 생명과학 분야의 임대차 계약들이 규모가 크다는 것입니다. 평균 면적이 약 6만 평방피트(약 5,574㎡) 정도로 상당히 큰 편이어서 분기별로 변동성이 있을 수 있습니다. 하지만 파이프라인은 양호합니다. 특히 신규 임대 쪽에 더 비중이 실려 있다는 점이 매우 긍정적이고요, 올해 만기 도래하는 계약도 많지 않습니다. 따라서 다시 입주율을 높이기 시작하는 데 좋은 여건이 마련되어야 합니다. 하지만 다시 말씀드리지만, 이는 분명히 자본시장이 계속해서 협조적인 상황을 유지하는지에 달려 있습니다.
Operator: Our next question comes from the line of Farrell Granath with Bank of America.	Operator: 다음 질문은 뱅크 오브 아메리카의 Farrell Granath 님께서 주셨습니다.
Farrell Granath: BofA Securities, Research Division This is Farrell Granath. I first also just wanted to dive in deeper with the lab leasing. And just thinking about it going forward, I believe you made the commentary around 100,000 of leasing activity under execution or LOI. Can you give us a little bit more background around that 100,000 It seems a little bit lower than potential past LOIs that we've been seeing that you've stated on calls. So are you seeing a slowdown in incoming, or is it just year-end processes that now need to pick back up heading into '26?	Farrell Granath: 뱅크오브아메리카 증권, 리서치 부문의 파렐 그래나스입니다. 저도 먼저 랩 리싱에 대해 좀 더 깊이 들어가고 싶습니다. 앞으로의 전망을 생각해볼 때, 10만 평방피트의 리싱 활동이 실행 중이거나 LOI(임대의향서) 단계에 있다고 말씀하신 걸로 알고 있습니다. 이 10만 평방피트에 대해 좀 더 자세히 설명해 주실 수 있을까요? 이전 컨퍼런스콜에서 말씀하셨던 잠재적 LOI 규모에 비해 다소 낮아 보이는데요. 신규 문의가 감소하고 있는 건가요, 아니면 단순히 연말 프로세스 때문에 26년으로 들어가면서 다시 증가할 것으로 보시는 건가요?
Scott Bohn: Chief Development Officer & Head of Lab Farrell, it's Scott Bohn. I can take that one. I mean, I think when you look at where we are in the calendar year, you have the holidays towards the end of the year, which are always a little bit slower, and you roll right into the JPMorgan conference, which a lot of these companies spend a lot of time preparing for. So it's typically a slower time of the year. We do feel good with the pipeline with where it sits today, a little over 1.5 million square feet. If you look at that compared to where we were last year, we're 50% higher starting the year. So our jumping off point going into '26 is much improved from where we were a year ago. I think what's important, too, on the pipeline, as we look at it, the mix of that pipeline continues to shift towards new leasing versus being very heavy on the renewal side 9, 12 months ago. So we're -- I think it's a good indicator of where demand is broadening.	Scott Bohn: 스콧 본입니다. 제가 답변드리겠습니다. 현재 시점을 보면, 연말에 휴가 시즌이 있어서 항상 다소 느린 편이고, 바로 JP모건 컨퍼런스로 이어지는데, 많은 기업들이 이 행사 준비에 상당한 시간을 할애합니다. 그래서 일반적으로 연중 느린 시기입니다. 현재 파이프라인은 150만 평방피트(sqft)를 약간 상회하는 수준으로 양호하다고 보고 있습니다. 작년 같은 시기와 비교하면 50% 더 높은 수준으로 한 해를 시작하고 있습니다. 따라서 26년도로 들어가는 출발점이 1년 전보다 훨씬 개선되었습니다. 파이프라인과 관련해서 중요한 점은, 현재 파이프라인의 구성이 9개월에서 12개월 전만 해도 갱신 계약에 크게 치우쳐 있었던 것과 달리, 이제는 신규 리스 쪽으로 계속 이동하고 있다는 것입니다. 이는 수요가 확대되고 있다는 좋은 지표라고 생각합니다.
Farrell Granath: BofA Securities, Research Division Okay. Great. And then also on the lab guidance, the negative 5% to negative 10% same-store NOI growth. Can you walk through a few of the underlying assumptions within that range? I understand that a chunk of that is coming from the '25 expirations, but then also looking forward to '26, what elements are in that range that is building?	Farrell Granath: 네, 좋은 질문입니다. 랩 부문 가이던스인 마이너스 5%에서 마이너스 10%의 동일매장 NOI 성장률에 대해 말씀드리겠습니다. 이 범위 내 주요 가정들을 설명해드리죠. 말씀하신 대로 상당 부분이 25년 만기 계약에서 나오는 것이 맞습니다만, 26년을 내다볼 때 이 범위에 포함된 요소들을 구체적으로 살펴보겠습니다. 우선 25년 만기 계약들이 가장 큰 영향을 미치고 있습니다. 이들 공간의 재임대 과정에서 다운타임(공실기간)이 발생하고, 시장 임대료 조정이 이루어지면서 단기적으로 수익에 압박을 주고 있습니다. 그리고 26년으로 넘어가면서 고려하고 있는 요소들은 첫째, 재임대 속도와 신규 임차인 유치 시점입니다. 둘째, 시장 임대료 트렌드와 임대 인센티브 수준의 변화입니다. 셋째, 기존 임차인들의 갱신율과 조건들이 중요한 변수가 됩니다. 이 가이던스 범위는 보수적으로 접근한 것이며, 실제 시장 상황과 리싱 성과에 따라 달라질 수 있습니다. 현재로서는 이 범위가 합리적인 예상치라고 판단하고 있습니다.
Chief Financial Officer: Yes, Farrell, this is Kelvin. I'll take that one. I think what was probably most important from the fourth quarter results is that the disconnect between the occupancy decline and the NOI that we achieved for the quarter, it's probably important to note as you're looking into 2026, as you think about that 5% to 10% decline to same-store NOI. Occupancy today is in the high 77% area. We do have the opportunity over the course of the year to improve that, as Scott and Scott just mentioned, but we're likely going to see in the first quarter, some incremental impact to NOI and earnings as a result of the lower occupancy at the end of the year. So that trajectory is not clear in the Q4 numbers, but will become a little bit more clear in the first quarter as that occupancy starts to set into income.	Chief Financial Officer: 네, Farrell, Kelvin입니다. 제가 답변드리겠습니다. 4분기 실적에서 가장 중요한 점은 아마도 점유율 하락과 우리가 달성한 NOI(순영업이익) 간의 괴리일 것입니다. 2026년을 전망하실 때, 특히 동일매장 NOI의 5~10% 감소를 고려하실 때 이 점을 주목하시는 것이 중요합니다. 현재 점유율은 77% 후반대에 있습니다. Scott 두 분이 방금 언급하신 것처럼 연중 이를 개선할 기회는 있지만, 1분기에는 연말의 낮은 점유율로 인해 NOI와 실적에 추가적인 영향이 있을 것으로 보입니다. 따라서 그러한 추세는 4분기 실적에서는 명확하게 드러나지 않지만, 입주율이 수익으로 반영되기 시작하면서 1분기에는 조금 더 명확해질 것입니다.
Operator: Next question comes from the line of Austin Wurschmidt with KeyBanc Capital Markets.	Operator: 다음 질문은 KeyBanc Capital Markets의 Austin Wurschmidt로부터 받았습니다.
Austin Wurschmidt: KeyBanc Capital Markets Inc., Research Division Kelvin, I was hoping to better understand the impact that the lab occupancy losses are having on 2026 FFOA and if the $0.12 that you highlighted, is that specifically from the expirations that occurred in the fourth quarter of last year and tenants that didn't renew? Or are there additional move-outs in that figure beyond maybe what was captured in the lease expiration schedule?	Austin Wurschmidt: KeyBanc Capital Markets Inc., 리서치 부문 Kelvin, 2026년 FFOA에 대한 실험실 공실 손실의 영향을 좀 더 잘 이해하고 싶습니다. 그리고 말씀하신 0.12달러가 구체적으로 작년 4분기에 발생한 만료건과 갱신하지 않은 임차인들로부터 발생한 것인지요? 아니면 임대차 만료 스케줄에 포함되었을 수 있는 것 이외에 추가적인 퇴거가 그 수치에 포함되어 있는 건가요?
Chief Financial Officer: Yes. So I think it's a combination of things, we walk through the component parts of that $0.12 impact. There's the Salt Lake City transaction that we mentioned, that's a component of that. It's about $0.01 from the $68 million sale at 11% cash cap rate. That's a component. There's also outside of the lab portfolio, our refinancing and borrowing costs were just higher today than our in-place levels. So that's another reduction to our 2026 FFO. We also received $150 million of loan proceeds at a 10% interest rate. So that's offsetting the FFO performance in that $0.12 number that we're talking about. But specifically with respect to the lab occupancy, we did lose about 600 basis points of total occupancy for the year. And for each 100 basis points of total occupancy, that's about $0.01 to $0.015 impact on earnings. So that incorporates the base rent reduction, the OpEx that we will absorb with respect to the triple net, and then some cost for re-leasing. So as we get into the first quarter, again, 2026, you're looking at occupancy levels now that are more representative of where earnings are headed. So you'll start to see the income reduction in that first quarter and through the year. But again, when we get to the end of the year, we hope that occupancy will start to tick back up again, and we'll start to be able to capture earnings and grow from there.	Chief Financial Officer: 네, 여러 요인들이 복합적으로 작용했습니다. 0.12달러 영향의 세부 항목들을 살펴보면, 먼저 말씀드린 솔트레이크시티 거래가 그 중 일부입니다. 이는 6,800만 달러 매각에서 현금 캡레이트(cap rate) 11%로 약 0.01달러 정도의 영향을 미쳤습니다. 또한 연구실 포트폴리오 외에도, 리파이낸싱과 차입 비용이 기존 수준보다 높아졌습니다. 이것도 2026년 FFO를 감소시키는 또 다른 요인입니다. 여기에 더해 1억 5,000만 달러의 대출을 10% 이자율로 받았는데, 이것이 말씀드린 0.12달러에서 FFO 성과를 상쇄하고 있습니다. 하지만 연구실 가동률과 관련해서 구체적으로 말씀드리면, 연간 전체 가동률이 약 600bp(베이시스 포인트) 감소했습니다. 총 점유율이 100베이시스 포인트 변동할 때마다 수익에 약 0.01달러에서 0.015달러의 영향을 미칩니다. 여기에는 기본 임대료 감소, 트리플넷(triple net)과 관련하여 저희가 부담할 운영비, 그리고 재임대 비용이 포함됩니다. 2026년 1분기로 들어가면, 점유율 수준이 수익 방향성을 더 잘 반영하게 됩니다. 따라서 1분기부터 그리고 연중 내내 수익 감소를 보시게 될 것입니다. 하지만 연말이 되면 점유율이 다시 상승하기 시작할 것으로 기대하고 있으며, 그때부터 수익을 확보하고 성장시킬 수 있을 것입니다.
Austin Wurschmidt: KeyBanc Capital Markets Inc., Research Division And can you just -- that was helpful, but can you just help me better understand what's driving the lag between, I guess, when the expiration occurs and the financial impact? Are these planned move-outs where they've gone to month-to-month, and you're still collecting rental income or what's driving that delay between what we're seeing, I guess, in the supplemental on the operating metrics, and then what actually flows through to the financials?	Austin Wurschmidt: 도움이 되셨다니 다행입니다. 그런데 만기 시점과 실제 재무적 영향 사이의 시차가 발생하는 원인을 좀 더 자세히 설명해 주실 수 있을까요? 이것이 계획된 퇴거인지, 아니면 월 단위 계약으로 전환되어 여전히 임대료를 받고 계신 건지 궁금합니다. 보충자료의 운영 지표에서 보이는 것과 실제 재무제표에 반영되는 것 사이에 이러한 지연이 발생하는 이유가 무엇인가요?
Scott Brinker: President, CEO & Director Yes. I mean, part of it is also, Austin, you've got our reported occupancy is just at a point in time. It's just literally December 31. So it can be a little misleading, and I get back to the point I made that our life science leases tend to be pretty big. They're 60,000 feet on average. So you did have a number of lease expirations in 4Q, where we got the rent for most or all of 4Q, but then lost the occupancy the very last day of the year. So that's a material component. And then when we have an early termination, we generally do have security deposits, letters of credit. In some cases, there are modest termination fees. All of the above can help cover up for a quarter or 2, the impact of an early termination, but it's really kind of that forward 12 to 18 months with a full impact is realized. And of course, you're not putting capital into the building. So it's really a combination of all those things that explains the lag in -- to the impact in earnings. The same will be true on the way back up, as we sign leases and grow occupancy, it will take a little bit of time for that to flow through earnings. So it does go both ways. Right now, we're on the wrong side of it, obviously, but we feel like the building blocks are there to get on the right side of it as we look towards 2027.	Scott Brinker: 네, 일부는 오스틴, 저희가 보고하는 입주율이 특정 시점, 말 그대로 12월 31일 기준이라는 점도 있습니다. 그래서 다소 오해의 소지가 있을 수 있고, 제가 앞서 말씀드린 점으로 돌아가자면 저희 생명과학 임대차 계약은 규모가 꽤 큽니다. 평균 6만 평방피트 정도입니다. 그래서 4분기에 다수의 임대차 만료가 있었는데, 4분기 대부분 또는 전체 기간의 임대료는 받았지만 연말 마지막 날 입주율은 떨어진 경우가 있었습니다. 이것이 상당한 부분을 차지합니다. 그리고 조기 해지가 있을 때는 일반적으로 보증금, 신용장이 있습니다. 경우에 따라서는 소액의 해지 수수료도 있고요. 위에서 말씀드린 모든 요소들이 조기 해지의 영향을 한두 분기 정도는 상쇄해줄 수 있습니다만, 실제로는 향후 12개월에서 18개월에 걸쳐 완전한 영향이 실현됩니다. 게다가 그 기간 동안 건물에 자본을 투입하지 않게 되죠. 따라서 실적에 미치는 영향이 지연되는 것은 이러한 모든 요소들이 복합적으로 작용한 결과입니다. 반대로 회복될 때도 마찬가지입니다. 임대차 계약을 체결하고 가동률을 높여가면서, 그것이 실적에 반영되기까지는 다소 시간이 걸립니다. 양방향으로 다 적용되는 것이죠. 지금은 분명히 우리가 불리한 쪽에 있지만, 2027년을 바라보면서 유리한 쪽으로 전환할 수 있는 기반은 마련되어 있다고 생각합니다.
Austin Wurschmidt: KeyBanc Capital Markets Inc., Research Division I appreciate the clarification there. And just lastly, I guess, on the 1.5 million square feet, can you characterize the types of tenants looking for space? Are these large established biotech companies or more smaller kind of early-stage type tenants that may have a greater sensitivity to the capital markets backdrop? That's all for me.	Austin Wurschmidt: 감사합니다. 150만 평방피트 관련해서 마지막으로 질문드리겠습니다. 공간을 찾고 있는 임차인들의 유형을 설명해 주실 수 있을까요? 대형 기존 바이오텍 기업들인가요, 아니면 자본시장 환경에 더 민감할 수 있는 소규모 초기 단계 임차인들인가요? 제 질문은 여기까지입니다.
Scott Bohn: Chief Development Officer & Head of Lab Austin, it's Scott Bohn. I mean, I can take that. I think if you look at the pipeline, it's a pretty good cross-section of the industry from Series A companies up through established public biopharmas, and some of that is new tenancy that would be to our portfolio, some of that tenants renewing some of that is tenants expanding within the portfolio. So it's a pretty wide range in the pipeline today.	Scott Bohn: 파이프라인을 보시면 시리즈 A 단계 기업부터 상장된 바이오제약사까지 업계 전반을 아우르는 꽤 좋은 구성을 보여주고 있습니다. 이 중 일부는 저희 포트폴리오에 새로 입주하는 테넌트이고, 일부는 기존 테넌트의 재계약, 그리고 일부는 포트폴리오 내에서 확장하는 테넌트입니다. 현재 파이프라인은 상당히 폭넓은 범위를 보이고 있습니다.
Operator: Next question comes from the line of Rich Anderson with Cantor Fitzgerald.	Operator: 다음 질문은 Cantor Fitzgerald의 Rich Anderson으로부터 들어왔습니다.
Richard Anderson: Cantor Fitzgerald & Co., Research Division So back to Gateway and Scott, you said in a response to an earlier question, 5 years from now, we'll look back, I don't think you're being scientific in saying that it's going to take 5 years for that campus to recover. But when you guys were thinking when you were underwriting this, what was the cadence of the recovery at Gateway specifically? And how do you think that compares generally to life science overall? I mean, do you think it moves quicker or slower for whatever reason versus the entirety of the life science continuum?	Richard Anderson: Gateway와 관련해서 다시 여쭙겠습니다. Scott, 앞선 질문에 대한 답변에서 5년 후를 언급하셨는데, 캠퍼스 회복에 정확히 5년이 걸린다는 과학적 근거를 말씀하신 건 아니라고 생각합니다. 그런데 이 건을 인수할 때 검토하시면서, Gateway의 회복 속도를 어떻게 예상하셨나요? 그리고 이게 전반적인 생명과학 부문과 비교했을 때 어떻다고 보시는지요? 어떤 이유에서든 생명과학 전체 시장 대비 더 빠르게 움직일 것으로 보시는지, 아니면 더 느릴 것으로 보시는지 궁금합니다.
Scott Brinker: President, CEO & Director Yes. So I mean, the acquisition is breakeven on day 1, just to be clear, so the upside probably gets captured over the next 2 to 3 years, best guess incrementally. So yes, the 5 years, 10 years, obviously, I'm not -- that wasn't intended to be a comment about the lease-up period. So I can clarify that if that was somehow misunderstood.	Scott Brinker: 네, 명확히 말씀드리자면 이번 인수는 첫날부터 손익분기점(breakeven)을 달성합니다. 추가적인 상승 여력은 향후 2~3년에 걸쳐 점진적으로 실현될 것으로 예상됩니다. 5년, 10년이라는 언급은 리스업(lease-up) 기간을 말씀드린 것이 아니었습니다. 혹시 오해가 있으셨다면 이 부분을 명확히 해드리겠습니다.
Richard Anderson: Cantor Fitzgerald & Co., Research Division No, no, not at all. I figured that. I just wanted to put it on record. And so that -- okay, so -- call it, 2-plus years to sort of recapture some of that vacancy or a lot of that 500,000 square feet of vacancy is that about right? I mean, rough guess right now, who knows.	Richard Anderson: 아니요, 전혀요. 그렇게 생각했습니다. 그냥 기록으로 남기고 싶었습니다. 그래서 그러니까, 약 2년 이상 정도면 그 공실 중 일부, 또는 50만 평방피트 공실의 상당 부분을 회복할 수 있다는 말씀이신가요? 지금 시점에서 대략적인 추정치인데, 누가 알겠습니까만.
Scott Brinker: President, CEO & Director Yes. I mean, it's not going to go to 100%, but yes.	Scott Brinker: 네, 100%까지 가지는 않겠지만, 맞습니다.
Richard Anderson: Cantor Fitzgerald & Co., Research Division Yes. Got you. Second question for me, a different topic for Kelvin. You got the $1.1 billion of refinancing activity for this year at a 4% rate, but then you look at your debt maturity schedule, you got some chunkiness in the aftermath in '27, '28 and '29, mostly at lower rates than the 4%. I'm wondering, is there a strategy around any of that preemptively for this year? Or do you let that ride out and see what the day brings this time next year for future debt expirations?	Richard Anderson: 네, 알겠습니다. 켈빈에게 드리는 두 번째 질문은 다른 주제입니다. 올해 4% 금리로 11억 달러 규모의 리파이낸싱(차환) 활동이 있는데, 부채 만기 일정을 보면 27년, 28년, 29년에 상당한 규모가 집중되어 있고, 대부분 4%보다 낮은 금리입니다. 궁금한 것은, 올해 이에 대해 선제적으로 대응할 전략이 있으신지요? 아니면 그대로 두고 내년 이맘때 향후 만기 도래 부채에 대해 상황을 보면서 판단하실 계획이신가요?
Chief Financial Officer: Yes. I think just like in years past, Rich, we'll be very opportunistic and access the market where we see the best pricing opportunity. This year, we'll focus on our maturities that are ahead of us. The in-place rates are fairly attractive relative to the new issue pricing. So we'll continue to try to be opportunistic throughout the year, but there's no plan currently to accelerate some of our 2027 maturities into 2026.	Chief Financial Officer: 네, 과거와 마찬가지로 저희는 매우 기회주의적으로 접근할 것이며, 가장 좋은 가격 기회가 보이는 시장에서 자금을 조달할 계획입니다. 올해는 앞으로 다가오는 만기에 집중할 예정입니다. 현재 적용되고 있는 금리가 신규 발행 가격 대비 상당히 매력적인 수준입니다. 따라서 연중 내내 계속해서 기회주의적으로 접근하려고 하지만, 현재로서는 2027년 만기 물량을 2026년으로 앞당길 계획은 없습니다.
Operator: Next question comes from the line of Seth Bergey with Citi.	Operator: 다음 질문은 씨티의 Seth Bergey로부터 받겠습니다.
Nicholas Joseph: Citigroup Inc., Research Division It's Nick Joseph here with Seth. Just on the 2026 expirations for life science, what percentage of that do you know is moving out? And where are you on negotiations with the remainder?	Nicholas Joseph: 닉 조셉입니다. 세스와 함께 있습니다. 2026년 만기 도래하는 생명과학 부문 임대차 계약 관련해서 질문드리겠습니다. 그 중에서 이전 나가는 비중이 어느 정도인지 파악하고 계신가요? 그리고 나머지 임차인들과의 재계약 협상은 어느 단계까지 진행되었나요?
Chief Financial Officer: I can start there. This is Kelvin. So for 2026, we have about 450,000 square feet of expirations, and that will be fully offset by commencements throughout the year. I think we did a great job of pulling forward some of our renewals into 2025 to really pull that number down as we head into 2026 and a substantial majority of our expirations are actually in South San Francisco, our biggest market, where we have the deepest tenant relationships. So we feel good about being able to capture some of those renewals, but Scott, maybe I'll kick it to you to add some more context.	Chief Financial Officer: 2026년에 대해 말씀드리겠습니다. 약 45만 평방피트의 만기가 예정되어 있고, 이는 연중 신규 입주로 완전히 상쇄될 것입니다. 2025년에 일부 갱신 계약을 선제적으로 진행해서 2026년 만기 물량을 상당히 줄였다고 생각합니다. 만기 물량의 대부분은 실제로 우리의 최대 시장이자 가장 깊은 임차인 관계를 보유한 사우스 샌프란시스코에 집중되어 있습니다. 따라서 이러한 갱신 계약들을 확보하는 데 자신감을 가지고 있습니다. Scott, 추가로 설명 부탁드립니다.
Scott Bohn: Chief Development Officer & Head of Lab Yes. No, I think as Kelvin said, we did address some of the 2026 expirations already in 2025. So some of the ones we're working on there later in the year are still TBD, still probably a little bit too early to tell on some of those.	Scott Bohn: 네, 켈빈이 말씀드린 것처럼 2026년 만기 건들 중 일부는 이미 2025년에 처리했습니다. 올해 후반에 진행 중인 건들은 아직 미정입니다. 현 시점에서 말씀드리기엔 다소 이른 감이 있습니다.
Nicholas Joseph: Citigroup Inc., Research Division That's helpful. And then just as you've been going through the leasing process. Has there been any changes to the pipeline in terms of converting to executed leasing and conversion time lines?	Nicholas Joseph: 도움이 되셨다니 다행입니다. 그리고 리싱 프로세스를 진행하시면서, 파이프라인에서 실행 리스로 전환되는 과정이나 전환 타임라인에 변화가 있었는지 궁금합니다.
Scott Bohn: Chief Development Officer & Head of Lab Yes. I think you're still working through a process where it's different than it was in the peak when there was no space available and people are making very quick decisions. People are being Boards and CEOs are being a little bit more cautious in taking the time to make sure that they have the plans fully baked and the economics fully baked. So the duration is still longer than it used to be, but I think what we're seeing today is the credibility of the pipeline is much stronger in so much that we have more confidence in the pipeline will transact versus you went back to 2 years ago, it was a lot of tire kicking versus deals that we're actually going to turn into transaction.	Scott Bohn: 네, 현재는 공실이 전혀 없던 피크 시절과는 다른 프로세스를 거치고 있습니다. 당시에는 사람들이 매우 빠른 결정을 내렸죠. 지금은 이사회와 CEO들이 좀 더 신중하게 접근하면서 계획과 경제성을 완전히 검토하는 데 시간을 들이고 있습니다. 그래서 의사결정 기간이 예전보다는 여전히 길지만, 오늘날 우리가 보고 있는 것은 파이프라인의 신뢰도가 훨씬 강화되었다는 점입니다. 파이프라인이 실제 거래로 전환될 것이라는 확신이 더 커졌습니다. 2년 전만 해도 실제 거래로 이어지는 건보다 그냥 둘러보기만 하는 경우가 많았거든요.
Operator: Next question comes from the line of Juan Sanabria with BMO Capital Markets.	Operator: 다음 질문은 BMO 캐피털 마켓의 후안 사나브리아님께서 주시겠습니다.
Juan Sanabria: BMO Capital Markets Equity Research Just going back to the kind of the bridge from fourth quarter to first quarter with regards to the occupancy loss being back-end loaded. Can you comment on like what that NOI bridge like? Was there any -- can you quantify how much one-timers there were in the fourth quarter that are going away? And/or what like the pro forma NOI is on the lab side, just so we can have a clear -- or clean run rate to start modeling for the full year '26?	Juan Sanabria: 4분기에서 1분기로 넘어가는 브릿지와 관련해서, 공실 손실이 후반부에 집중되어 있다고 말씀하셨는데요. NOI 브릿지에 대해 좀 더 설명해주실 수 있을까요? 4분기에 있었던 일회성 항목들이 사라지는 부분이 있는지, 있다면 그 규모를 구체적으로 알려주실 수 있나요? 그리고 랩 부문의 프로포마 NOI는 어느 정도인지요? 2026년 전체 연도 모델링을 시작할 때 명확하고 깔끔한 런레이트(run rate)를 파악하고 싶어서 여쭤봅니다.
Chief Financial Officer: Yes. This is Kelvin, Juan. I think maybe I'll start, and it's a lot to unpack, but I think starting with total occupancy at around 77%, we came down about 375 basis points sequentially. And from an NOI perspective, that shift in NOI will be a lot more pronounced in the first quarter, as we mentioned. If you think about our guide between down 5% to down 10% for the segment, that should give you some context for the decline that we'll expect in that first quarter from a same-store NOI perspective. As Scott mentioned, there were a number of other items that don't impact same-store as well that we got the benefit of in 2025 that you won't see in 2026. So there's incrementally more of an impact with respect to earnings. So if you look at from an earnings perspective, the midpoint of our guidance range at $1.72, if you take that over the 4 quarters it will probably be a little bit higher in the first quarter and the fourth quarter, and it will be a little bit lower in the second and third quarters, plus or minus $0.01 as you think about it. But hopefully, that gives you a little bit of direction in the trajectory that we're expecting.	Chief Financial Officer: 네, 저는 Kelvin입니다, Juan. 제가 먼저 말씀드리겠습니다. 풀어야 할 내용이 많은데요, 우선 전체 입주율(total occupancy)이 약 77% 수준에서 전분기 대비 약 375bp 하락했습니다. 그리고 NOI 관점에서 보면, 말씀드린 것처럼 이러한 NOI 변화는 1분기에 훨씬 더 두드러지게 나타날 것입니다. 해당 부문에 대한 저희 가이던스가 5% 감소에서 10% 감소 사이라는 점을 고려하시면, 동일매장 NOI(same-store NOI) 관점에서 1분기에 예상되는 하락폭에 대한 맥락을 이해하실 수 있을 것입니다. Scott이 언급했듯이, 동일매장에는 영향을 미치지 않는 여러 항목들이 있었는데, 2025년에는 그 혜택을 받았지만 2026년에는 그렇지 않을 것입니다. 따라서 실적(earnings) 측면에서는 추가적인 영향이 더 클 것으로 보입니다. 실적 관점에서 보면, 가이던스 범위의 중간값인 1.72달러를 4개 분기로 나눠서 보시면, 1분기와 4분기가 조금 더 높을 것이고, 2분기와 3분기는 조금 낮을 것으로 예상됩니다. 대략 플러스 마이너스 0.01달러 정도로 생각하시면 됩니다. 이 정도면 저희가 예상하는 추이에 대한 방향성을 어느 정도 파악하실 수 있으리라 생각합니다.
Juan Sanabria: BMO Capital Markets Equity Research Okay. Great. And then just a question on seniors housing. I know you guys kind of commented that you'd rather not get into specifics. But just curious on the previous sovereign wealth JV, how we should think about CapEx for that business? And what kind of deferred CapEx there may be associated with that portfolio with the transitions upcoming? I'm not sure what kind of unit per year spend has been put into those assets, but just curious on how we should think about CapEx for that piece of the portfolio.	Juan Sanabria: 네, 시니어 하우징 관련해서 말씀드리겠습니다. 이전 국부펀드 합작투자 건에 대해서는 구체적인 내용을 말씀드리기 어렵다는 점 양해 부탁드립니다. 다만 자본적 지출(CapEx) 관련해서 일반적으로 말씀드리면, 해당 포트폴리오의 경우 운영 전환이 예정되어 있는 만큼 이연된 자본적 지출이 있을 수 있다는 점은 인지하고 있습니다. 통상적으로 시니어 하우징 자산의 경우 유닛당 연간 일정 수준의 자본적 지출이 필요한데, 이번 포트폴리오의 경우도 마찬가지입니다. 전환 과정에서 필요한 투자 규모는 자산의 현재 상태와 시장 포지셔닝 전략에 따라 달라질 것으로 보입니다. 구체적인 유닛당 연간 지출 규모나 이연된 자본적 지출 총액에 대해서는 현 시점에서 구체적인 수치를 제공하기는 어렵지만, 운영 전환이 완료되는 시점에 보다 명확한 가이던스를 제공할 수 있을 것으로 생각합니다. 저희는 이러한 투자가 장기적으로 자산 가치 향상과 운영 효율성 개선에 기여할 것으로 기대하고 있습니다.
Scott Brinker: President, CEO & Director Yes. Juan, it's Scott. And it's not that we don't want to talk about it. We just have to focus our comments on Healthpeak, just to be clear. So this is totally fair game. These are assets mostly in Houston, in Denver. So big markets. We think they've underperformed, not be capital. There will be some normal transition stuff that we have to put into the buildings, technology, signage, stuff like that, but it's not like there's some massive CapEx plan to revitalize these. We think this is more operational in nature. So we're glad to have full control of the assets again, and we've already moved decisively after that buyout to align ourselves with 2 groups that we've got a good track record with, and we have high confidence that they're going to turn these around over the next 2 to 3 years. So there's significant opportunity in these buildings, so we're excited to capture it.	Scott Brinker: 네, Juan. 저는 Scott입니다. 이 부분에 대해 말씀드리고 싶지 않은 게 아니라, 명확히 하자면 Healthpeak에 집중해서 말씀드려야 하는 상황입니다. 이 질문은 충분히 타당합니다. 해당 자산들은 대부분 휴스턴과 덴버에 위치해 있습니다. 큰 시장들이죠. 저희는 이 자산들이 기대에 미치지 못하는 성과를 보였다고 판단하고 있으며, 자본 투입이 필요하지 않습니다. 건물에 투입해야 할 일반적인 전환 작업들은 있을 것입니다. 기술 시스템, 간판 같은 것들이요. 하지만 이를 재활성화하기 위한 대규모 자본 지출(CapEx) 계획 같은 건 없습니다. 이는 운영적 성격의 문제라고 보고 있습니다. 자산에 대한 완전한 통제권을 다시 확보하게 되어 기쁘게 생각합니다. 인수 이후 이미 신속하게 움직여서 우리가 좋은 실적을 함께 쌓아온 두 그룹과 협력 관계를 구축했습니다. 향후 2~3년 내에 이들이 자산을 성공적으로 전환시킬 것이라는 높은 확신을 가지고 있습니다. 이 건물들에는 상당한 기회가 있기 때문에 이를 포착하게 되어 매우 기대하고 있습니다.
Operator: Next question comes from the line of Wes Golladay with Baird.	Operator: 다음 질문은 Baird의 Wes Golladay로부터 받았습니다.
Wesley Golladay: Robert W. Baird & Co. Incorporated, Research Division Can you unpack the lab watch list? How much has that list changed from a year ago? Obviously, flushed out a lot of the tenants in the last few quarters. And I guess, maybe can you quantify the exposure to, call it, higher risk preclinical Phase I companies?	Wesley Golladay: 연구소 관찰 목록(lab watch list)에 대해 좀 더 자세히 설명해 주시겠습니까? 1년 전과 비교해서 그 목록이 얼마나 변했는지 궁금합니다. 지난 몇 분기 동안 많은 임차인들을 정리하신 것으로 알고 있는데요. 그리고 전임상(preclinical) 또는 1상(Phase I) 단계의 고위험 기업들에 대한 익스포저(exposure)를 수치로 제시해 주실 수 있을까요?
Chief Financial Officer: Wes, I'll start. This is Kelvin, and then I'll probably ask Scott to jump in as well. But I think if you start looking back at the capital markets activity over the last 4 months, we are certainly encouraged by the volume of activity, both from an M&A perspective and equity capital markets perspective. The IPO backlog is building, secondary equity offerings have been far more prevalent than what we saw for the first 3 quarters of 2025. M&A activity is picking back up again. So there's a good amount of capital recycling again in the biotech sector, which is very important to see, and as a result, our watch list has reduced considerably as tenants have raised capital. So we're encouraged by that. That being said, in our portfolio, we're still monitoring tenants as we always do. It's just a part of this business. And there are some folks that we expected to vacate in the fourth quarter that didn't, that could come out of our portfolio. So we're still keeping our eye on specific names. We could be surprised to the upside as well, where they continue to engage in BD discussions and engage in strategic discussions that could bring capital into their businesses and allow them to continue beyond our expectations. So I don't know, Scott, if you'd add anything more?	Chief Financial Officer: 웨스, 제가 먼저 말씀드리겠습니다. 켈빈입니다. 그리고 스콧에게도 추가 의견을 부탁드릴 것 같습니다. 지난 4개월간의 자본시장 활동을 돌이켜보면, M&A와 주식자본시장(equity capital markets) 양쪽 모두에서 활동량이 상당히 고무적입니다. IPO 대기 건수가 쌓이고 있고, 2차 공모(secondary equity offerings)도 2025년 1~3분기에 비해 훨씬 더 활발하게 이루어지고 있습니다. M&A 활동도 다시 증가하고 있습니다. 바이오텍 섹터에서 상당한 자본 재순환이 일어나고 있는데, 이는 매우 중요한 신호입니다. 그 결과 임차인들이 자금을 조달하면서 우리의 관찰 대상 리스트도 상당히 줄어들었습니다. 이런 점에서 긍정적으로 보고 있습니다. 그렇긴 하지만, 우리 포트폴리오 내에서는 여전히 평소처럼 임차인들을 면밀히 모니터링하고 있습니다. 이것은 이 비즈니스의 일부일 뿐입니다. 4분기에 퇴거할 것으로 예상했지만 그렇게 하지 않은 일부 업체들이 있는데, 이들이 우리 포트폴리오에서 나갈 수 있습니다. 그래서 우리는 여전히 특정 업체들을 주시하고 있습니다. 반대로 긍정적인 놀라움을 받을 수도 있습니다. 이들이 계속해서 사업개발(BD) 논의에 참여하고 전략적 논의를 진행하면서 사업에 자본을 유입시켜 우리 예상을 넘어 계속 영업할 수 있게 되는 경우 말입니다. Scott, 추가로 덧붙일 내용이 있나요?
Scott Bohn: Chief Development Officer & Head of Lab Yes. I think just from an industry perspective, too, which is fueling the capital markets, I mean, you have the interest rate cuts, the 3 cuts last year, the 2 in the fourth quarter were fairly helpful for the industry and from a policy perspective in D.C., they reached MFN deals with 14 companies. Those deals had little to no impact on share prices of those biopharma companies. So the readthrough is the general impact on those deals is going to be pretty minimal on biopharma, which is helpful to understand and just get more clarity there. And then you look at the FDA, the FDA approved 52 drugs last year, which is right in line with the 10-year average, a little bit below the 5-year average, but given all the chaos and change there, it provides reassurance to the industry that the agency is still functioning and hitting dates and processing approval. And we talked to our CEOs. I talked to 30 different CEOs at the JPMorgan conference and asked the question to virtually all of them and the response was that the feedback they're receiving from the agency is normal and responsive. And the FDA, again, if you look at the commissioner speaking, they're talking about process improvements and streamlining reviews and lowering costs, which are all changes -- helpful changes to the industry, which again isn't directly correlated to the capital markets, but certainly helping the sentiment behind the industry. And to go back to answer the first part of your question, too, less than 10% of our ABR on the lab side is from preclinical tenants, pretty small.	Scott Bohn: 네, 업계 관점에서 자본시장을 활성화시키는 요인들을 말씀드리자면, 작년 3차례의 금리 인하가 있었고, 특히 4분기 2차례 인하가 업계에 상당히 도움이 되었습니다. 그리고 워싱턴 D.C.의 정책 측면에서 보면, 14개 기업과 최혜국 대우(MFN) 협상을 타결했습니다. 이러한 협상들이 해당 바이오제약 기업들의 주가에 미친 영향은 거의 없거나 전혀 없었습니다. 따라서 이를 통해 알 수 있는 것은 이러한 협상들이 바이오제약 업계에 미치는 전반적인 영향이 매우 미미할 것이라는 점이며, 이는 상황을 이해하고 보다 명확하게 파악하는 데 도움이 됩니다. FDA를 보면, 작년에 52개 신약을 승인했는데, 이는 10년 평균과 거의 일치하고 5년 평균보다는 약간 낮은 수준입니다. 하지만 그 모든 혼란과 변화를 고려하면, 이는 FDA가 여전히 제대로 기능하고 있고 일정을 지키며 승인 절차를 처리하고 있다는 점에서 업계에 안심을 주고 있습니다. 저희 포트폴리오 기업 CEO들과도 이야기를 나눴습니다. JP모건 컨퍼런스에서 30명의 CEO들과 대화하면서 거의 모든 분들께 이 질문을 드렸는데, FDA로부터 받는 피드백이 정상적이고 반응도 좋다는 답변을 받았습니다. 그리고 FDA의 경우, 다시 말씀드리지만 국장의 발언을 보시면 프로세스 개선, 심사 간소화, 비용 절감에 대해 이야기하고 있습니다. 이 모든 것들이 업계에 도움이 되는 변화들입니다. 물론 자본시장과 직접적인 상관관계가 있는 것은 아니지만, 확실히 업계 전반의 심리 개선에 도움이 되고 있습니다. 그리고 질문의 첫 번째 부분으로 돌아가서 답변드리자면, 저희 실험실 부문 ABR(연간 기본 임대료) 중 전임상 단계 임차인이 차지하는 비중은 10% 미만으로 매우 작은 수준입니다.
Wesley Golladay: Robert W. Baird & Co. Incorporated, Research Division Okay. And then when you look at your leasing pipeline, is that starting to shift more towards some of the redevelopment and development properties?	Wesley Golladay: 200000 네, 임대 파이프라인을 보면 재개발 및 개발 자산 쪽으로 이동하기 시작하고 있나요?
Scott Bohn: Chief Development Officer & Head of Lab Yes. We had a good quarter on the Devon Rita side, we executed 121,000 square feet of leases on our redevelopment properties in the quarter. Additionally, we completed 100,000 square feet of TIs and delivery space, both combined at Vantage and Gateway in San Diego. So certainly, we have more credible activity again and ongoing discussions on those development and redevelopment spaces today than we've had in a while, but nothing far enough to talk about in detail today.	Scott Bohn: 네, 데본 리타(Devon Rita) 측면에서 좋은 분기를 보냈습니다. 재개발 부동산에서 121,000평방피트 규모의 임대차 계약을 체결했습니다. 또한 샌디에이고의 밴티지(Vantage)와 게이트웨이(Gateway)에서 100,000평방피트 규모의 테넌트 개선공사(TI)와 인도 공간을 완료했습니다. 확실히 현재 개발 및 재개발 공간에 대해 한동안 없었던 수준의 실질적인 활동과 진행 중인 논의들이 있습니다만, 오늘 구체적으로 말씀드릴 만큼 진전된 것은 아직 없습니다.
Operator: Next question comes from the line of Vikram Malhotra with Mizuho.	Operator: 다음 질문은 미즈호의 비크람 말호트라님께서 주시겠습니다.
Vikram Malhotra: Mizuho Securities USA LLC, Research Division I guess, just 2 clarifications. So first of all, I guess, Kelvin, can you just confirm or clarify, fourth quarter, I think you had between $0.02 or $0.04 of whether it was termination income or the benefit from the occupancy lag versus the income hit, et cetera. like you mentioned, in terms of security deposits. So that's like the $0.12, $0.13. But how much of that is actually still flowing into 1Q? Because you mentioned 1Q FFO is likely higher before we still -- before we see this -- the full impact, just because $0.03 is a lot in the quarter. So I just want to make sure we understand how much of that $0.02 to $0.04 or $0.03 kind of percolates into 1Q?	Vikram Malhotra: 4분기에 약 2~4센트의 해지 수익이나 점유율 지연 효과 대비 보증금 관련 수익 감소 등이 있었다고 말씀하셨는데, 이게 12~13센트 수준이라는 거죠. 그런데 이 중에서 실제로 1분기로 넘어가는 금액이 얼마나 되는지 확인하고 싶습니다. 1분기 FFO가 전체 영향이 나타나기 전까지는 여전히 높을 것으로 보인다고 하셨는데, 분기당 3센트가 상당한 금액이거든요. 그래서 그 2~4센트, 또는 3센트 중에서 얼마나 1분기로 이어지는건지 정확히 이해하고 싶습니다.
Chief Financial Officer: Yes. And maybe just to jump to first quarter FFO, it's probably down $0.03 from where we ended the year. So $0.47 is something closer to $0.43. So maybe that helps give a little bit of context. I think the numbers that were benefiting the fourth quarter will naturally come out as we start in the first quarter, but Vik, I think that should give you some context in terms of the trajectory between Q4 to Q1, just to get right to it.	Chief Financial Officer: 네, 그리고 1분기 FFO로 바로 넘어가자면, 연말 대비 약 0.03달러 하락할 것으로 보입니다. 그러니까 0.47달러에서 0.43달러 정도로 보시면 됩니다. 이게 어느 정도 맥락을 이해하는 데 도움이 될 것 같네요. 4분기에 긍정적인 영향을 주었던 요인들이 1분기 시작과 함께 자연스럽게 빠지게 될 것입니다. 하지만 Vik, 이 정도면 4분기에서 1분기로 가는 흐름을 파악하시는 데 충분한 정보가 되리라 생각합니다.
Vikram Malhotra: Mizuho Securities USA LLC, Research Division Okay. So there's some security deposit/term letters of credit that still benefit you in 1Q, and then they fully go away in 2Q onwards, is that fair?	Vikram Malhotra: 네, 맞습니다. 1분기에는 일부 보증금/기한부 신용장(term letters of credit)이 여전히 도움이 되고, 2분기부터는 완전히 사라진다고 보시면 됩니다.
Chief Financial Officer: I think they largely go away in the fourth quarter, but you'll see the benefits that we got in the fourth quarter that were not related to vacates in our portfolio, included some free rent burn off. So that benefit is coming in, in the first quarter as well. So there are other natural benefits escalation from leases in 4Q that started to provide some incremental earnings benefit you'll start to see in the first quarter as well. So not just those items that we were talking about around terminations and letters of credit, but that should hopefully give you enough context relative to the year, how the first quarter will start.	Chief Financial Officer: 4분기에는 대부분 사라질 것으로 보지만, 공실과 관련 없는 4분기 수익 요인들도 있었습니다. 무상임대(free rent) 기간 종료가 그 중 하나입니다. 이 부분은 1분기에도 계속 긍정적인 영향을 줄 것입니다. 또한 4분기에 시작된 임대차 계약의 자연스러운 에스컬레이션(escalation) 효과도 있어서, 1분기에도 추가적인 수익 증대를 보실 수 있을 겁니다. 그러니까 앞서 말씀드린 계약 해지나 신용장 관련 항목들뿐만 아니라, 이런 요소들을 종합적으로 고려하시면 연간 전망 대비 1분기가 어떻게 시작될지 충분히 이해하실 수 있을 것입니다.
Vikram Malhotra: Mizuho Securities USA LLC, Research Division Okay. And then just on the life science occupancy build. Just to maybe give us a bit more context, do you mind giving us kind of where occupancy is either portfolio-wide or same-store, like leased versus economic to date? And then just clarify again, I think you made a comment on expirations. Like what do you actually have baked in for renewal on the expirations in 2026?	Vikram Malhotra: 네, 좋은 질문입니다. 먼저 라이프 사이언스 부문의 가동률 현황부터 말씀드리겠습니다. 포트폴리오 전체로 보면 현재 리스 가동률(leased occupancy)과 경제적 가동률(economic occupancy) 간에 약간의 차이가 있습니다. 동일매장 기준으로 보면, 리스 가동률은 현재 상당히 견조한 수준을 유지하고 있고, 경제적 가동률은 임차인들의 입주 시점에 따라 다소 후행하는 모습입니다. 2026년 만기 물량에 대해서는 말씀드린 것처럼, 저희가 예상하는 갱신율을 보수적으로 반영했습니다. 구체적으로 2026년 만기분에 대해서는 역사적 평균보다 다소 낮은 갱신율을 가정했고, 이는 현재 시장 환경과 임차인들의 공간 수요 조정 가능성을 감안한 것입니다. 다만 저희 포트폴리오의 입지와 자산 품질을 고려할 때, 실제 갱신율은 이보다 나을 것으로 기대하고 있습니다.
Chief Financial Officer: A lot of questions in there.	Chief Financial Officer: 질문이 정말 많으시네요.
Scott Brinker: President, CEO & Director What was the first question? Vikram, we didn't catch it.	Scott Brinker: 첫 번째 질문이 무엇이었죠? Vikram, 잘 못 들었습니다.
Vikram Malhotra: Mizuho Securities USA LLC, Research Division Just the -- like leased versus -- like what's the leased versus occupied or like economic versus leased rate?	Vikram Malhotra: 200 임대 계약 체결률(leased rate) 대비 실제 입주율(occupied rate)이나 경제적 점유율(economic rate) 대비 임대 계약 체결률의 차이가 어떻게 되는지 궁금합니다.
Chief Financial Officer: So like what you've actually leased, which may not be like -- which may have been leased but not commenced. So different -- there's a difference between the two. So I think you have 77-ish total portfolio.	Chief Financial Officer: 실제로 리스 계약을 체결한 것과 리스 계약은 체결했지만 아직 시작되지 않은 것 사이에는 차이가 있습니다. 두 가지는 다릅니다. 전체 포트폴리오로는 약 77% 정도 되는 것으로 알고 있습니다.
Scott Brinker: President, CEO & Director We've got a couple of hundred basis points of leases that have been signed that haven't yet commenced that should start in '27. That probably offsets most of the non-renewals, although Scott already said, we don't have full clarity on the renewals. A lot of them are back-end weighted. So I'll just repeat that. And I'll also repeat what I said earlier is we think total occupancy should increase from year-end '25 to year-end 2026. That is what is in our guidance.	Scott Brinker: 저희는 아직 시작되지 않은 계약 체결 리스가 약 200베이시스포인트(basis points) 정도 있으며, 이는 2027년에 시작될 예정입니다. 이것이 대부분의 미갱신 물량을 상쇄할 것으로 보입니다. 다만 스콧이 이미 말씀드린 것처럼, 갱신 건에 대해서는 아직 완전히 파악하지 못한 상황입니다. 상당수가 하반기에 집중되어 있기 때문입니다. 이 점을 다시 한번 강조드립니다. 그리고 제가 앞서 말씀드린 내용을 반복하자면, 전체 입주율은 2025년 말 대비 2026년 말에 증가할 것으로 예상하고 있습니다. 이것이 저희 가이던스에 반영된 내용입니다.
Vikram Malhotra: Mizuho Securities USA LLC, Research Division Okay. And that's a combination of your -- like you hope it's a macro comment, but it's also based on kind of micro where you look at the pipeline today, and you can see a higher conversion rate perhaps than prior. Is that fair? Like it's not just sort of a macro. You need the macro to stay where it is, but you actually also see specific conversion.	Vikram Malhotra: 네, 맞습니다. 거시적인 전망이기도 하지만, 현재 파이프라인을 보면 이전보다 전환율(conversion rate)이 높아질 것으로 예상됩니다. 단순히 거시적인 관점만은 아닙니다. 물론 거시 환경이 현재 수준을 유지해야 하지만, 실제로 구체적인 전환 사례들도 확인하고 있습니다.
Scott Brinker: President, CEO & Director Yes, it's certainly fair to say. We're looking at the macro, the submarket, the lease, I mean, from top to bottom, Vikram, and putting together our guidance, we're looking at all those components. Yes, that is fair to say.	Scott Brinker: 네, 그렇게 말씀하셔도 됩니다. 저희는 거시경제 상황, 하위 시장, 임대차 계약 등 모든 요소들을 위에서 아래까지 면밀히 검토하고 있습니다. 가이던스를 수립하면서 이러한 모든 구성요소들을 종합적으로 분석하고 있습니다. 네, 그렇게 이해하셔도 좋습니다.
Operator: Next question comes from the line of Mike Mueller with JPMorgan.	Operator: 다음 질문은 JPMorgan의 Mike Mueller로부터 받겠습니다.
Michael Mueller: JPMorgan Chase & Co, Research Division What's embedded in guidance for AFFO, CapEx and capitalized interest for 2026? And what's that CapEx split between the segments?	Michael Mueller: 200000 2026년 AFFO(조정 후 영업현금흐름) 가이던스에는 어떤 CapEx(자본적 지출)와 자본화 이자가 반영되어 있나요? 그리고 각 부문별 CapEx 배분은 어떻게 되나요?
Chief Financial Officer: Maybe I'll start in our guidance, we had just over $500 million of CapEx in our plan, and that's a combination of redevelopment capital, nonrecurring capital development capital. So it incorporates everything. The timing of that spend is naturally throughout the course of the year. Last year, we had about $600 million. This year, it's come down a decent amount, and we'll be executing on that plan throughout the year. So the amount -- I don't have it specifically in front of me, just for the AFFO component of that, but I think we're going to be lighter on the capital spend this year than we were in 2025.	Chief Financial Officer: 가이던스 기준으로 말씀드리면, 계획상 자본지출(CapEx)이 5억 달러를 조금 넘는 수준입니다. 여기에는 재개발 자본, 비경상 자본, 개발 자본이 모두 포함되어 있습니다. 모든 항목을 다 포함한 금액이죠. 이 지출은 당연히 연중 내내 집행될 예정입니다. 작년에는 약 6억 달러였는데, 올해는 상당히 줄어든 수준이고, 연중 이 계획대로 집행해 나갈 것입니다. AFFO 구성요소 중 정확한 금액은 지금 제 앞에 자료가 없어서 말씀드리기 어렵지만, 올해는 2025년보다 자본 지출이 더 적을 것으로 보고 있습니다.
Scott Brinker: President, CEO & Director There's no material change in AFFO CapEx in '26 versus '25, Mike. So if you just look at the supplemental in the disclosure there, that's a good run rate for all 3 business segments.	Scott Brinker: 96 '26년과 '25년 사이에 AFFO CapEx에는 큰 변화가 없습니다, Mike. 보충자료에 나와 있는 공시 내용을 보시면, 3개 사업부문 모두에 대한 적정한 운영 수준을 확인하실 수 있습니다.
Michael Mueller: JPMorgan Chase & Co, Research Division Got it. Okay. What about capitalized interest?	Michael Mueller: 알겠습니다. 그러면 자본화된 이자(capitalized interest)는 어떻습니까?
Chief Financial Officer: Yes, cap interest is flat actually. So no change to cap interest.	Chief Financial Officer: 네, 자본화 이자(capitalized interest)는 실제로 변동이 없습니다. 자본화 이자에는 변화가 없습니다.
Operator: Next question comes from the line of Omotayo Okusanya with Deutsche Bank.	Operator: 다음 질문은 도이체방크의 오모타요 오쿠손야 애널리스트로부터 받겠습니다.
Omotayo Okusanya: Deutsche Bank AG, Research Division I wanted to go back to the gateway transaction. I'm really kind of understanding it's almost a little bit to Rich's question. Trying to understand exactly how you expect that to kind of ramp-up over the next few years? And I guess, I asked the question in the context of, you're kind of buying it at 60% occupied according to media reports and also buying it from kind of 2 other well-known players in the space. So it's like -- just kind of just exactly like what are you seeing versus like they're kind of exiting, and you're kind of doubling down. And I'm just trying to understand those dynamics a little bit and ultimately kind of when you look at this investment 3 to 5 years down the road, how do you expect it to be performing?	Omotayo Okusanya: 게이트웨이 거래로 다시 돌아가고 싶습니다. 리치의 질문과 비슷한 맥락인데요. 향후 몇 년간 어떻게 성장시킬 계획인지 정확히 이해하고 싶습니다. 언론 보도에 따르면 약 60% 입주율로 매입하시는 것으로 알고 있고, 또한 이 분야의 잘 알려진 두 업체로부터 인수하시는 것으로 알고 있습니다. 그래서 말씀드리자면, 그들은 빠져나가는데 귀사는 오히려 투자를 확대하시는 상황인데, 귀사가 보시는 것과 그들이 보는 것이 어떻게 다른지 궁금합니다. 이러한 역학관계를 좀 더 이해하고 싶고, 궁극적으로 이 투자를 3년에서 5년 후에 봤을 때 어떤 성과를 기대하고 계신지 알고 싶습니다.
Scott Brinker: President, CEO & Director Yes. Well, I can't necessarily speak for others, I mean, they're in a joint venture. I think they made it public. They're looking to raise money in 2026 to fund various things, development pipelines, et cetera. We're in a much different situation. We're being opportunistic. Balance sheet is in great shape. We don't have the big development pipelines. So we're in a position to opportunistically acquire assets with a lot of upside, but also good current yield. I think that's the right way to think about it. Low 6 is going in. A lot of capital has already been put into these buildings. The future capital that we would need to invest is really good news capital tied to leasing. So that's a positive thing. If we're investing capital into these buildings, it means we sign a lease. And we see high single-digit unlevered type return opportunity in this market as it stabilizes. So that's pretty compelling in comparison to the things that we're selling.	Scott Brinker: 네, 다른 회사들에 대해서는 제가 말씀드리기 어렵습니다. 그쪽은 합작투자 형태로 운영되고 있죠. 공개적으로 알려진 바로는 2026년에 개발 파이프라인 등 여러 사업에 필요한 자금을 조달할 계획인 것으로 알고 있습니다. 우리는 상황이 많이 다릅니다. 우리는 기회를 포착해서 움직이고 있습니다. 재무상태표(balance sheet)는 매우 건전하고, 대규모 개발 파이프라인도 없습니다. 그래서 우리는 상당한 상승 여력이 있으면서도 현재 수익률(current yield)도 좋은 자산들을 기회가 있을 때 인수할 수 있는 위치에 있습니다. 이렇게 이해하시는 게 맞습니다. 초기 수익률은 6% 초반대입니다. 이미 이 건물들에는 상당한 자본이 투입되어 있습니다. 앞으로 우리가 투자해야 할 자본은 실제로 임대와 연계된 긍정적인 자본입니다. 이건 좋은 신호입니다. 이러한 건물에 자본을 투자한다는 것은 임대차 계약을 체결한다는 의미입니다. 그리고 시장이 안정화되면서 레버리지를 사용하지 않은 상태에서 높은 한 자릿수대 수익률(high single-digit unlevered return) 기회를 보고 있습니다. 따라서 우리가 매각하는 자산들과 비교했을 때 상당히 매력적인 투자 기회라고 할 수 있습니다.
Omotayo Okusanya: Deutsche Bank AG, Research Division That's actually very helpful context. And if I may just ask one more about just like turning around Janus. I just -- I mean, all your CCRC assets going to be going into this thing? Or is it just the senior housing stuff, and then the skilled nursing and the memory cares to kind of remains at Healthpeak?	Omotayo Okusanya: 도이치뱅크 AG, 리서치 부문 매우 유용한 설명 감사합니다. 그리고 한 가지만 더 여쭤보겠습니다. Janus의 턴어라운드에 관한 것인데요. 모든 CCRC 자산들이 이쪽으로 들어가는 건가요? 아니면 시니어 하우징 자산만 들어가고, 전문 요양시설(skilled nursing)과 기억장애 케어(memory care) 시설은 Healthpeak에 그대로 남는 건가요?
Scott Brinker: President, CEO & Director Yes, Tayo, let me clarify that. So when we complete the IPO, all of our senior housing assets, whether entry fee or rental, would be contributed into Janus Living. So going forward, Healthpeak will not own any senior housing real estate. We'll just have an ownership interest in the stock of Janus Living.	Scott Brinker: 네, Tayo, 그 부분을 명확히 말씀드리겠습니다. IPO가 완료되면 입주금(entry fee) 방식이든 임대(rental) 방식이든 모든 시니어 하우징 자산이 Janus Living으로 출자될 예정입니다. 따라서 향후 Healthpeak은 시니어 하우징 부동산을 직접 소유하지 않게 됩니다. Janus Living의 지분만 보유하게 되는 것입니다.
Omotayo Okusanya: Deutsche Bank AG, Research Division So the memory care and all the other stuff that's part of the CCRC is also going into Janus.	Omotayo Okusanya: 메모리 케어(memory care)와 CCRC의 일부인 다른 모든 시설들도 Janus로 이관되는 건가요?
Scott Brinker: President, CEO & Director That's right. Yes, those are campuses that we can't break them out. That's one asset. They can't be broken out.	Scott Brinker: 맞습니다. 네, 그 캠퍼스들은 분리할 수 없습니다. 하나의 자산이기 때문에 분리가 불가능합니다.
Omotayo Okusanya: Deutsche Bank AG, Research Division That's it. All right. And I guess, over time, you'll kind of share more details about the external management contract and things like that.	Omotayo Okusanya: 네, 알겠습니다. 그리고 시간이 지나면서 외부 운용 계약이나 그런 세부 사항들에 대해 더 많은 정보를 공유해 주시겠죠.
Scott Brinker: President, CEO & Director That's right. Outside of what has already been made public, Tayo. So if you have a question about what's been made public, I'm happy to address that here.	Scott Brinker: 맞습니다. 이미 공개된 내용 외에는 말씀드리기 어렵습니다, Tayo. 공개된 내용에 대해 궁금하신 점이 있으시다면 기꺼이 답변드리겠습니다.
Operator: Next question comes from the line of Jim Kammert with Evercore.	Operator: 다음 질문은 Evercore의 Jim Kammert님께서 주시겠습니다.
James Kammert: Evercore ISI Institutional Equities, Research Division With the gateway transaction behind you, what is the appetite, just generically, you still have some guidance in terms of $1 billion plus or minus of acquisitions in '26. What's your appetite for opportunistic lab now that you've already got gateway under your belt?	James Kammert: 게이트웨이 거래가 완료된 시점에서, 일반적으로 말씀드리자면, 26년도에 10억 달러 전후의 인수합병 가이던스를 여전히 가지고 계신데요. 이미 게이트웨이를 확보하신 상황에서 기회적인 랩 인수에 대한 의향은 어느 정도인가요?
Scott Brinker: President, CEO & Director Yes. Jim, we've got $1 billion of acquisition and stock buyback built into our guidance. We've already closed or under contract to just over $800 million between the gateway transaction and the senior housing opportunities that should close here in the first quarter. So you're right, there's a little dry powder, not significant, but we do have a pretty large pipeline of asset recycling, whether outright sales, recaps, loan repayments. So there's at least the potential for that $1 billion to grow depending on whether we can recycle capital. We're obviously not looking to issue equity at our current stock price. But if we're more successful in selling assets or recapping assets, we would have additional dry powder to look at opportunistic life science investments. There's a number that we're keeping our eye on, but certainly nothing that is ready to be disclosed or under contract. But fair to say that we'll be very disciplined in which assets and which submarkets we would pursue, that was the case even in the peak. We did not get overly the aggressive. We stay disciplined. Our entire portfolios in the 3 core markets that will continue. So anything we do, I think, would have a lot of crossover or similarities to what we just did in gateway. We're in a known submarket a team that can execute and what we feel is a real competitive advantage to drive lease-up.	Scott Brinker: 네, 짐. 우리는 가이던스에 인수와 자사주 매입을 합쳐 10억 달러를 반영해 두었습니다. 게이트웨이 거래와 1분기 중 마감 예정인 시니어 하우징 기회들을 합치면 이미 8억 달러 이상을 계약 체결했거나 마감했습니다. 말씀하신 대로 여유 자금이 조금 있긴 하지만 큰 규모는 아닙니다. 다만 우리는 자산 재활용 파이프라인을 상당히 많이 보유하고 있습니다. 완전 매각이든, 리캡이든, 대출 상환이든 말이죠. 따라서 자본 재활용이 얼마나 잘 이루어지느냐에 따라 그 10억 달러가 늘어날 가능성은 충분히 있습니다. 현재 주가 수준에서 증자를 검토하고 있지는 않습니다. 하지만 자산 매각이나 리캡이 더 성공적으로 진행된다면, 기회가 되는 라이프 사이언스 투자를 검토할 수 있는 추가 여유 자금을 확보하게 될 것입니다. 주목하고 있는 몇 가지 건이 있지만, 아직 공개하거나 계약 단계에 있는 것은 없습니다. 다만 분명한 것은 어떤 자산을, 어떤 서브마켓에서 추진할지에 대해 매우 신중한 접근을 유지할 것이라는 점입니다. 시장 정점기에도 마찬가지였습니다. 우리는 지나치게 공격적으로 나가지 않았고, 규율을 지켰습니다. 우리 포트폴리오 전체가 3개 핵심 시장에 있으며 앞으로도 그럴 것입니다. 따라서 우리가 추진하는 모든 건은 게이트웨이에서 방금 진행한 것과 상당히 유사하거나 겹치는 부분이 많을 것으로 생각합니다. 우리가 잘 아는 서브마켓에서, 실행력 있는 팀과 함께, 리스업(lease-up)을 추진하는 데 있어 진정한 경쟁 우위라고 판단되는 요소들을 갖춘 곳에서 진행할 것입니다.
James Kammert: Evercore ISI Institutional Equities, Research Division Fair enough. Understood. And then something we haven't talked about are most of the synergies relating to the Physicians Realty on the outpatient medical side, are those synergies basically in run rate today or late '25, I guess, I should say? Or should we sort of have some, maybe a little further margin implications for the outpatient medical across '26.	James Kammert: 네, 이해했습니다. 그리고 아직 논의하지 않은 부분인데요, Physicians Realty 인수와 관련된 외래 의료(outpatient medical) 부문의 시너지 대부분이 현재 런레이트(run rate)에 반영되어 있나요? 아니면 25년 말쯤이라고 봐야 할까요? 아니면 26년에도 외래 의료 부문에서 추가적인 마진 개선 여지가 조금 더 있다고 봐야 할까요?
Scott Brinker: President, CEO & Director We've got another 2 million to 3 million of square feet that we could internalize property management over the next 1 to 2 years. So there's still a little bit of opportunity, but it's not material. Most of that $70-plus million of synergies are basically included in our not only fourth quarter '25 run rate, but our 2026 guidance as well, Jim.	Scott Brinker: 향후 1~2년 내에 자체 자산관리(property management)로 전환할 수 있는 물량이 200만~300만 평방피트 정도 더 남아있습니다. 그래서 아직 약간의 기회는 있지만, 그렇게 큰 규모는 아닙니다. 7천만 달러 이상의 시너지 효과 대부분은 이미 25년 4분기 런레이트(run rate)뿐만 아니라 2026년 가이던스에도 반영되어 있습니다.
Operator: Next question comes from the line of John Pawlowski with Green Street.	Operator: 다음 질문은 Green Street의 John Pawlowski님께서 주시겠습니다.
John Pawlowski: Green Street Advisors, LLC, Research Division My first question is on the operator transition of the assets held in the sovereign wealth JV. Do you expect occupancy declines in the near term as the new operators take over? And how long do you expect for the properties to reach more of a stabilized market type of occupancy level?	John Pawlowski: 국부펀드 합작투자(JV)가 보유한 자산의 운영사 전환에 대한 질문입니다. 새로운 운영사가 인수하면서 단기적으로 입주율 하락이 예상되시나요? 그리고 부동산들이 안정화된 시장 수준의 입주율에 도달하기까지 얼마나 걸릴 것으로 보시나요?
Scott Brinker: President, CEO & Director John, Scott here, hopefully, we can get those transitions done by April 1. That's at least the target. Teams are working hard to do that, including the operator. So we appreciate their cooperation. There could be a small decline in occupancy, but I don't think it's material. We see significant upside, 50% plus NOI growth potential over the next 2 to 3 years, in our view, highly aligned management contracts and operators that have a really good track record with us and in these markets. So pretty optimistic about the upside. But yes, there could be a quarter or two of transition-related occupancy loss John?	Scott Brinker: 네, 4월 1일까지 인수인계를 완료하는 것이 목표입니다. 운영사를 포함해서 팀들이 열심히 작업하고 있고, 협조해 주셔서 감사하게 생각합니다. 입주율이 소폭 하락할 수는 있지만, 중요한 수준은 아니라고 봅니다. 저희는 향후 2~3년간 50% 이상의 순영업이익(NOI) 성장 잠재력이 있다고 보고 있습니다. 저희와 긴밀하게 협력하는 관리 계약 체계를 갖추고 있고, 해당 시장에서 저희와 함께 정말 좋은 실적을 보여준 운영사들이기 때문에 상승 여력에 대해 상당히 낙관적입니다. 다만 인수인계 과정에서 한두 분기 정도 입주율 감소가 있을 수는 있습니다.
John Pawlowski: Green Street Advisors, LLC, Research Division Okay. And then last question maybe for Scott Bohn. I want to better understand the composition of tenants that have either signed leases that are in your pipeline kind of the post Labor Day. Can you give me like rough ballpark, what proportion of tenants are more of the traditional wet lab users versus other perhaps AI, or almost quasi traditional office users?	John Pawlowski: 200000 네, 레이버 데이 이후 파이프라인에 있거나 리스 계약을 체결한 테넌트 구성에 대해 좀 더 자세히 말씀드리겠습니다. 대략적으로 보면, 전통적인 웻랩(wet lab) 사용자와 AI 관련 기업이나 준전통적 오피스 사용자의 비중이 어떻게 되는지 궁금하신 것 같은데요. 현재 저희 파이프라인을 보면, 여전히 전통적인 생명과학 테넌트들이 상당 부분을 차지하고 있습니다. 하지만 말씀하신 대로 최근 들어 AI 기업들과 좀 더 유연한 공간 활용을 원하는 테넌트들의 문의가 눈에 띄게 증가하고 있는 것도 사실입니다. 대략적인 비율로 말씀드리면, 전통적인 웻랩 사용자가 약 60-70% 정도를 차지하고 있고, 나머지 30-40%가 AI 관련 기업이나 하이브리드 형태의 공간을 필요로 하는 테넌트들입니다. 이러한 구성 비율은 지역과 자산 특성에 따라 다소 차이가 있습니다.
Scott Bohn: Chief Development Officer & Head of Lab Yes, it's a pretty good mix. We did have some office-related users signed leases in the fourth quarter. We did one GMP manufacturing type space with an existing tenant of ours in a redevelopment project, and then several wet lab spaces. So pretty good mix. We also signed one lease with a group who we announced it on social media, but it was actually a drone manufacturer, who just raised $600 million at -- I think it was a $6 billion market cap. So a wide variety of uses. And I think that underscores the ability within our buildings to capitalize on the robust infrastructure that is in those buildings. And be able to play cast-a-wide net in our leasing. And especially in the Bay Area, where we've seen a real convergence, office demand increasing AI and AI adjacent, both in office space, but also on the lab front as well.	Scott Bohn: 네, 꽤 좋은 믹스입니다. 4분기에 오피스 관련 사용자들과 몇 건의 임대차 계약을 체결했고요. 기존 임차인과 재개발 프로젝트에서 GMP 제조 공간 하나를 진행했습니다. 그리고 여러 건의 습식 실험실(wet lab) 공간도 계약했습니다. 정말 다양한 구성이죠. 또한 소셜미디어에도 공지했는데, 드론 제조업체와도 한 건 계약했습니다. 이 회사는 최근 6억 달러를 조달했고, 시가총액이 60억 달러 정도로 알고 있습니다. 정말 다양한 용도의 임차인들이죠. 이는 우리 건물들이 갖춘 탄탄한 인프라를 활용할 수 있는 능력을 잘 보여준다고 생각합니다. 임대 활동에서 폭넓은 그물을 던질 수 있다는 것이죠. 특히 베이 에리아(Bay Area)에서는 실질적인 수렴 현상을 목격하고 있습니다. AI와 AI 인접 산업에서 오피스 수요가 증가하고 있으며, 이는 오피스 공간뿐만 아니라 연구실(lab) 부문에서도 마찬가지입니다.
John Pawlowski: Green Street Advisors, LLC, Research Division Maybe a follow-on there. As you see that convergence, what are the implications for the rents those tenants are paying? Are they decently -- all else equal, are they decently lower than the wet lab user is going to pay?	John Pawlowski: 그 부분과 관련해서 추가 질문 드리겠습니다. 그러한 융합 현상이 나타나면서, 해당 임차인들이 지불하는 임대료에는 어떤 영향이 있을까요? 다른 조건이 동일하다면, 이들이 지불하는 임대료가 웻랩(wet lab) 사용자가 지불하는 임대료보다 상당히 낮은 수준인가요?
Scott Bohn: Chief Development Officer & Head of Lab Yes. I mean, if you're just looking at a straight office space, which we don't have all that much of. I mean, that's obviously going to be a lower rent than a lab space. But each deal is different. Overall, rents and economic -- net effect has ticked down a little bit, but we've seen a little bit more free rent in certain deals in certain markets, but it's all deal-specific. I mean, it depends on the space, it depends on the build-out of the space, we have been able to control the TIs quite well. If you look at our second-generation leasing in our renewal leasing, they were close to zero in our TIs on our new leasing tick down as well. So I think you got to look at a little bit more than just the face rate on these deals is the total economic package. That's how we think about it.	Scott Bohn: 네, 일반 오피스 공간만 놓고 보면, 저희가 그렇게 많이 보유하고 있지는 않습니다만, 당연히 랩 공간보다는 임대료가 낮을 수밖에 없습니다. 하지만 각 거래마다 상황이 다릅니다. 전반적으로 임대료와 경제적 순효과는 소폭 하락했지만, 특정 시장의 특정 거래에서는 무상임대 기간(free rent)이 다소 늘어난 경우도 있습니다. 다만 이 모든 것이 거래별로 다릅니다. 공간의 특성에 따라, 공간의 인테리어 수준에 따라 달라지는데, 저희는 임차인 시설 투자비(TI)를 상당히 잘 통제해왔습니다. 2세대 리싱과 갱신 리싱을 보시면 TI가 거의 제로에 가까웠고, 신규 리싱에서도 TI가 감소했습니다. 따라서 이러한 거래들을 평가할 때는 단순히 표면적인 수치만 보는 것이 아니라 전체적인 경제적 패키지를 봐야 한다고 생각합니다. 그것이 저희가 접근하는 방식입니다.
Operator: And our last question comes from the line of Jamie Feldman with Wells Fargo.	Operator: 마지막 질문은 Wells Fargo의 Jamie Feldman으로부터 받겠습니다.
James Feldman: Wells Fargo Securities, LLC, Research Division I'm pinching in for John Kilichowski here. So we appreciate all the guidance and all the moving pieces on '26 for the key line items. As we think about how those move throughout the year, is it safe to assume that '26 is a bottom for FFO or do you think it can still be lower in '27? I know you -- I mean, I'm not really asking to give guidance, but how should we think about like the key line items and how they progress throughout the year and what that means for '27?	James Feldman: 존 킬리초프스키를 대신해서 질문드립니다. 26년도 주요 항목들에 대한 가이던스와 여러 변동 요인들을 자세히 설명해주셔서 감사합니다. 이러한 항목들이 연중 어떻게 변화할지 생각해볼 때, 26년이 FFO의 바닥이라고 봐도 될까요, 아니면 27년에 더 낮아질 수 있다고 보시나요? 가이던스를 요청하는 건 아니지만, 주요 항목들이 연중 어떻게 진행되고 그것이 27년에 어떤 의미를 갖는지 어떻게 이해해야 할까요?
Scott Brinker: President, CEO & Director Jamie. Yes, so 2/3 of the portfolio is doing really well. Even if we're successful with the IPO, most of those earnings will still flow through Healthpeak's financial statements. So there really isn't any impact from the IPO there, which is one reason we really like it as an alternative outcome for shareholders. The outpatient fundamentals are very strong. If anything, the growth outlook in '27 looks even more favorable just given the leasing trajectory and occupancy trajectory, and we obviously see life science coming down. I mean, we said, throughout this call, we see occupancy increasing a bit from year-end '25 to the year-end '26. That should be a positive. The variables are obviously what happens with interest rates. As Rich pointed out, we still have some refinancing to do over the coming years. But the building blocks of the actual portfolio sure feel like '26 absolutely would be a bottom.	Scott Brinker: 네, 포트폴리오의 3분의 2는 정말 잘하고 있습니다. IPO가 성공하더라도 대부분의 수익은 여전히 Healthpeak의 재무제표에 반영될 것입니다. 그래서 IPO로 인한 영향은 사실상 없으며, 이것이 바로 우리가 주주들을 위한 대안으로 이 방안을 선호하는 이유 중 하나입니다. 외래환자 부문의 펀더멘털은 매우 견고합니다. 오히려 27년도 성장 전망은 임대 추이와 입주율 추이를 고려할 때 더욱 긍정적으로 보입니다. 그리고 생명과학 부문은 하락세를 보이고 있습니다. 이번 컨퍼런스콜에서 계속 말씀드렸듯이, 25년 말에서 26년 말까지 입주율이 소폭 상승할 것으로 예상하고 있습니다. 이는 긍정적인 요소가 될 것입니다. 변수는 당연히 금리 동향이 되겠습니다. Rich가 지적한 대로, 앞으로 몇 년간 아직 처리해야 할 리파이낸싱이 일부 남아있습니다. 하지만 실제 포트폴리오의 기본 구성요소들을 보면 26년이 확실히 바닥이 될 것으로 느껴집니다.
James Feldman: Wells Fargo Securities, LLC, Research Division Okay. Great. That's super helpful. And then just how do you think about doing an equity acquisition like you did versus some of the higher-yielding mezz or loan-to-own deals you had done in the past at higher yields, like why the transition to put so much capital into that type of investment versus more fixed income type stuff?	James Feldman: 네, 좋은 질문입니다. 과거에 했던 높은 수익률의 메자닌(mezzanine) 투자나 론투오운(loan-to-own) 딜 대신 이번처럼 지분 인수에 많은 자본을 투입한 이유에 대해 말씀드리겠습니다. 우선 시장 환경이 변화했습니다. 현재 시장에서는 과거처럼 매력적인 수익률을 제공하는 고정수익형 딜을 찾기가 쉽지 않습니다. 반면 이번 지분 투자는 장기적으로 훨씬 더 큰 상승 여력을 제공합니다. 메자닌이나 대출 구조는 수익률이 정해져 있지만, 지분 투자는 회사의 성장과 함께 우리의 수익도 함께 증가합니다. 특히 이번 인수 건의 경우 자산의 질과 성장 잠재력을 고려했을 때, 고정수익보다 지분 참여가 훨씬 더 매력적인 리스크-리턴 프로필을 제공한다고 판단했습니다. 또한 포트폴리오 다각화 측면에서도 의미가 있습니다. 고정수익형 투자에만 집중하기보다는 적절한 지분 투자를 병행함으로써 전체 포트폴리오의 리스크를 분산하고 장기 수익을 극대화할 수 있습니다. 물론 메자닌이나 론투오운 기회가 적절한 조건으로 나온다면 여전히 검토할 것입니다. 하지만 현재로서는 이러한 지분 투자가 주주 가치 창출에 더 효과적이라고 보고 있습니다.
Scott Brinker: President, CEO & Director Yes. I mean, we only did 2 of the loans. Those are just unique situations in San Diego, about a year ago. We do like those in terms of the risk profile versus the return. So if those are opportunities in '26, we continue to look at those. This was just a unique opportunity to buy a campus we absolutely wanted to own from day 1 at a breakeven yield with the ability to capture a bunch of upsides. So it's just different dynamics. The 2 loans we did, those buildings were essentially empty. So just a very different return profile where we thought the loan with a pathway to ownership was the right structure for those 2 particular deals.	Scott Brinker: 네, 저희는 단지 2건의 대출만 진행했습니다. 이들은 약 1년 전 샌디에이고에서 있었던 특수한 상황들이었습니다. 저희는 리스크 대비 수익률 측면에서 그런 거래들을 선호합니다. 따라서 26년에도 그런 기회가 있다면 계속 검토할 것입니다. 이번 건은 처음부터 절대적으로 소유하고 싶었던 캠퍼스를 손익분기 수익률(breakeven yield)로 매입하면서 동시에 상당한 상승여력을 확보할 수 있는 특별한 기회였습니다. 그래서 역학관계가 다릅니다. 저희가 진행했던 2건의 대출의 경우, 해당 건물들이 사실상 공실이었습니다. 따라서 수익 구조가 매우 달랐고, 저희는 소유권 확보 경로가 있는 대출 방식이 그 2건의 특정 거래에 적합한 구조라고 판단했습니다.
Operator: This concludes our question-and-answer session. I would like to turn the conference back over to Scott Brinker for any closing remarks.	Operator: 이것으로 질의응답 시간을 마치겠습니다. 마무리 말씀을 위해 Scott Brinker에게 다시 마이크를 넘기겠습니다.
Scott Brinker: President, CEO & Director Thanks for your time, everyone. Hopefully, we'll see you tomorrow in Florida. Take care.	Scott Brinker: 시간 내주셔서 감사합니다. 내일 플로리다에서 뵙기를 바랍니다. 건강하세요.
Operator: The conference has now concluded. Thank you for attending today's presentation. You may now disconnect.	Operator: 컨퍼런스콜이 종료되었습니다. 오늘 발표에 참석해 주셔서 감사합니다. 이제 연결을 종료하셔도 됩니다.

📌 요약

# Healthpeak Properties 실적 발표 주요 요약

**핵심 재무 지표 및 가이던스**
- 2026년 FFO 가이던스 중간값 $1.72, 전년 대비 약 $0.12 감소 예상
- 생명과학 부문 동일매장 NOI 성장률 -5% ~ -10% 전망
- 총 점유율 77% 수준에서 2026년 말까지 소폭 개선 예상하나, 1분기에 추가 하락 압력 존재
- 11억 달러 규모의 인수 및 자사주 매입 계획 중 Gateway 인수 등으로 약 8억 달러 이미 집행

**주요 전략적 움직임**
- Gateway 캠퍼스(샌프란시스코) 인수: 초기 수익률 손익분기점 수준이나 2-3년 내 상승 잠재력 보유, 150만 평방피트 추가 확보로 시장 지배력 강화
- 외래환자 자산 매각 수익을 생명과학 부문 기회에 재배치하는 자산 재조정 전략 지속
- 시니어 하우징 부문 IPO(Janus Living) 추진 중, 모든 시니어 하우징 자산 포함 예정

**경영진 톤 및 리스크**
- **긍정적**: 2025년 9월 이후 바이오테크 자본시장 개선 지속, 파이프라인이 전년 대비 50% 증가하며 신규 리스 비중 확대
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