📄 Earnings Call Transcript 번역 결과

📊 Presentation

Original	Translation
Simon Property Group, Inc.	# 사이먼 프로퍼티 그룹(Simon Property Group, Inc.) 참고: 실제 어닝콜 내용이 제공되지 않아 번역을 진행할 수 없습니다. 어닝콜 원문을 제공해 주시면 전문적이고 정확한 한국어 번역을 제공해 드리겠습니다. --- 번역 시 유지될 주요 원칙: - 재무 용어의 정확성: FFO(Funds From Operations), NOI(Net Operating Income), cap rate, occupancy rate 등 부동산 리츠 관련 전문 용어는 업계 표준 한국어 표현 사용 - 화자의 어조 보존: 경영진의 자신감, 우려, 강조점 등을 자연스러운 한국어로 전달 - 숫자 및 데이터: 원문 그대로 유지하되 한국어 문맥에 맞게 표현 - 전문성: 기관투자자 및 애널리스트가 읽기에 적합한 수준의 금융 한국어 사용 어닝콜 원문을 제공해 주시면 즉시 번역 작업을 시작하겠습니다.
(SPG) Q4 2025 Earnings Call February 2, 2026 5:00 PM EST Company Participants Thomas Ward - Senior Vice President of Investor Relations David Simon - Chairman, CEO & President Eli Simon - COO, Executive VP, Chief Investment Officer & Director Brian McDade - Executive VP & CFO Conference Call Participants Caitlin Burrows - Goldman Sachs Group, Inc., Research Division Samir Khanal - BofA Securities, Research Division Michael Griffin - Evercore ISI Institutional Equities, Research Division Michael Goldsmith - UBS Investment Bank, Research Division Alexander Goldfarb - Piper Sandler & Co., Research Division Craig Mailman - Citigroup Inc., Research Division Greg McGinniss - Scotiabank Global Banking and Markets, Research Division Vince Tibone - Green Street Advisors, LLC, Research Division Floris Gerbrand Van Dijkum - Ladenburg Thalmann & Co.	# (SPG) 2025년 4분기 실적 발표 컨퍼런스 콜 2026년 2월 2일 오후 5시(동부 표준시) 회사 참석자 토마스 워드 - 투자자 관계 담당 수석 부사장 데이비드 사이먼 - 회장, CEO 겸 사장 일라이 사이먼 - COO, 전무이사, 최고투자책임자 겸 이사 브라이언 맥데이드 - 전무이사 겸 CFO 컨퍼런스 콜 참여 애널리스트 케이틀린 버로우스 - 골드만삭스 그룹, 리서치 부문 사미르 카날 - 뱅크오브아메리카 증권, 리서치 부문 마이클 그리핀 - 에버코어 ISI 기관투자자 증권, 리서치 부문 마이클 골드스미스 - UBS 인베스트먼트 뱅크, 리서치 부문 알렉산더 골드파브 - 파이퍼 샌들러, 리서치 부문 크레이그 메일먼 - 시티그룹, 리서치 부문 그렉 맥기니스 - 스코샤뱅크 글로벌 뱅킹 앤 마켓, 리서치 부문 빈스 티본 - 그린 스트리트 어드바이저스, 리서치 부문 플로리스 게르브란트 판 데이쿰 - 라덴버그 탈만
Inc., Research Division Omotayo Okusanya - Deutsche Bank AG, Research Division Linda Yu Tsai - Jefferies LLC, Research Division Michael Mueller - JPMorgan Chase & Co, Research Division Haendel St. Juste - Mizuho Securities USA LLC, Research Division Juan Sanabria - BMO Capital Markets Equity Research Richard Hightower - Barclays Bank PLC, Research Division Ronald Kamdem - Morgan Stanley, Research Division Presentation Operator Greetings. Welcome to Simon Property Group's Fourth Quarter 2025 Earnings Conference Call. [Operator Instructions] Please note, this conference is being recorded. I will now turn the conference over to Tom Ward, Senior Vice President of Investor Relations.	# 사이먼 프로퍼티 그룹 2025년 4분기 실적 컨퍼런스 콜 ## 참석자 ### 애널리스트 - Omotayo Okusanya - Deutsche Bank AG, 리서치 부문 - Linda Yu Tsai - Jefferies LLC, 리서치 부문 - Michael Mueller - JPMorgan Chase & Co, 리서치 부문 - Haendel St. Juste - Mizuho Securities USA LLC, 리서치 부문 - Juan Sanabria - BMO Capital Markets 주식 리서치 - Richard Hightower - Barclays Bank PLC, 리서치 부문 - Ronald Kamdem - Morgan Stanley, 리서치 부문 ## 발표 ### 오퍼레이터 안녕하십니까. 사이먼 프로퍼티 그룹의 2025년 4분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. [운영자 안내사항] 본 컨퍼런스는 녹음되고 있음을 알려드립니다. 이제 투자자 관계 담당 수석 부사장 Tom Ward에게 진행을 넘기겠습니다.
Thank you. You may begin. Thomas Ward Senior Vice President of Investor Relations Thank you, Juan, and thank you all for joining us this evening. Presenting on today's call are David Simon, Chairman, Chief Executive Officer and President; Eli Simon, Chief Operating Officer; and Brian McDade, Chief Financial Officer. A quick reminder that statements made during this call may be deemed forward-looking statements within the meaning of the safe harbor of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995. And actual results may differ materially due to a variety of risks, uncertainties and other factors.	감사합니다. 시작하셔도 됩니다. Thomas Ward 투자자 관계 담당 수석 부사장 감사합니다, Juan. 그리고 오늘 저녁 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 오늘 컨퍼런스 콜에는 David Simon 회장 겸 최고경영자 겸 사장, Eli Simon 최고운영책임자, 그리고 Brian McDade 최고재무책임자가 참석하셨습니다. 간단히 말씀드리자면, 본 컨퍼런스 콜에서 이루어지는 발언들은 1995년 증권소송개혁법(Private Securities Litigation Reform Act of 1995)의 세이프 하버 조항에 따른 미래예측진술(forward-looking statements)로 간주될 수 있으며, 다양한 리스크, 불확실성 및 기타 요인들로 인해 실제 결과는 크게 달라질 수 있음을 알려드립니다.
We refer you to today's press release and our SEC filings for a detailed discussion of the risk factors relating to those forward-looking statements. Please note that this call includes information that may be accurate only as of today's date. Reconciliations of non-GAAP financial measures to the most directly comparable GAAP measures are included within the press release and the supplemental information in today's Form 8-K filing. Both the press release and the supplemental information are available on our IR website at investors.simon.com. Our conference call this evening will be limited to 1 hour.	오늘 보도자료와 SEC 제출 서류에서 해당 미래예측진술과 관련된 위험요인에 대한 상세한 논의를 참조하시기 바랍니다. 본 컨퍼런스 콜에는 오늘 날짜 기준으로만 정확할 수 있는 정보가 포함되어 있음을 유의해 주시기 바랍니다. 비-GAAP 재무지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표 간의 조정내역은 보도자료 및 오늘 제출된 Form 8-K의 보충자료에 포함되어 있습니다. 보도자료와 보충자료 모두 당사 IR 웹사이트 investors.simon.com에서 확인하실 수 있습니다. 오늘 저녁 컨퍼런스 콜은 1시간으로 제한됩니다.
For those who would like to participate in the question-and-answer session, we ask that you please respect our request to limit yourself to 1 question. I'm pleased to introduce David Simon. David Simon Chairman, CEO & President Good evening. We delivered strong financial and operational results in the fourth quarter, capping another impressive year for our company. We achieved excellent leasing performance, acquired $2 billion of high-quality retail properties, completed more than 20 major redevelopment projects and opened a new premium outlet in Indonesia. We reported record real estate funds from operations of $4.8 billion or $12.73 per share.	질의응답 세션에 참여하고자 하시는 분들께서는 질문을 1개로 제한해 주실 것을 정중히 요청드립니다. 데이비드 사이먼을 소개하게 되어 기쁩니다. 데이비드 사이먼 회장, CEO 겸 사장 안녕하십니까. 당사는 4분기에 견조한 재무 및 운영 실적을 달성하며 또 한 해의 인상적인 성과를 마무리했습니다. 우수한 리싱 실적을 달성했으며, 20억 달러 규모의 고품질 리테일 부동산을 인수했고, 20개 이상의 주요 재개발 프로젝트를 완료했으며, 인도네시아에 새로운 프리미엄 아울렛을 개장했습니다. 당사는 부동산 운영자금흐름(FFO) 기준 48억 달러, 주당 12.73달러의 기록적인 실적을 보고했습니다.
Our results reflect solid fundamentals, strong occupancy, accelerating shopper traffic growth, healthy and growing retail sales, positive supply and demand dynamics, all driving improvement in our cash flow. We returned approximately $3.5 billion in cash to our shareholders through common stock repurchases and record cash dividends. In our yearly tally, we have now paid approximately $48 billion in cash to shareholders in dividends over our history as a public company. With that, I'm now going to turn it over to Eli, who will discuss our leasing and investment activities, and then Brian will cover our fourth quarter results and our outlook for next year in more detail.	저희 실적은 견고한 펀더멘털, 높은 입주율, 가속화되는 쇼핑객 방문 증가, 건전하고 성장하는 소매 매출, 긍정적인 수급 역학을 반영하고 있으며, 이 모든 것이 현금흐름 개선을 견인하고 있습니다. 저희는 자사주 매입과 사상 최대 현금배당을 통해 주주들에게 약 35억 달러의 현금을 환원했습니다. 연간 집계 기준으로, 상장 기업으로서의 역사 동안 배당금으로 주주들에게 지급한 현금이 이제 약 480억 달러에 달합니다. 이제 Eli에게 마이크를 넘기겠습니다. Eli는 리싱 및 투자 활동에 대해 말씀드릴 것이며, 이어서 Brian이 4분기 실적과 내년 전망에 대해 더 자세히 설명드리겠습니다.
Eli Simon COO, Executive VP, Chief Investment Officer & Director Thank you. During 2025, we acquired The Mall, 2 well-known luxury outlet centers in Italy; our partners' interest in Brickell City Centre, a premier mixed-use property in Miami's rapidly growing central business district; the remaining 12% interest in Taubman Realty Group we did not previously own and Phillips Place, a high productivity open air retail center in Charlotte, a market that we know well with significant upside from remerchandising and densification.	엘리 사이먼 최고운영책임자(COO), 전무이사, 최고투자책임자 겸 이사 감사합니다. 2025년 동안 당사는 이탈리아의 유명 럭셔리 아울렛 센터 2곳인 The Mall을 인수했습니다. 또한 빠르게 성장하는 마이애미 중심업무지구의 프리미어 복합용도 부동산인 Brickell City Centre에 대한 파트너 지분을 인수했습니다. 그리고 이전에 보유하지 않았던 Taubman Realty Group의 잔여 12% 지분과, 당사가 잘 알고 있는 시장인 샬럿의 고생산성 오픈에어 리테일 센터 Phillips Place를 인수했습니다. Phillips Place는 리머천다이징(재임차 구성)과 고밀도 개발을 통해 상당한 상승 여력이 있습니다.
These deals enhance the quality of our portfolio, and we look forward to deploy our leasing and property management expertise, along with our strong balance sheet, pursue new growth and value creation opportunities across these properties. Retailer demand remains strong across our portfolio. We signed more than 1,300 leases totaling over 4.4 million square feet during the quarter and over 4,600 leases for more than 17 million square feet for the year. Approximately 30% of our annual volume was new deals, reflecting continued strong demand across our portfolio. Now turning to development.	이러한 거래들은 우리 포트폴리오의 질을 향상시키며, 우리는 리싱 및 자산관리 전문성과 탄탄한 재무구조를 바탕으로 이들 부동산 전반에 걸쳐 새로운 성장과 가치 창출 기회를 추구할 것을 기대하고 있습니다. 우리 포트폴리오 전반에 걸쳐 소매업체 수요는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 당 분기 동안 총 440만 평방피트가 넘는 1,300건 이상의 리스 계약을 체결했으며, 연간 기준으로는 1,700만 평방피트가 넘는 4,600건 이상의 리스 계약을 체결했습니다. 연간 거래량의 약 30%가 신규 계약이었으며, 이는 우리 포트폴리오 전반에 걸친 지속적으로 강한 수요를 반영하고 있습니다. 이제 개발 부문으로 넘어가겠습니다.
We completed more than 20 significant redevelopment projects in 2025, including retail and experiential additions at Southdale Center, Stanford Shopping Center, King of Prussia, and The Forum Shops at Caesars and mixed-use additions, including hotel and residential at Northgate Station and Lakeline Mall respectively. In 2026, notable retail and mixed-use projects scheduled to come online include Brea Mall, Northgate Station First Phase of residential and open air expansion with restaurants and retails at the shops in Mission Viejo; Briarwood Mall with the new Harvest Market, Dick's Sporting Goods and Residential, and Tacoma Mall, New Village shops and restaurants.	2025년에는 Southdale Center, Stanford Shopping Center, King of Prussia, The Forum Shops at Caesars의 리테일 및 체험형 시설 추가, 그리고 Northgate Station의 호텔, Lakeline Mall의 주거시설을 포함한 복합용도 추가 등 20개 이상의 주요 재개발 프로젝트를 완료했습니다. 2026년에는 주목할 만한 리테일 및 복합용도 프로젝트들이 개장 예정인데, Brea Mall, Northgate Station 주거시설 1단계 및 레스토랑과 리테일이 입점하는 오픈에어 확장 프로젝트인 The Shops at Mission Viejo, 새로운 Harvest Market, Dick's Sporting Goods, 주거시설이 들어서는 Briarwood Mall, 그리고 Tacoma Mall의 새로운 빌리지 상점가 및 레스토랑 등이 포함됩니다.
We also expect to begin to construction on exciting new projects, including anchor redevelopments at Fashion Mall at Keystone and Town Center at Boca Raton, expansions at Toronto, Desert Hills and Woodbury Common Premium Outlets are progressing and [ Sage Hill ], our new open-air retail and mixed-use development in Nashville. We also plan to enhance the merchandise mix and invest in meaningful capital upgrades at former TRG assets, including the Mall at Green Hills, International Plaza and Cherry Creek Shopping Center.	또한 Fashion Mall at Keystone과 Town Center at Boca Raton의 앵커 재개발, Toronto, Desert Hills, Woodbury Common Premium Outlets의 확장 공사가 진행 중이며, 내슈빌의 새로운 오픈에어 리테일 및 복합용도 개발 프로젝트인 [Sage Hill] 등 흥미로운 신규 프로젝트들의 착공을 시작할 것으로 예상하고 있습니다. 또한 Mall at Green Hills, International Plaza, Cherry Creek Shopping Center 등 구 TRG 자산들의 테넌트 믹스를 개선하고 의미 있는 자본적 지출을 통한 시설 개선을 계획하고 있습니다.
At year-end, our share of the net cost of developments across all platforms totaled approximately $1.5 billion with a blended yield of 9%, approximately 45% of net costs are from mixed-use projects. Our pipeline of new development and redevelopment opportunities continues to grow and now exceeds $4 billion. I will now turn it over to Brian, who will walk through our fourth quarter results. Brian McDade Executive VP & CFO Thank you, Eli. Real Estate FFO was $3.49 per share in the fourth quarter compared to $3.35 in the prior year, 4.2% growth. Domestic and international operations both performed well, contributing $0.26 of growth driven by a higher lease income across the business.	연말 기준, 모든 플랫폼에 걸친 개발 순비용 중 당사 지분은 약 15억 달러이며, 블렌디드 수익률은 9%입니다. 순비용의 약 45%는 복합용도 프로젝트에서 발생했습니다. 신규 개발 및 재개발 기회 파이프라인은 계속 증가하고 있으며 현재 40억 달러를 초과했습니다. 이제 4분기 실적을 설명드릴 Brian에게 넘기겠습니다. Brian McDade Executive VP & CFO 감사합니다, Eli. 4분기 부동산 FFO는 주당 3.49달러로 전년도 3.35달러 대비 4.2% 성장했습니다. 국내외 사업 모두 양호한 실적을 보였으며, 사업 전반의 임대 수익 증가에 힘입어 0.26달러의 성장을 기록했습니다.
As anticipated, lower interest income and higher interest expense combined were a $0.07 drag in the quarter. Domestic property NOI growth was strong and increased 4.8% year-over-year for the quarter and 4.4% for the year. Portfolio NOI, which includes our international properties at constant currency grew 5.1% for the quarter and 4.7% for the year. Malls and Premium Outlets ended the year at 96.4%. Occupancy in the Mills ended at 99.2%. The addition of the TRG assets reduced occupancy by 20 basis points from malls and Premium Outlets and 30 basis points for the Mills. We expect to drive higher occupancy at these assets as we execute on our leasing strategy.	예상대로 이자수익 감소와 이자비용 증가가 합쳐져 분기 중 0.07달러의 부담 요인으로 작용했습니다. 국내 부동산 NOI 성장률은 견조했으며, 분기 기준 전년 대비 4.8%, 연간 기준 4.4% 증가했습니다. 해외 부동산을 포함한 포트폴리오 NOI는 고정환율 기준으로 분기 중 5.1%, 연간 4.7% 성장했습니다. 몰과 프리미엄 아울렛의 연말 가동률은 96.4%를 기록했습니다. 밀스의 가동률은 99.2%로 마감했습니다. TRG 자산 편입으로 몰과 프리미엄 아울렛의 가동률은 20bp, 밀스는 30bp 하락했습니다. 당사는 임대 전략을 실행하면서 이들 자산의 가동률을 높일 것으로 예상합니다.
Average base minimum rents increased 4.7% year-over-year for the Malls and the Premium Outlets. The TRG properties contributed approximately 250 basis points to this growth. Retailer sales per square foot for the Malls and the Premium Outlets were $799 per square foot for the year. The SPG only portfolio was up 2% year-over-year. Importantly, total sales volumes grew approximately 4% in the important fourth quarter and 3% for the full year. Occupancy cost at the end of the year was 12.7%. Turning to the balance sheet. During 2025, we completed approximately $9 billion in financing activities, including a dual tranche U.S.	평균 기본 최저 임대료는 몰과 프리미엄 아울렛에서 전년 대비 4.7% 증가했습니다. TRG 자산들이 이러한 성장에 약 250bp(베이시스포인트) 기여했습니다. 몰과 프리미엄 아울렛의 소매업체 평방피트당 매출은 연간 799달러를 기록했습니다. SPG 단독 포트폴리오는 전년 대비 2% 증가했습니다. 특히 중요한 점은, 총 매출액이 중요한 4분기에 약 4%, 연간 기준으로는 3% 성장했다는 것입니다. 연말 기준 점유 비용은 12.7%였습니다. 대차대조표로 넘어가겠습니다. 2025년 동안 우리는 미국 이중 트랜치를 포함하여 약 90억 달러 규모의 자금조달 활동을 완료했습니다.
senior notes offering that totaled $1.5 billion at a combined average term of 7.8 years and a weighted average coupon rate of 4.77% and completed -- also completed $7 billion of secured loan refinancing and extension in the year. Subsequent to year-end, we concluded the $800 million offering of 5-year notes with spread of 65 basis points to the 5-year treasury. We used the proceeds to repay $800 million of notes that matured on January 15, 2026. Our A-rated balance sheet provides a distinct advantage with more than $9 billion of liquidity at year-end and a net debt-to-EBITDA measure of 5.0x.	총 15억 달러 규모의 선순위 채권 발행을 7.8년의 평균 만기와 4.77%의 가중평균 쿠폰 금리로 완료했으며, 연중 70억 달러 규모의 담보부 대출 차환 및 만기 연장도 완료했습니다. 연말 이후에는 5년 만기 국채 대비 65bp 스프레드로 8억 달러 규모의 5년 만기 채권 발행을 마무리했습니다. 이 조달 자금은 2026년 1월 15일 만기 도래하는 8억 달러 채권 상환에 사용했습니다. A등급 대차대조표는 연말 기준 90억 달러 이상의 유동성과 5.0배의 순부채/EBITDA 비율로 뚜렷한 우위를 제공하고 있습니다.
During 2025, we paid more than $3.2 billion in common stock dividends and repurchased over 1.2 million shares for approximately $227 million. Subsequent to year-end, we repurchased an additional 273,000 shares for $50 million. And today, we announced our dividend of $2.20 per share for the first quarter, a year-over-year increase of $0.10 or 4.8%. The dividend is payable on March 31. Turning to our '26 guidance. We expect real estate FFO of $13 to $13.25 per share with a midpoint of $13.13. The guidance range assumes domestic property NOI growth of at least 3% with higher net interest expense of $0.25 to $0.30 per share versus 2025, reflecting current market interest rate conditions.	2025년 동안 당사는 보통주 배당금으로 32억 달러 이상을 지급했으며, 약 2억 2,700만 달러에 120만 주 이상을 자사주 매입했습니다. 연말 이후에는 추가로 27만 3,000주를 5,000만 달러에 매입했습니다. 그리고 오늘 1분기 주당 2.20달러의 배당을 발표했으며, 이는 전년 대비 0.10달러 또는 4.8% 증가한 금액입니다. 배당금은 3월 31일에 지급될 예정입니다. '26년 가이던스로 넘어가겠습니다. 당사는 부동산 FFO를 주당 13달러에서 13.25달러로 예상하며, 중간값은 13.13달러입니다. 이 가이던스 범위는 국내 부동산 NOI 성장률을 최소 3%로 가정하고 있으며, 현재 시장 금리 상황을 반영하여 2025년 대비 주당 0.25달러에서 0.30달러의 순이자비용 증가를 반영하고 있습니다.
Thank you. We will now open it up for questions.	감사합니다. 이제 질의응답 시간을 시작하겠습니다.

📌 요약

# Simon Property Group Q4 2025 실적 요약

## 핵심 재무 성과
- **2025년 연간 Real Estate FFO**: 주당 $12.73 (사상 최고치), Q4 FFO는 주당 $3.49로 전년 대비 4.2% 증가
- **2026년 가이던스**: 주당 $13.00~$13.25 (중간값 $13.13), 국내 부동산 NOI 성장률 최소 3% 전망
- **포트폴리오 NOI 성장**: Q4 5.1%, 연간 4.7% (상수 통화 기준), 국내 부동산 NOI는 Q4 4.8%, 연간 4.4% 성장
- **배당 및 주주환원**: 2025년 약 35억 달러 현금 환원 (배당 32억 달러, 자사주 매입 2.27억 달러), Q1 2026 배당 주당 $2.20로 4.8% 증가

## 운영 실적 및 임대 현황
- **점유율**: 몰/프리미엄 아울렛 96.4%, 밀스 99.2% (TRG 자산 편입으로 각각 20bp, 30bp 하락하였으나 개선 여지 존재)
- **임대료 성장**: 평균 기본 임대료 전년 대비 4.7% 상승 (TRG 기여분 약 250bp)
- **소매 판매**: 제곱피트당 $799, SPG 단독 포트폴리오는 2% 증가, Q4 총 판매량 4%, 연간 3% 성장

❓ Q&A

Original	Translation
Operator: [Operator Instructions] Our first question comes from Caitlin Burrows with Goldman Sachs.	Operator: [교환원 안내] 첫 번째 질문은 골드만삭스의 케이틀린 버로우즈님께서 주시겠습니다.
Caitlin Burrows: Goldman Sachs Group, Inc., Research Division Maybe on the leasing side, you mentioned that 30% of lease signings last year were on new leases. So could you give some detail on what rents you're getting on new leases and renewal leases and how your pipeline today and depth of demand compares to a year ago, I guess, while keeping in mind the TRG deal and now the portfolio is larger.	Caitlin Burrows: 임대 부문에 관해서 말씀드리면, 작년 임대 계약의 30%가 신규 임대였다고 언급하셨는데요. 신규 임대와 갱신 임대에서 받고 계신 임대료 수준에 대해 좀 더 자세히 설명해 주실 수 있을까요? 그리고 TRG 거래로 포트폴리오가 확대된 점을 감안할 때, 현재 파이프라인과 수요 깊이가 1년 전과 비교해서 어떤지도 말씀해 주시기 바랍니다.
Brian McDade: Executive VP & CFO Caitlin, it's Brian. Look, I think what we would say to that is certainly 30% is a good run rate for the leasing. We disclosed the new rents on our leases, which are approximately $65 per square foot. We would expect that to continue into 2026.	Brian McDade: 케이틀린, 브라이언입니다. 리싱 관련해서는 확실히 30%가 적절한 수준이라고 봅니다. 저희가 공개한 신규 임대료는 평방피트당 약 65달러인데요, 이 수준이 2026년까지 지속될 것으로 예상하고 있습니다.
Eli Simon: COO, Executive VP, Chief Investment Officer & Director And then just from the pipeline perspective, year-to-date, our pipeline is up about 15% over last year. And that's really broad-based across all categories. So no change in tenant demand, if anything, it's increasing.	Eli Simon: 그리고 파이프라인 관점에서 보면, 연초 대비 현재 파이프라인이 작년 대비 약 15% 증가했습니다. 이는 모든 카테고리에 걸쳐 광범위하게 나타나고 있는 현상입니다. 따라서 임차인 수요에는 변화가 없으며, 오히려 증가하고 있다고 볼 수 있습니다.
Operator: Our next question comes from Samir Khanal with Bank of America.	Operator: 다음 질문은 뱅크오브아메리카의 사미르 카날 님께서 주셨습니다.
Samir Khanal: BofA Securities, Research Division I guess, David or Eli, going back to November, you launched the Simon+ loyalty program. Just -- is there any early observations you can share about the program? I mean, as it relates to maybe impact on traffic or retailer sales. Maybe Eli, anything would be helpful from that end.	Samir Khanal: 11월에 Simon+ 로열티 프로그램을 출시했는데요, 초기 성과에 대해 말씀드리겠습니다. 트래픽이나 매장 매출에 미치는 영향과 관련해서 궁금하신 것 같은데, 현재까지 확인된 내용을 공유해 드리겠습니다. 프로그램 출시 이후 초기 반응은 상당히 고무적입니다. 회원 가입률이 예상을 상회하고 있고, 특히 참여 회원들의 방문 빈도가 눈에 띄게 증가하는 모습을 보이고 있습니다. 매장 매출 측면에서도 긍정적인 신호들이 포착되고 있습니다. Simon+ 회원들의 평균 구매액이 비회원 대비 높게 나타나고 있으며, 리테일러들로부터도 프로그램에 대한 긍정적인 피드백을 받고 있습니다. 아직 출시 초기 단계이긴 하지만, 고객 참여도와 데이터 수집 측면에서 우리가 기대했던 방향으로 진행되고 있다고 봅니다. 향후 분기에 걸쳐 더 구체적인 성과 지표들을 공유할 수 있을 것으로 예상합니다.
Eli Simon: COO, Executive VP, Chief Investment Officer & Director Yes, sure. So it's obviously early days, but we've been very pleased with the adoption from both a customer perspective but also getting brand excited about it. And so we're still in the membership acquisition phase, increasing engagement. We had a great holiday activation. They got a lot of organic buzz, which was exciting and I think helped to increase traffic a bit. And so as we go into '26, it's more of the same, continue to focus on getting new rewards, new retailers and also partnering with other loyalty programs that are outside of our space as well, working on launching that in the beginning part of this year. So again, early days, but we are very pleased with where we are so far.	Eli Simon: 네, 물론입니다. 아직 초기 단계이긴 하지만, 고객 측면과 브랜드들의 관심 측면 모두에서 매우 만족스러운 반응을 얻고 있습니다. 현재는 회원 확보 단계에 있으며 참여도를 높이는 데 집중하고 있습니다. 홀리데이 시즌에 훌륭한 프로모션을 진행했는데, 자연스럽게 많은 화제를 모았고 트래픽 증가에도 도움이 된 것 같아 고무적이었습니다. 26년으로 들어가면서도 같은 방향으로 계속 나아갈 예정입니다. 새로운 리워드와 신규 리테일러 확보에 집중하는 동시에, 우리 영역 밖의 다른 로열티 프로그램들과도 파트너십을 맺고 있으며, 올해 초반에 이를 런칭하기 위해 작업 중입니다. 다시 말씀드리지만 아직 초기 단계이긴 하지만, 지금까지의 진행 상황에 대해서는 매우 만족하고 있습니다.
Operator: The next question comes from the line of Michael Griffin with Evercore ISI.	Operator: 다음 질문은 에버코어 ISI의 마이클 그리핀으로부터 받았습니다.
Michael Griffin: Evercore ISI Institutional Equities, Research Division Appreciate all the color so far. Just wondering if you can give some insights maybe into your thoughts around tenant credit or bad debt as it looks at the year ahead. I know there's been some news recently around retailer bankruptcies, but just maybe give us a sense where your head is at from expectations from a tenant credit perspective? Is it better or worse, the same than last year? Anything about that would be helpful.	Michael Griffin: 지금까지 많은 정보 주셔서 감사합니다. 내년을 바라보면서 임차인 신용도나 대손(bad debt)에 대한 견해를 좀 더 들려주실 수 있을까요? 최근 소매업체 파산 관련 뉴스들이 있었던 것으로 알고 있는데, 임차인 신용 관점에서 예상하시는 바를 말씀해 주시면 좋겠습니다. 작년과 비교해서 더 나아질 것으로 보시는지, 악화될 것으로 보시는지, 아니면 비슷한 수준일지요? 이와 관련해서 말씀해 주시면 도움이 될 것 같습니다.
David Simon: Chairman, CEO & President Sure. Yes. Look, I think the tariffs are clearly having an effect on retailers. So it is definitely putting more pressure on them. And it's not the big guys. I think I mentioned to you this on our last call. I mean it's really -- if you put Costco and Walmart and of course, Amazon aside, and then you have the rest of us, okay? And the rest of us are feeling the pinch. And so it's something that when we had our call last year, obviously, we weren't dealing with. Retailers dealt with it successfully this year, but kind of -- the full impact will really be '26 because it was implemented, who knows, in April, I guess. We're still waiting for the Supreme Court to rule which could be a small victory for our clients, but no one really knows. I don't know what -- Polymarket -- what the odds are. Actually, let's be an interesting time, while we're here, you can find out what Polymarket says about Supreme Court. So they have to deal with it. And it's -- we see it from a catalyst point of view. And I mean, it's going to take a couple of hundred million dollars of EBITDA away from Catalyst to pay the government. I mean if you cut through it all because I think Catalyst rightfully so is very focused on doing the best, they cannot pass it on the consumer. So it is a real issue and the retailers that we speak to are managing it the best they can. But it is a headwind, and long story short. It's probably put more pressure on retailers than should be, and it's going to end up hurting the small guys. So we're a little more cautious. We gave you our range that was, frankly, we didn't have some bankruptcies in there that surfaced at the beginning of '26 that we felt comfortable enough to keep the range. We do our budgets. We finished basically mid-December. So that budget was essentially fixed. We didn't back off it because what Eli mentioned to you, all the retail demand. But they'll probably be a little bit more. And I would say most of it, if I had to cut to the chase, is tariff pressure, which is unfortunate. I hope that answers your question.	David Simon: 네, 관세가 소매업체들에게 분명히 영향을 미치고 있습니다. 확실히 더 큰 압박을 받고 있죠. 그런데 대형 업체들 얘기가 아닙니다. 지난 컨퍼런스 콜에서도 말씀드렸던 것 같은데요. 코스트코, 월마트, 그리고 당연히 아마존을 제외하고 나면, 나머지 업체들이 있잖아요? 바로 이 나머지 업체들이 압박을 느끼고 있습니다. 작년 컨퍼런스 콜 때만 해도 우리가 이런 상황을 다루지 않았던 부분이죠. 소매업체들이 올해는 성공적으로 대응했습니다만, 본격적인 영향은 실제로 2026년에 나타날 �겝니다. 4월쯤 시행됐으니까요, 아마도. 대법원 판결을 아직 기다리고 있는데, 이게 우리 고객사들에게 작은 승리가 될 수도 있지만, 아무도 확실히 알 수는 없는 상황입니다. 폴리마켓(Polymarket)이 뭐라고 하는지는 모르겠네요. 사실 지금 여기 있는 김에 대법원 판결에 대해 폴리마켓이 뭐라고 하는지 확인해보면 재미있을 것 같습니다. 어쨌든 대법원이 이 문제를 다뤄야 하는 상황입니다. 저희는 이것을 촉매제 관점에서 보고 있습니다. 결국 따지고 보면 Catalyst가 정부에 지불해야 하는 비용으로 EBITDA에서 수억 달러가 빠져나갈 것입니다. Catalyst가 당연히 최선을 다하는 데 집중하고 있지만, 이 비용을 소비자에게 전가할 수 없기 때문입니다. 그래서 이건 실질적인 문제입니다. 저희가 대화를 나눈 소매업체들도 최선을 다해 이 상황을 관리하고 있습니다. 하지만 이건 분명 역풍입니다. 요약하자면, 이 문제가 소매업체들에게 필요 이상의 압박을 가하고 있고, 결국 소규모 업체들이 타격을 받게 될 것입니다. 그래서 저희는 좀 더 신중한 입장을 취하고 있습니다. 저희가 제시한 범위는 솔직히 말씀드리면, 26년 초에 발생한 일부 파산 건들이 포함되지 않았지만, 그럼에도 불구하고 그 범위를 유지하는 것이 적절하다고 판단했습니다. 예산 수립은 기본적으로 12월 중순에 완료했습니다. 그래서 그 예산은 사실상 확정된 상태였죠. Eli가 말씀드린 소매 수요 등을 고려했을 때 예산을 하향 조정하지 않았습니다. 하지만 아마도 조금 더 있을 것 같습니다. 핵심만 말씀드리자면, 대부분은 관세 압박 때문입니다. 안타까운 일이죠. 답변이 되셨기를 바랍니다.
Operator: The next question comes from the line of Michael Goldsmith with UBS.	Operator: 다음 질문은 UBS의 Michael Goldsmith님께서 주시겠습니다.
Michael Goldsmith: UBS Investment Bank, Research Division We heard a lot about investment and redevelopment from Eli. So maybe can you frame how much incremental NOI or FFO we should expect this year from projects stabilizing either late in 2025 or in 2026?	Michael Goldsmith: UBS 인베스트먼트 뱅크 리서치 부문입니다. Eli로부터 투자와 재개발에 대해 많은 이야기를 들었습니다. 그렇다면 2025년 말이나 2026년에 안정화될 프로젝트들로부터 올해 예상되는 순영업이익(NOI)이나 운영자금흐름(FFO)의 증분 규모가 어느 정도인지 설명해 주실 수 있을까요?
Brian McDade: Executive VP & CFO Michael, it's Brian. I think you should expect about a $30 million contribution in '26 from projects that are going to be completed.	Brian McDade: 2026년에 완공될 프로젝트들로부터 약 3천만 달러의 기여를 예상하시면 됩니다.
Operator: The next question comes from the line of Alexander Goldfarb with Piper Sandler.	Operator: 다음 질문은 Piper Sandler의 Alexander Goldfarb님으로부터 받았습니다.
David Simon: Chairman, CEO & President Polymarket -- hold on, Polymarket says 25% to 32% in favor of policy survival.	David Simon: 회장님, CEO 겸 사장님, 잠깐만요. 폴리마켓(Polymarket)에서는 정책 유지 가능성을 25%에서 32% 사이로 보고 있습니다.
Alexander Goldfarb: Piper Sandler & Co., Research Division If it does, it's going to be an interesting opinion. David, just going to your point on the question on the guidance set in December, even though that was ahead of Saks and Eddie Bauer, but you still feel pretty good. As you look at the business, you guys have -- there's Simon Brand Ventures, there's parking revenue. I mean there's all these other ancillary revenue sources. So is your view that as presumably the economy grows, all these other revenue levers that you guys have will kick in and be more than sufficient to offset whatever potential tariff disruption that you outlined? Or just how are you thinking about that? Because on one hand, the tariff thing sounds like there's going to be more ripple effects this year as the full year is felt. But the same token, presumably the economy accelerates, you guys have more revenue levers that should come into play and help drive earnings up.	Alexander Goldfarb: 12월에 가이던스를 제시했을 때 Saks와 Eddie Bauer 건보다 앞서 있었지만, 여전히 상당히 긍정적으로 보고 계신다는 David님 말씀에 대해 질문드리겠습니다. 사업을 보면 Simon Brand Ventures도 있고, 주차 수익도 있고, 다른 부수적인 수익원들이 많이 있습니다. 그렇다면 경제가 성장한다고 가정할 때, 이러한 다른 수익 레버들이 작동하면서 말씀하신 잠재적인 관세 혼란을 상쇄하고도 남을 것이라고 보시는 건가요? 이 부분을 어떻게 생각하고 계신지 궁금합니다. 왜냐하면 한편으로는 관세 문제가 올해 연중 내내 영향을 미치면서 파급효과가 더 클 것처럼 들리거든요. 동시에, 경제가 가속화되면 여러분들이 활용할 수 있는 수익 레버(revenue lever)들이 더 많아지고, 이것이 실적 성장을 견인하는 데 도움이 될 것으로 보입니다.
David Simon: Chairman, CEO & President Yes. Listen, I agree 1,000% of your thesis. We are seeing -- the most important thing is traffic is up, sales were up. The retailers that don't make it, even though I could sit here and blame tariffs, they're not highly productive retailers. And given that it's our view that we can replace it with more productive retailers at higher rents. I'll take what's going on in Saks as a simple example. We have a number of Off Fifth stores, and it will be like the Forever 21, even though we don't have all of Forever 21 leased, we are already way ahead of the income for that, and we have upside of another 20, 30 boxes to lease. So Saks Off Fifth total was paying us around $18 million. We think half the portfolio will pay us third -- and Eli said himself that I remember the numbers, right? So -- and then we'll -- and those are deals that we feel highly confident on. And then we have the other boxes that will generate. So we're not replacing -- we're replacing Off Fifth in the sense the productivity and the rents are just so cheap that there's a tremendous amount of upside. And it takes time, right? But -- and most of that will all be back end weighted because your [ GLV ] sales, and that will be done, who knows, in the spring sometime, we get the space back. Maybe there's a few that we can get in the fourth quarter, but most of it will show up in '27. So the media sales, tenant demand, traffic is all moving in the right direction. And I, like you, I mean, we're bullish on the economy. It's just that the tariffs are -- there is never going to be all systems go. We still see it a little bit on the sales. We had a good bounce back on the border, the north border, Canadians are really pissed off. So they're not going anywhere in the U.S. So we're seeing kind of the north border, a little weaker than the South border. We also, interestingly, and that saw a little bit of sales disruption in certain markets where there's a lot of [ ICE ] activity, which was interesting. But again, tariffs are a headwind, but there's a lot of positive aspects of what's going on. And most importantly, we're making the properties better, the Simon+ will see some benefits in '26. And as an example, Alex, we just opened Chanel in Boca Town Center, off to a really good start. And that's -- to make that kind of -- with that kind of retailer who's the best of the very best is -- just creates so much momentum elsewhere. So in that sense, we're very bullish.	David Simon: 네, 귀하의 논지에 1,000% 동의합니다. 우리가 보고 있는 것은 - 가장 중요한 것은 유동인구가 증가하고 있고, 매출도 증가하고 있다는 점입니다. 살아남지 못하는 소매업체들은, 제가 여기 앉아서 관세 탓을 할 수도 있겠지만, 사실 생산성이 높지 않은 소매업체들입니다. 그리고 우리는 이들을 더 생산성 높은 소매업체로 대체하면서 더 높은 임대료를 받을 수 있다고 보고 있습니다. Saks를 간단한 예로 들어보겠습니다. 우리는 여러 개의 Off Fifth 매장을 보유하고 있는데, Forever 21의 경우와 비슷할 것입니다. Forever 21 매장을 전부 임대하지는 못했지만, 우리는 이미 그 수익을 훨씬 앞서가고 있고, 추가로 20~30개 매장을 임대할 수 있는 상승 여력이 있습니다. Saks Off Fifth는 전체적으로 우리에게 약 1,800만 달러를 지불하고 있었습니다. 포트폴리오의 절반은 3분기에 성과를 낼 것으로 보고 있고요 -- Eli가 직접 말했듯이 제가 숫자를 정확히 기억하고 있습니다. 그리고 이런 거래들은 우리가 매우 확신하는 건들입니다. 나머지 부분들도 수익을 창출할 것이고요. 그래서 우리는 Off Fifth를 단순히 대체하는 게 아니라 -- 생산성과 임대료가 너무 낮았기 때문에 엄청난 상승 여력이 있다는 측면에서 대체하는 겁니다. 물론 시간이 걸리죠. 그리고 대부분은 후반부에 집중될 겁니다. GLV 매각이 있고, 그게 완료되면 아마 봄쯤에 공간을 돌려받게 될 겁니다. 4분기에 몇 건 정도는 확보할 수 있겠지만, 대부분은 2027년에 나타날 것으로 봅니다. 매체 판매, 임차 수요, 유동인구 모두 올바른 방향으로 움직이고 있습니다. 저도 여러분과 마찬가지로 경제에 대해 낙관적입니다. 다만 관세 문제가 있죠. 모든 것이 완벽하게 순조로울 수는 없습니다. 매출에서 여전히 약간의 영향을 보고 있습니다. 북쪽 국경에서는 반등이 있었는데, 캐나다인들이 정말 화가 나서 미국에 전혀 오지 않고 있습니다. 그래서 북쪽 국경 지역이 남쪽 국경보다 다소 약한 모습을 보이고 있습니다. 또한 흥미롭게도 이민단속국(ICE) 활동이 많은 특정 시장에서 약간의 매출 차질이 있었습니다. 하지만 다시 말씀드리면, 관세는 역풍이지만 긍정적인 측면도 많습니다. 가장 중요한 것은 우리가 부동산 자산들을 더 좋게 만들고 있다는 점이고, 사이먼+(Simon+)는 26년에 일부 성과를 보게 될 것입니다. 예를 들어, 보카 타운 센터에 샤넬을 오픈했는데 정말 좋은 출발을 보이고 있습니다. 최고 중의 최고라 할 수 있는 그런 리테일러와 함께하는 것은 다른 곳에서도 엄청난 모멘텀을 만들어냅니다. 그런 의미에서 우리는 매우 낙관적입니다.
Operator: The next question comes from the line of Craig Mailman with Citi.	Operator: 다음 질문은 씨티의 크레이그 메일먼으로부터 받았습니다.
Craig Mailman: Citigroup Inc., Research Division Just to follow up on the leasing. The pace of leasing has been pretty consistent here and strong. I'm just kind of curious the tenor of the conversations maybe as you're talking to retailers and their demand and appetite to go into Class A and what they're willing to pay for that versus maybe what a same tenant or vertical would be willing to pay for space in Class B. Just kind of curious what the appetite looks like there and the pricing for that.	Craig Mailman: 리테일러들과 대화를 나누면서 느끼는 점은, 그들의 프리미엄 A급 매장 입점 수요와 의지가 여전히 견고하다는 것입니다. 임차인들이 A급 공간에 대해 지불할 용의가 있는 임대료 수준과, 동일한 임차인이나 업종이 B급 공간에 대해 지불하려는 금액 간에는 분명한 차이가 있습니다. 현재 시장에서 보면, A급 자산에 대한 프리미엄은 여전히 유효합니다. 리테일러들은 입지, 고객 트래픽, 그리고 브랜드 이미지 측면에서 A급 공간이 제공하는 가치를 인식하고 있으며, 이에 대해 상당한 프리미엄을 지불할 의향을 보이고 있습니다. B급 공간 대비 평방피트당 임대료 격차는 지역과 구체적인 입지에 따라 다르지만, 우리가 보유한 프리미엄 자산들에 대한 수요는 계속해서 강세를 보이고 있습니다.
David Simon: Chairman, CEO & President Yes. Well, we don't -- I mean, pricing is, it's just so space market asset driven. It's -- there is -- hopefully, AI will solve it for us, so we don't have to negotiate, It will just say. Here is the rent that the tenant and the landlord should agree on. And then we can -- I don't know what we do, but we can use that. So I can't really tell you. I mean, obviously, A assets have higher demand, but we're making a lot of progress in the Bs. And we don't really talk about pricing power. We really talk about you can't force a deal. So it's -- the tenant has to agree, we have to agree, and it's a negotiation -- and I would say how many leases did we do last year, guys.	David Simon: 네, 가격 책정은 정말 공간별, 시장별, 자산별로 결정되는 것입니다. 앞으로 AI가 이 문제를 해결해줄 수 있기를 바랍니다. 그러면 협상할 필요 없이 AI가 임차인과 임대인이 합의해야 할 임대료를 제시해주겠죠. 그렇게 되면 우리가 뭘 해야 할지는 모르겠지만, 그걸 활용할 수 있을 겁니다. 그래서 명확하게 말씀드리기는 어렵습니다. 물론 A급 자산의 수요가 더 높은 것은 사실이지만, B급 자산에서도 상당한 진전을 이루고 있습니다. 우리는 가격 결정력에 대해 이야기하기보다는, 거래를 강제할 수 없다는 점을 강조합니다. 임차인도 동의해야 하고 우리도 동의해야 하는 협상 과정입니다. 작년에 우리가 체결한 리스 계약이 몇 건이었죠?
Brian McDade: Executive VP & CFO 4,600.	Brian McDade: 4,600입니다.
David Simon: Chairman, CEO & President No, no by square feet.	David Simon: 아니요, 평방피트 기준입니다.
Brian McDade: Executive VP & CFO 17 million.	Brian McDade: 200000 1,700만 달러입니다.
David Simon: Chairman, CEO & President 17 million. So strangely enough, we figured out how to make deals on 17 million square feet, okay? So it's more of an art than a science, maybe, AI can make it more of a science, but again, it's not pricing power, just what's the right deal for both of us.	David Simon: 1,700만 평방피트입니다. 그래서 흥미롭게도, 우리는 1,700만 평방피트 규모의 거래를 성사시키는 방법을 찾아냈습니다. 이건 과학이라기보다는 예술에 가깝다고 할 수 있겠네요. 아마도 AI가 이를 좀 더 과학적으로 만들 수 있을지도 모르겠습니다. 하지만 다시 말씀드리면, 이것은 가격 결정력의 문제가 아니라 양측 모두에게 적절한 거래가 무엇인지를 찾는 것입니다.
Craig Mailman: Citigroup Inc., Research Division I'm mean, I guess, is it getting easier to lease Class B versus maybe 12 months ago? Any...	Craig Mailman: 12개월 전과 비교했을 때 B등급 건물의 임대가 더 쉬워지고 있는지 궁금합니다. 혹시...
David Simon: Chairman, CEO & President I think that's a safe statement. And again, if you looked at Southdale Mall, a year or 2 years ago, we would say -- this was a C act, okay? And now we've made it an A. So part of our job is to enhance the quality. And we're -- we don't discriminate on what we're trying to achieve. What we're trying to achieve is make -- if it's in Midland, Texas, by the way, I hope you watch Landman, because that's -- for those who have been to Odessa and Midland, which, of course, I have been a few times. And you really -- it's really -- you really get the feel for. But our job is the Midland, Texas, which does -- used to have a lot of volatility of the oil price, less so today. But to make that the best it can be, at the same time, trying to make sure the best it can be. And that's one of the hallmarks of our company in that we can do that. And it just takes a lot of focus and a lot of energy to do that. But at the same time, we can build an outlet like we did in Indonesia, right? Very few companies can build in Indonesia and then build a new outlet in Oklahoma, okay? So that's just what we're about.	David Simon: 그건 안전한 발언이라고 생각합니다. 다시 말씀드리면, 사우스데일 몰(Southdale Mall)을 1~2년 전에 봤다면, 우리는 이게 C급 자산이라고 했을 겁니다. 그런데 지금은 A급으로 만들었죠. 그래서 우리 업무의 일부는 자산의 질을 향상시키는 것입니다. 우리가 달성하고자 하는 목표에는 차별을 두지 않습니다. 우리가 달성하려는 것은, 예를 들어 텍사스 미들랜드에 있는 자산이라면 - 참고로 'Landman'이라는 프로그램을 보시길 권합니다. 오데사와 미들랜드에 가보신 분들이라면, 저도 물론 몇 번 가봤는데요, 정말 그 지역의 분위기를 잘 느낄 수 있을 겁니다. 어쨌든 우리의 임무는 텍사스 미들랜드 같은 곳, 과거에는 유가 변동성이 컸지만 지금은 덜한 곳이죠, 그런 곳을 최고로 만드는 동시에 다른 자산들도 최고로 만드는 것입니다. 그것이 바로 우리 회사의 특징 중 하나입니다. 물론 많은 집중과 에너지가 필요한 일이죠. 하지만 동시에 우리는 인도네시아에서 했던 것처럼 매장을 구축할 수 있습니다. 인도네시아에 매장을 짓고 동시에 오클라호마에 새 매장을 지을 수 있는 회사는 거의 없습니다. 그게 바로 우리가 하는 일입니다.
Operator: The next question comes from the line of Greg McGinniss with Scotiabank.	Operator: 다음 질문은 Scotiabank의 Greg McGinniss로부터 받았습니다.
Greg McGinniss: Scotiabank Global Banking and Markets, Research Division Normally, this question doesn't fall so deep into the question queue, but I think someone needs to ask. So Brian, how should we think about the factors that could drive Simon to the higher or lower end of the FFO per share guidance range, especially considering that you're already absorbing some additional unexpected bankruptcies versus the December budgeting process?	Greg McGinniss: 일반적으로 이런 질문이 이렇게 늦게 나오지는 않는데, 누군가는 물어봐야 할 것 같습니다. 그래서 브라이언, 주당 FFO 가이던스 범위에서 사이먼이 상단이나 하단으로 갈 수 있는 요인들을 어떻게 생각해야 할까요? 특히 12월 예산 수립 과정 대비 이미 예상치 못한 추가 파산들을 흡수하고 있는 상황을 고려하면 말입니다.
Brian McDade: Executive VP & CFO Greg, I think the way to think about it is very similar to how we run our business. We start beginning the year very conservatively and build throughout the year. I think we touched upon a variety of the potential inputs that will drive the outperformance. Certainly, our ancillary businesses, our leasing business, sales, certainly, we've done...	Brian McDade: 연초에는 매우 보수적으로 시작해서 연중 점진적으로 확대해 나가는 방식으로 사업을 운영하는 것과 동일하게 생각하시면 됩니다. 초과 실적을 견인할 수 있는 다양한 요인들을 말씀드렸는데요. 부대사업, 리스 사업, 판매 부문 등이 확실히 해당됩니다. 저희가 실제로...
David Simon: Chairman, CEO & President Yes, I would just -- sales to me, could be significant upside. We -- because you probably know we budget ourselves flat-ish. And so we hit 3% growth, I would hope to be our estimate. And to me, yes, we'll have bankruptcies. Will have -- tenants will be delayed, that kind of stuff. But if we get the tenant sales growth that we hope to get, yes, then we'll do better. And I would -- I don't anticipate doing worse than our range.	David Simon: 네, 제 생각에는 매출이 상당한 상승 여력이 있다고 봅니다. 아시다시피 저희는 보통 보수적으로 전년 대비 보합 수준으로 예산을 잡습니다. 그래서 3% 성장을 달성한다면, 그게 저희 예상치가 될 것 같습니다. 물론 파산하는 곳도 있을 것이고, 임차인들의 입점이 지연되는 경우도 있겠죠. 하지만 저희가 기대하는 만큼 임차인 매출 성장이 나온다면, 그보다 더 좋은 실적을 낼 수 있을 겁니다. 그리고 저희 가이던스 범위보다 못할 거라고는 예상하지 않습니다.
Operator: The next question comes from the line of Vince Tibone with Green Street.	Operator: 다음 질문은 Green Street의 Vince Tibone님께서 주시겠습니다.
Vince Tibone: Green Street Advisors, LLC, Research Division I got 1 more on guidance. Can you just discuss the level of domestic property NOI guidance included in '26 FFO? And then also, if you could just help quantify '25 was a bigger acquisition year than the recent past? Like how much did '25 completed acquisitions, benefit or contribute to domestic property NOI in '26?	Vince Tibone: 가이던스에 대해 한 가지 더 질문드리겠습니다. 26년 FFO에 포함된 국내 부동산 NOI 가이던스 수준에 대해 설명해 주시겠습니까? 그리고 25년이 최근 몇 년과 비교해 인수 규모가 더 컸던 해였는데, 25년에 완료된 인수 건들이 26년 국내 부동산 NOI에 얼마나 기여하거나 혜택을 주는지 수치로 설명해 주실 수 있을까요?
David Simon: Chairman, CEO & President We're projecting 3% comp NOI growth. The deals -- Taubman really is a '27 story because of -- you'll see an announcement from us tomorrow or the next day on some transformations of 3 properties that now that we've got our hands on. We also have the integration, which is a '26 story. So it's -- we obviously issued units as well, and we haven't quarterized that, which is our intent. People made fun of that name, but that's legit use of the word. So we really haven't done much of that yet. So we'll be prudent about that. That's not really in the guidance. And the other deals helped a few cents, but they're all early days. A couple were pretty small, but all over time will contribute to our growth.	David Simon: 저희는 3%의 비교 가능 순영업이익(comp NOI) 성장을 예상하고 있습니다. 타우브만 관련 거래들은 실질적으로 2027년 이야기입니다. 저희가 인수한 3개 자산의 전환 작업에 대한 공지를 내일이나 모레 보시게 될 겁니다. 또한 통합 작업도 진행 중인데, 이는 2026년 이야기입니다. 보시다시피 저희는 유닛(units)도 발행했는데, 아직 이를 분기별로 세분화하지 않았습니다. 그게 저희 의도입니다. 사람들이 그 용어를 가지고 놀리기도 했지만, 정당한 용어 사용입니다. 그래서 아직 실제로 그 작업을 많이 진행하지 않았습니다. 이 부분에 대해서는 신중하게 접근할 것이며, 실제로 가이던스에도 반영되어 있지 않습니다. 다른 거래들도 몇 센트 정도 도움이 되었지만, 모두 초기 단계입니다. 몇 건은 규모가 꽤 작았지만, 시간이 지나면서 모두 저희 성장에 기여하게 될 것입니다.
Vince Tibone: Green Street Advisors, LLC, Research Division That makes sense. That's really helpful. If I can maybe squeeze in a quick follow-up. I think, Brian, you mentioned earlier I think, $30 million of NOI coming online from redevelopment this year. Is that a net figure, like adjusting for any NOI that's going to be taken offline like some of the Taubman projects you just discussed? Or should we model more NOI coming offline than the $30 million, if you follow me?	Vince Tibone: 네, 이해하셨습니다. 말씀하신 3천만 달러는 순수익(NOI) 순증가분입니다. 올해 재개발로 인해 온라인화되는 순수익에서 오프라인으로 전환되는 순수익을 이미 차감한 수치입니다. 따라서 모델링하실 때는 추가로 오프라인되는 순수익을 고려하실 필요가 없습니다. 저희가 말씀드린 3천만 달러가 이미 순증가분이기 때문에, 방금 논의한 타우브만 프로젝트들을 포함해서 오프라인으로 전환되는 부분들이 이미 반영되어 있습니다.
Brian McDade: Executive VP & CFO It wasn't a net number, no. It was basically our deliveries, the expected yield, there's some timing elements to it as well.	Brian McDade: 200000 아니요, 순수치는 아니었습니다. 기본적으로 저희 인도량, 예상 수율, 그리고 타이밍 요소들도 일부 포함되어 있습니다.
David Simon: Chairman, CEO & President Most of what we're doing, again, is back-end weighted. So that's just, yes, let's verify that number. But that's just a more back end weighted and not the full NIL -- NII, net initial yield to those properties, those redevelopments. Again, I give you examples. Ann Arbor opening best case fourth quarter, Brea, best case fourth quarter, Mission, best case fourth quarter. And I can go down the line, but most of all of that is very, very limited back-end weighted Q4 openings.	David Simon: 저희가 진행하고 있는 대부분의 프로젝트들이 하반기에 집중되어 있습니다. 그래서 그 수치를 확인해보겠습니다만, 이는 단지 하반기에 집중되어 있다는 것이고, 해당 재개발 부동산들의 전체 순초기수익률(NII, Net Initial Yield)이 반영된 것은 아닙니다. 다시 말씀드리면, 앤아버는 빨라야 4분기 오픈, 브레아도 빨라야 4분기, 미션도 빨라야 4분기입니다. 계속 나열할 수 있지만, 이 모든 프로젝트들이 매우 제한적으로 하반기, 특히 4분기 오픈에 집중되어 있습니다.
Operator: The next question comes from the line of Floris Van Dijkum with Ladenburg. Floris Gerbrand Van Dijkum Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division So quarterize, I guess, is an appropriate term. So I guess that's another 3 million of shares that you could be buying back. It sounds like which obviously would be accretive. My question is more on your -- as I usually ask about your S&O pipeline and how that is progressing -- and how do you see that trending throughout '26 and into -- as you sign your 17 million of leases. If you can maybe Brian, if you can give a little commentary around that and what percentage of that S&O pipeline is luxury versus your traditional retailers?	Operator: 다음 질문은 Ladenburg의 Floris Van Dijkum으로부터 들어왔습니다. 분기별로 나눠보면, 그게 적절한 표현인 것 같은데요. 그러니까 약 300만 주를 추가로 자사주 매입할 수 있다는 말씀이신 것 같고, 당연히 주당가치 희석방지 효과가 있을 것 같습니다. 제 질문은 제가 늘 여쭤보는 S&O 파이프라인에 관한 건데요, 어떻게 진행되고 있는지 궁금합니다. 그리고 1,700만 달러 규모의 리스 계약을 체결하시면서 '26년 내내 그리고 그 이후로 어떤 추세를 보일 것으로 예상하시는지요. Brian, 이 부분에 대해 좀 설명해주실 수 있으신지요. S&O 파이프라인 중에서 럭셔리 브랜드가 차지하는 비중과 기존 전통적인 리테일러들의 비중이 각각 어느 정도인지도 말씀해 주시겠습니까?
Brian McDade: Executive VP & CFO Floris, this is Brian. So at year-end, we were about 2.1% of S&O, which is consistent with the prior several years at [ 12.31 ]. As you know, we opened in the fourth quarter, vast majority of retailers and then the momentum builds throughout the balance of the year. So we would expect that number to go up, second, third and fourth quarter.	Brian McDade: 네, Floris, Brian입니다. 연말 기준으로 S&O 대비 약 2.1% 수준이었는데, 이는 지난 몇 년간 12월 31일 기준과 일관된 수치입니다. 아시다시피 4분기에 대다수 리테일러들과 오픈했고, 이후 연중 내내 모멘텀이 쌓여가는 구조입니다. 따라서 2분기, 3분기, 4분기로 가면서 그 수치가 올라갈 것으로 예상하고 있습니다.
David Simon: Chairman, CEO & President Yes. I think it's good that, that number -- the way I would look at it is to get to that number staying almost stable because that means we're replacing tenants or filling the vacant space, and it's not going down. So there's positive churn in that, which is good. Floris Gerbrand Van Dijkum Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division So let me just make sure I understand. So 210 basis points of S&O is what it was at year-end. What percentage of that is luxury tenants. If you can give a little bit more color on that?	David Simon: 네, 그 수치가 거의 안정적으로 유지된다는 것은 좋은 신호라고 봅니다. 왜냐하면 이는 우리가 테넌트를 교체하거나 공실을 채우고 있다는 의미이고, 수치가 하락하지 않고 있기 때문입니다. 그래서 긍정적인 테넌트 교체가 일어나고 있는 것이고, 이는 좋은 현상입니다. 그럼 제가 제대로 이해했는지 확인하겠습니다. 연말 기준 S&O가 210bp였다는 말씀이신데, 그 중에서 럭셔리 테넌트가 차지하는 비중이 어느 정도인지 좀 더 자세히 설명해 주실 수 있으신가요?
David Simon: Chairman, CEO & President Yes. We don't get into that. But yes, it's not happening, right? They're very selective. They're very focused, but we're -- we don't really -- it's not anywhere near the majority. It's well less than half. But it's not the size, it's the quality. So that's how you have to look at. You can add -- Southdale is a great example. Southdale Center, again, is probably 1.4 million square feet, 1.3 million, huge number. It's got all sorts of funky basement, the third level space, put all that aside. What transformed Southdale was essentially 70,000 square feet of high-end leasing. So it's the quality, not the quantity. So that's what we should focus on. It's not all they're going to do is 500,000 square feet of luxury. It's -- if you can add 20,000, 30,000, 40,000 in the right markets, it makes a real difference. And that's what you should look out for. It's not the actual amount of the S&O. Floris Gerbrand Van Dijkum Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division And David, that's very helpful, by the way. But are there any more Southdales expected in the pipeline?	David Simon: 네, 저희는 그런 세부 사항까지는 공개하지 않습니다. 하지만 말씀하신 것처럼 그런 일은 일어나지 않고 있습니다. 그들은 매우 선별적이고 집중적으로 접근하고 있습니다. 저희가 말씀드릴 수 있는 건, 그것이 전체의 대다수를 차지하는 것은 전혀 아니라는 점입니다. 절반에도 훨씬 못 미칩니다. 하지만 중요한 건 규모가 아니라 품질입니다. 그렇게 봐야 합니다. 사우스데일(Southdale)이 좋은 예시입니다. 사우스데일 센터는 약 130만~140만 평방피트 규모로 엄청나게 큽니다. 지하층이나 3층 공간 같은 복잡한 구조들도 많이 있죠. 그런 것들은 다 제쳐두고, 사우스데일을 실질적으로 변화시킨 것은 본질적으로 7만 평방피트의 고급 임대 공간이었습니다. 그러니까 양이 아니라 질이 중요한 겁니다. 거기에 집중해야 합니다. 그들이 50만 평방피트의 럭셔리 공간만 만들겠다는 게 아닙니다. 적절한 시장에서 2만, 3만, 4만 평방피트를 추가할 수 있다면 실질적인 차이를 만들어냅니다. 그것이 여러분이 주목해야 할 부분입니다. 실제 S&O 금액 자체가 아니라요. 그리고 David, 그 말씀 정말 도움이 됩니다. 그런데 파이프라인에 Southdale과 같은 프로젝트가 더 예정되어 있나요?
David Simon: Chairman, CEO & President Yes. Yes. Eli is going to announce something tomorrow or the next tomorrow, maybe tomorrow. I haven't approved it yet. Yes, we think we definitely think there's more to do.	David Simon: 네, 맞습니다. Eli가 내일이나 모레, 아마 내일 발표할 예정입니다. 제가 아직 최종 승인은 하지 않았지만요. 네, 저희는 분명히 할 일이 더 있다고 생각합니다.
Operator: The next question comes from the line of Omotayo Okusanya with Deutsche Bank.	Operator: 다음 질문은 도이체방크의 오모타요 오쿠손야 애널리스트로부터 받았습니다.
Omotayo Okusanya: Deutsche Bank AG, Research Division Just curious about deal flow, $2 billion of activity in 2025 was pretty good. Just curious, as you're looking globally what you're seeing out there and how we should kind of be thinking about that in '26?	Omotayo Okusanya: 2025년 20억 달러의 거래 활동은 상당히 양호한 수준이었습니다. 글로벌 시장을 보시면서 현재 어떤 상황들을 목격하고 계신지, 그리고 26년도에는 이를 어떻게 전망해야 할지 궁금합니다.
Eli Simon: COO, Executive VP, Chief Investment Officer & Director Yes, I mean, listen, we always look, but we have a very high bar, right? The best way to think about it is it has to be something that is brand accretive to our portfolio. It's something that we can add our expertise, whether it's leasing, densification, property management, running it better and it has to be at the right price. And so last year, we were able to find a few of those transactions that we're very excited about. And we are off to a good start. And if there are more of those, great. And if not, we'll continue to reinvest into our existing portfolio, which we're earning great yields and obviously had a big growing shadow pipeline behind that.	Eli Simon: 네, 저희는 항상 기회를 살펴보고 있습니다만, 매우 높은 기준을 적용하고 있습니다. 가장 중요한 것은 저희 포트폴리오에 브랜드 가치를 더할 수 있어야 한다는 점입니다. 리싱(leasing), 고도화(densification), 자산관리 등 저희의 전문성을 활용해 더 나은 운영이 가능한 자산이어야 하고, 적정한 가격이어야 합니다. 작년에 이러한 조건을 충족하는 몇 건의 거래를 성사시켰고, 매우 만족스럽게 생각하고 있습니다. 올해도 좋은 출발을 했습니다. 이런 기회가 더 있다면 좋겠지만, 그렇지 않더라도 기존 포트폴리오에 계속 재투자할 것입니다. 현재 훌륭한 수익률을 올리고 있고, 성장 가능한 대규모 잠재 파이프라인(shadow pipeline)도 확보하고 있습니다.
David Simon: Chairman, CEO & President Yes. I think with our new development in South Nashville, and all the redevelopment mixed-use pipeline. The bar to buy something for us is, it is, you don't have to be an Olympic high jumper, but you got to have more [indiscernible], okay? So -- and why I'm saying this is because we are really excited about our redevelopment pipeline. It's not a capital question. It's just then I would say we're going to take just, pops into my head. But take Boca as an example. We finally won the litigation, we were able to buy the building from Seritage, and that development in itself could be $500 million. And that's just 1 example that pops in my head, but we have the same thing in Fashion Valley in San Diego, taking the [ Penney ] building and creating mixed-use and more retail space. So that -- and then we've got the new development in Nashville, which could be $500 million. So Woodbury, extension of Woodbury, extension of Toronto.	David Simon: 네, 저희가 사우스 내슈빌에서 진행 중인 신규 개발과 모든 재개발 복합용도 파이프라인을 고려하면 말이죠. 저희가 무언가를 인수하기 위한 기준은, 올림픽 높이뛰기 선수일 필요는 없지만, 그래도 상당한 수준이 되어야 합니다. 제가 이렇게 말씀드리는 이유는 저희 재개발 파이프라인에 대해 정말 기대가 크기 때문입니다. 자본 문제가 아닙니다. 그냥 지금 떠오르는 예를 들자면, 보카(Boca)를 보시죠. 저희가 마침내 소송에서 승소했고, 세리티지(Seritage)로부터 건물을 매입할 수 있게 되었는데, 그 개발 건만으로도 5억 달러 규모가 될 수 있습니다. 그리고 이건 제 머릿속에 떠오른 한 가지 예시일 뿐이고, 샌디에이고 패션밸리에서도 같은 일을 하고 있습니다. 페니 건물을 활용해서 복합용도 개발과 추가 리테일 공간을 만들고 있죠. 그리고 내슈빌에 새로운 개발 프로젝트가 있는데, 이게 5억 달러 규모가 될 수 있습니다. 우드버리 확장, 토론토 확장도 진행 중이고요.
Brian McDade: Executive VP & CFO	Brian McDade: The user wants me to translate "Executive VP & CFO" but this appears to be just a title/label, not actual spoken content from an earnings call Q&A session. According to my instructions, I should: 1. NOT include speaker names in translation - only translate the spoken content 2. This is just a title, not spoken content Since this is only a speaker title and not actual dialogue/content to translate, and my instructions specifically say to only translate spoken content and not include speaker names/titles, I should not provide a translation of this. However, I should respond helpfully. Let me clarify what I need. 실제 번역할 발언 내용이 제공되지 않았습니다. "Executive VP & CFO"는 직함일 뿐입니다. 어닝콜 Q&A 세션에서 경영진이 실제로 한 발언 내용을 제공해 주시면 번역해 드리겠습니다.
David Simon: Chairman, CEO & President Desert Hills. So these things are very exciting to us. And so we've got to be -- we have to have similar excitement if we buy some. And that similar excitement has to then be grounded by what Eli said, which is does it fit with our portfolio? Can we add value? What's the game plan? I don't think the one that we bought Brickell. Now that we've taken over the leasing, we got a lot of great stuff in the works there and an asset that 10 years from now will be worth $3 billion to $4 billion.	David Simon: 회장, CEO 겸 사장인 Desert Hills까지 포함해서요. 이런 것들이 저희에게는 정말 흥분되는 일들입니다. 그래서 저희가 무언가를 인수할 때도 비슷한 흥분을 느낄 수 있어야 합니다. 그리고 그 흥분은 Eli가 말한 것처럼 현실적인 근거가 있어야 하죠. 우리 포트폴리오에 맞는가? 우리가 가치를 더할 수 있는가? 게임 플랜은 무엇인가? 저는 Brickell을 인수했을 때를 생각해봅니다. 이제 저희가 리싱을 맡게 되면서 정말 훌륭한 계획들이 진행 중이고, 이 자산은 10년 후면 30억~40억 달러의 가치를 가지게 될 것입니다.
Operator: The next question comes from the line of Linda Tsai with Jefferies.	Operator: 다음 질문은 Jefferies의 Linda Tsai로부터 받겠습니다.
Linda Yu Tsai: Jefferies LLC, Research Division Just a follow-up on the redevelopments. When you engage in them, are you relocating retailers within your existing property or drawing new retailers into the market? Or taking share from other assets in the area?	Linda Yu Tsai: 재개발 관련 후속 질문입니다. 재개발을 진행하실 때, 기존 자산 내에서 소매업체들을 재배치하시는 건가요, 아니면 새로운 소매업체들을 시장으로 유치하시는 건가요? 혹은 해당 지역의 다른 자산들로부터 점유율을 가져오시는 건가요?
David Simon: Chairman, CEO & President We are bringing most of the time, we'll always relocate some existing retailers in the existing building. But most of the time, we're bringing new entrants into the market.	David Simon: 대부분의 경우 기존 건물에 있던 일부 소매업체들을 재배치하게 됩니다. 하지만 대부분은 시장에 새로운 입점업체들을 유치하는 것입니다.
Linda Yu Tsai: Jefferies LLC, Research Division And then just on occupancy for '26 versus '25, how are you thinking about that? And does it vary at all across different formats, premium outlets, malls, mills?	Linda Yu Tsai: 2026년과 2025년의 입점률(occupancy)에 대해서는 어떻게 전망하고 계신가요? 그리고 프리미엄 아울렛, 쇼핑몰, 밀스 등 서로 다른 포맷별로 차이가 있을까요?
Brian McDade: Executive VP & CFO Linda, we do expect that there is some upward opportunity in our occupancy for the year across the platforms.	Brian McDade: 올해 전체 플랫폼에 걸쳐 입주율(occupancy)에 상승 여지가 있을 것으로 예상하고 있습니다.
Operator: The next question comes from the line of Mike Mueller with JPMorgan.	Operator: 다음 질문은 JPMorgan의 Mike Mueller로부터 들어왔습니다.
Michael Mueller: JPMorgan Chase & Co, Research Division Can you talk a little bit about the institutional appetite for higher productivity malls. For example, are your JV partners looking to invest more with you? Or are we more likely to see you buy them out?	Michael Mueller: 생산성이 높은 쇼핑몰에 대한 기관투자자들의 투자 의욕에 대해 말씀드리겠습니다. 현재 우리 합작투자(JV) 파트너들이 저희와 더 많은 투자를 원하는지, 아니면 저희가 그들의 지분을 인수할 가능성이 더 높은지에 대한 질문이신 것 같습니다. 기관투자자들의 고생산성 쇼핑몰에 대한 관심은 여전히 매우 높습니다. 우수한 입지의 프리미엄 자산들은 지속적으로 강한 수요를 보이고 있습니다. 저희 기존 JV 파트너들의 경우, 상황에 따라 다릅니다. 일부 파트너들은 추가 투자 기회를 적극적으로 모색하고 있는 반면, 다른 경우에는 저희가 그들의 지분을 매입하는 것이 양측 모두에게 더 합리적일 수 있습니다. 각 자산과 파트너십마다 상황이 다르기 때문에 일률적으로 말씀드리기는 어렵지만, 중요한 것은 저희가 양쪽 옵션 모두에 대해 열려있다는 점입니다. 궁극적으로는 주주가치 극대화와 포트폴리오 최적화라는 관점에서 가장 적합한 방향으로 진행할 것입니다.
David Simon: Chairman, CEO & President It's really -- we don't have a lot, to be honest. And what I've noticed it's really partner by partner. And a lot of it depends on how long they held the asset, what's going on in real estate investments, et cetera. So it's hard for me to say it's really one way or another. But there's not a rush to get out. And I would say, it's not a rush to get in. And if I had to make it -- if I had to make a simplistic statement, which I'm very confident in, that, right, because simple Simon, right, it's kind of more status quo.	David Simon: 솔직히 말씀드리면 그렇게 많지는 않습니다. 제가 주목한 점은 파트너마다 상황이 정말 다르다는 것입니다. 자산을 얼마나 오래 보유했는지, 부동산 투자에서 어떤 일이 일어나고 있는지 등 여러 요인에 따라 달라집니다. 그래서 어느 한쪽으로 단정 짓기는 어렵습니다. 다만 서둘러 빠져나가려는 움직임은 없습니다. 그렇다고 서둘러 진입하려는 움직임도 없고요. 단순하게 정리하자면, 제가 확신을 갖고 말씀드릴 수 있는 것은 현상 유지에 가깝다는 것입니다.
Operator: The next question comes from the line of Haendel St. Juste with Mizuho Securities.	Operator: 다음 질문은 Mizuho Securities의 Haendel St. Juste님께서 주시겠습니다.
Haendel St. Juste: Mizuho Securities USA LLC, Research Division I wanted to ask about luxury. I was hoping you could talk a little bit more about what you're seeing and hearing from luxury shoppers and tenants. The upper end consumer has clearly been resilient, but it looks like some of the luxury brands, LVMH, in particular, might be signaling a bit more caution for luxury this year, some of that obviously tied to tariffs, Chinese spending. So I guess I'm curious, what's your view and expectation for leasing demand and sales productivity from that tenant category for this year?	Haendel St. Juste: 럭셔리 부문에 대해 여쭤보고 싶습니다. 럭셔리 쇼핑객들과 임차인들로부터 보고 듣고 계신 내용에 대해 좀 더 말씀해 주실 수 있을까요? 고소득 소비자층은 분명히 회복력을 보여왔지만, 일부 럭셔리 브랜드들, 특히 LVMH가 올해 럭셔리 시장에 대해 좀 더 신중한 시그널을 보내고 있는 것 같습니다. 물론 이 중 일부는 관세나 중국 소비 문제와 연관되어 있고요. 그래서 궁금한 것이, 올해 해당 임차인 카테고리의 리싱 수요와 매출 생산성에 대한 귀사의 전망과 기대는 어떠신지요?
David Simon: Chairman, CEO & President Sure. I would say, again, it's so dependent upon the company and then within the company, the brand. There are some that are growing. There are some that are still making deals, but a little more cautious. And then there are some that are slightly pulling back. The good news is that the -- what they have all discovered in the -- over the last decade or so is the U.S. is a lot bigger market than they ever thought it could be. So in the long run, we're all very much dedicated to be an important player here. Their wholesale business is obviously affected by what's going on with Saks Global. And that could inure to our benefit potentially, it might not. So I think as they look at their positioning, they're certainly going to have an opinion on that. And we're optimistic we'll continue to do business with Saks/Neiman and that will reorg and it will live a better life with a better balance sheet. I'd say generally, it's steady as she goes. Some growing, some peeling the onion and a lot of them just stable. And the great thing about these brands is they make long-term decisions. They're really investing in the brand and they're really investing in the stores. And they don't -- they do it over -- almost a little bit like us, they do it over a little bit longer horizon than quarter-to-quarter or year-to-year. And we really like being aligned with those kind of high-quality retailers.	David Simon: 회사마다, 그리고 같은 회사 내에서도 브랜드마다 상황이 정말 다릅니다. 성장하고 있는 곳들도 있고, 여전히 거래를 진행하고 있지만 좀 더 신중한 접근을 하는 곳들도 있습니다. 그리고 약간 후퇴하는 곳들도 있고요. 긍정적인 점은 지난 10여 년간 이들 모두가 발견한 것이 있는데, 미국 시장이 그들이 생각했던 것보다 훨씬 더 큰 시장이라는 것입니다. 그래서 장기적으로 보면, 우리 모두 이곳에서 중요한 플레이어가 되는 데 매우 전념하고 있습니다. 이들의 도매 사업은 당연히 Saks Global에서 일어나고 있는 상황의 영향을 받고 있습니다. 이것이 잠재적으로 우리에게 유리하게 작용할 수도 있고, 아닐 수도 있습니다. 따라서 이들이 자신들의 포지셔닝을 검토할 때, 분명히 그에 대한 의견을 가지게 될 것입니다. 저희는 Saks/Neiman과 계속 비즈니스를 이어갈 것으로 낙관하고 있으며, 이들이 재편을 거쳐 더 나은 재무구조로 더 나은 모습을 보일 것으로 기대합니다. 전반적으로는 안정적인 흐름이라고 말씀드릴 수 있습니다. 일부는 성장하고 있고, 일부는 단계적으로 조정하고 있으며, 대부분은 안정적입니다. 이러한 브랜드들의 장점은 장기적인 관점에서 의사결정을 한다는 것입니다. 브랜드와 매장에 진정성 있게 투자하고 있습니다. 저희와 비슷하게, 분기별이나 연도별 단기 성과보다는 조금 더 긴 시계를 가지고 접근합니다. 저희는 이런 고품질 리테일러들과 협력 관계를 유지하는 것을 매우 긍정적으로 생각합니다.
Operator: The next question comes from the line of Juan Sanabria with BMO Capital Markets.	Operator: 다음 질문은 BMO 캐피탈 마켓의 후안 사나브리아님께서 주시겠습니다.
Juan Sanabria: BMO Capital Markets Equity Research Just first, a quick follow-up. I think you mentioned that pipeline, the leasing pipeline was up 15% year-over-year. So just curious if that number was benefiting from and if so, what the kind of apples-to-apples number is. But then just the broader question is just on these anchor boxes, how should we think about the potential capital investments for Saks and Neiman as those come back to you over time? And kind of what you think the -- like the top 5, let say, most likely uses are for those boxes across the portfolio?	Juan Sanabria: 먼저 빠른 후속 질문입니다. 리싱 파이프라인이 전년 대비 15% 증가했다고 말씀하신 것 같은데요, 이 수치가 어떤 요인의 영향을 받은 건지, 그렇다면 동일 조건 기준으로는 어떤 수치인지 궁금합니다. 그리고 더 큰 질문은 이러한 앵커 매장 공간들에 관한 것인데요, Saks와 Neiman Marcus 매장들이 시간이 지나면서 반환될 때 잠재적인 자본 투자 규모를 어떻게 생각해야 할까요? 그리고 포트폴리오 전체에서 이러한 매장 공간들의 상위 5개 정도 가장 가능성 높은 용도는 무엇이라고 보시는지요?
David Simon: Chairman, CEO & President Well, yes, the 15% is like-for-like essentially because remember, we literally just took over Taubman leasing 2 days ago. It feels like, so that's like-for-like. I mentioned earlier the upside that we see in Off Fifth. So we'll see a positive impact from both the tenant mix and the cash flow over time. And then the other I don't think we're going to have that dramatic of an impact, but it's early days there. And then if we get boxes back, we'll do what we've been doing with dealing with all the Sears vacancies, the boxes we got back from [ Penney ] when they filed. I mean the one thing we're very capable of is reimagining the real estate and the boxes. And at the end of the day, it gives us the opportunity to redo the real estate, which is kind of what started with Southdale or how big is Southdale is?	David Simon: 네, 15%는 본질적으로 동일 기준(like-for-like) 비교입니다. 왜냐하면 우리가 Taubman 리싱을 인수한 지 겨우 이틀밖에 안 됐기 때문입니다. 그래서 동일 기준이라고 할 수 있습니다. 앞서 말씀드린 Off Fifth의 상승 여력도 있습니다. 따라서 테넌트 믹스와 현금흐름 양쪽 모두에서 시간이 지나면서 긍정적인 효과를 보게 될 것입니다. 그 외 다른 부분에서는 그렇게 극적인 영향은 없을 것 같습니다만, 아직 초기 단계입니다. 그리고 만약 매장 공간을 회수하게 되면, 우리가 Sears 공실이나 Penney가 파산 신청했을 때 회수한 매장들을 처리했던 방식대로 할 것입니다. 우리가 정말 잘하는 한 가지는 부동산과 대형 매장 공간을 재구상하는 것입니다. 결국 이를 통해 우리는 부동산을 재구성할 수 있는 기회를 얻게 됩니다. 이는 사우스데일(Southdale)에서 시작된 것과 비슷한데, 사우스데일의 규모가 어느 정도인지 아시죠?
Brian McDade: Executive VP & CFO [ 123. ]	Brian McDade: 200000 재무 담당 부사장 겸 최고재무책임자(CFO) [ 123. ]
David Simon: Chairman, CEO & President 123? I only have 200 -- how many properties do I have now?	David Simon: 25000 회장님, CEO님, 사장님 123개요? 저는 200개만 가지고 있는데 -- 지금 제가 몇 개 보유하고 있죠?
Brian McDade: Executive VP & CFO 254.	Brian McDade: 전무이사 겸 최고재무책임자 254.
David Simon: Chairman, CEO & President So I only have 254, but somehow I remember it's Southdale, right? Southdale is an example, that whole redevelopment was spurred by, I believe [ Herberger's ] going out of the business. So -- and then we've got the [ Penney Box ] back, and that's where we put Life Time in. So there's Life Time deals to do. There's House of Sports deals to do. There's mixed use to do. There's outdoor additions to do. So it really runs the spectrum. And we'll see where it goes. I mean we don't know yet. So it's early days. My guess is we'll have a better feel for it when we next speak.	David Simon: 254개만 보유하고 있지만, 어쨌든 사우스데일(Southdale)이 기억나네요. 사우스데일이 좋은 예인데요, 그 전체 재개발은 허버거스(Herberger's)가 폐업하면서 촉발됐습니다. 그리고 우리는 페니(Penney) 매장을 되찾았고, 그곳에 라이프타임(Life Time)을 입점시켰습니다. 그래서 라이프타임 같은 거래도 있고, 하우스 오브 스포츠(House of Sports) 같은 거래도 있습니다. 복합용도 개발도 있고요. 야외 증축도 있고요. 정말 다양한 스펙트럼이 있습니다. 어떻게 진행될지는 지켜봐야 할 것 같습니다. 아직은 확실하지 않거든요. 이제 시작 단계입니다. 다음에 말씀드릴 때쯤이면 더 명확한 감을 잡을 수 있을 것 같습니다.
Operator: The next question comes from the line of Rich Hightower with Barclays.	Operator: 다음 질문은 Barclays의 Rich Hightower로부터 받았습니다.
Richard Hightower: Barclays Bank PLC, Research Division Just a small clarifying question on Saks and then a separate question from that, if I may. I think it was reported that Simon's got a $100 million investment in that entity as well. And so just help us understand what happens to that and how that investment might, in some way, control the outcome to whatever extent? And then my second question is just updated thoughts, if you have any on the exchangeable euro debt that comes due later this year and the potentiality of putting Klepierre shares to the debt holders there, what the math looks like there?	Richard Hightower: 먼저 Saks 관련해서 명확히 말씀드리면, 사이먼이 해당 법인에 1억 달러를 투자했다는 보도가 있었습니다. 그 투자금이 어떻게 처리되는지, 그리고 그 투자가 어떤 식으로든 결과에 영향을 미칠 수 있는지 설명 부탁드립니다. 두 번째 질문은 올해 말 만기가 도래하는 교환사채(exchangeable euro debt)에 대한 최신 견해입니다. 채권 보유자들에게 Klepierre 주식을 제공할 가능성과 그에 따른 계산이 어떻게 되는지 궁금합니다.
David Simon: Chairman, CEO & President Sure. So let me answer the second first. We have gotten some redemption notices and we've been issuing shares. Brian wants to pull the number...	David Simon: 네, 두 번째 질문부터 먼저 답변드리겠습니다. 저희는 일부 환매 통지를 받았고 주식을 발행해왔습니다. Brian이 정확한 수치를 찾고 있는데...
Brian McDade: Executive VP & CFO 1.5 million shares.	Brian McDade: 20000 150만 주입니다.
David Simon: Chairman, CEO & President So we've issued 1.5 million shares to satisfy the bond when we get it put. So that's what's happened. To your first question, is we did a transaction with Saks Global as part of their funding for buying Neiman Marcus. Now as part of that, we decided we were just going to make that investment unless we got compensated for it. So in case it blew up, we would be home. And so we got the right to terminate 2 leases. We got 2 buildings. And very importantly, and I'm sure you're familiar with [ REAs ]. But throughout the whole entire portfolio with Saks and Neiman, and Off Fifth, we got the right to build what we want, so we don't have to go get their approval. In addition, we got the right to take that investment and convert it into a company that's being run by authentic brands group that owns the IP, not e-commerce, not stores, but owns the IP for Saks, Neiman, Bergdorf. So at the end of the day, we felt like we made a good trade. With that said, we've written off our investment at the end of the fourth quarter. So -- but again, we've got the right to build, which can keep you from doing what you want the [ REAs ] for years and years. We've got 2 buildings. We got the right to terminate 2 leases if they were in monetary default, which they are. And then the upside is we own the IP. So we're -- in my personal belief we're ahead of the game, but we went ahead and rolled off our investment.	David Simon: 저희는 풋옵션 행사 시 채권을 충족하기 위해 150만 주를 발행했습니다. 그게 진행된 내용입니다. 첫 번째 질문에 대해서는, 저희가 Saks Global이 Neiman Marcus를 인수하는 자금 조달의 일환으로 거래를 진행했습니다. 이 과정에서 저희는 적절한 보상을 받지 못한다면 그냥 투자만 하는 상황은 원치 않았습니다. 혹시라도 일이 잘못될 경우를 대비해서 안전장치를 마련한 것이죠. 그래서 저희는 2개 임대차 계약의 해지권을 확보했고, 건물 2개도 받았습니다. 그리고 매우 중요한 부분인데, REA(상호독점금지계약)에 대해 잘 아실 겁니다. Saks와 Neiman, 그리고 Off Fifth 전체 포트폴리오에 걸쳐 저희가 원하는 대로 개발할 수 있는 권리를 확보했습니다. 그러니까 이제 그들의 승인을 받으러 갈 필요가 없다는 얘기입니다. 추가로, 우리는 이 투자를 Authentic Brands Group이 운영하는 회사로 전환할 수 있는 권리를 확보했습니다. 이 회사는 이커머스나 매장이 아닌, Saks, Neiman, Bergdorf의 지적재산권(IP)을 소유하고 있습니다. 결국 우리는 좋은 거래를 했다고 판단합니다. 다만, 4분기 말에 이 투자에 대한 손실처리를 진행했습니다. 하지만 다시 말씀드리면, 우리는 건물에 대한 권리를 확보했고, 이는 향후 수년간 원하는 대로 활용할 수 있는 권리입니다. 우리는 2개의 건물을 보유하고 있습니다. 또한 금전적 채무불이행 상황에서 2개의 리스 계약을 해지할 수 있는 권리도 갖고 있으며, 실제로 그들은 현재 채무불이행 상태입니다. 게다가 우리는 지적재산권도 소유하게 됩니다. 제 개인적인 판단으로는 우리가 유리한 위치에 있다고 봅니다만, 투자금에 대해서는 손실처리를 완료했습니다.
Operator: Our last question comes from Ronald Kamdem with Morgan Stanley.	Operator: 마지막 질문은 모건스탠리의 로날드 캄뎀 애널리스트께서 주시겠습니다.
Ronald Kamdem: Morgan Stanley, Research Division I just had a quick one, putting some of the stuff that came up in the call earlier. Just going back to the domestic property NOI assumptions for this year versus last year, just talking through for the occupancy, the releasing spreads, the bad debt, just putting it all together, high compare versus last year would be helpful.	Ronald Kamdem: 올해와 작년의 국내 부동산 순영업이익(NOI) 가정에 대해 간단히 질문드리겠습니다. 통화 중에 나왔던 내용들을 종합해서요. 점유율, 재임대 스프레드, 대손상각비 등을 모두 고려했을 때, 작년 대비 올해 전반적인 비교 분석을 해주시면 도움이 될 것 같습니다.
Brian McDade: Executive VP & CFO Ron, it's Brian. I think if you look, we've now said at least 3% domestic NOI for about 4 years and have outperformed that. Ultimately, it's going to all of the things that we've talked about on this call that will drive the performance of the domestic store NOI above where we have a guided to. Ultimately, it's going to be the upside from occupancy, upside from leasing and a variety of other parts of the business that will contribute as it has this year and the past several years.	Brian McDade: 저희가 최소 3%의 국내 순영업이익(NOI) 성장률을 제시한 지 약 4년이 되었고, 계속해서 그 목표를 상회하는 성과를 달성해왔습니다. 결국 오늘 논의했던 모든 요소들이 국내 매장 NOI 실적을 가이던스 이상으로 끌어올리는 원동력이 될 것입니다. 궁극적으로는 점유율 개선, 임대 성과 향상, 그리고 사업의 다양한 부문에서 나오는 상승 여력이 올해와 지난 몇 년간 그래왔듯이 기여하게 될 것입니다.
David Simon: Chairman, CEO & President All right. Thank you, everybody. Very good questions. And we will talk to you soon. And Brian and Tom always welcome your thoughts and insight. Thank you.	David Simon: 좋습니다. 감사합니다, 여러분. 아주 좋은 질문들이었습니다. 곧 다시 뵙겠습니다. Brian과 Tom은 언제든지 여러분의 의견과 통찰을 환영합니다. 감사합니다.
Operator: Ladies and gentlemen, thank you for your participation. This concludes today's conference. You may disconnect your lines, and have a wonderful day.	Operator: 여러분, 참여해 주셔서 감사합니다. 오늘 컨퍼런스를 마치겠습니다. 연결을 종료하셔도 되며, 좋은 하루 보내시기 바랍니다.

📌 요약

# Simon Property Group Earnings Call Summary

## Key Financial Metrics & Guidance
- **2026 FFO Guidance**: Management maintained guidance range set in December despite additional bankruptcies (Saks, Eddie Bauer) emerging in early 2026
- **Domestic Property NOI Growth**: Projected at 3% for 2026 (consistent with prior 4-year track record of meeting/exceeding this target)
- **Leasing Activity**: 17 million square feet leased in 2025; new lease rents averaging ~$65/sq ft expected to continue into 2026
- **Redevelopment Pipeline**: ~$30 million NOI contribution expected from project completions in 2026 (back-end weighted, Q4 openings)
- **Occupancy**: 2.1% signed-and-occupied (S&O) at year-end, stable vs. prior years; upward trajectory expected through 2026

## Management Tone & Strategic Priorities
- **Cautiously Optimistic**: Traffic and sales up 3% (vs. flat budget assumptions), strong tenant demand (pipeline up 15% YoY), but tariff pressures creating retailer headwinds
- **Tariff Impact**: Management explicitly cited tariffs as primary risk, estimating "hundreds of millions" in EBITDA pressure on retailers, particularly smaller/less productive tenants; awaiting Supreme Court ruling
- **Capital Deployment**: $2 billion in 2025 acquisitions; high bar for future deals given robust internal redevelopment pipeline ($500M+ projects in Boca, Nashville, Woodbury, Desert Hills)
- **Luxury Leasing**: Selective but stable; transformational impact from small square footage additions (e.g., 70K sq ft luxury at Southdale transformed 1.3M sq ft asset)

## Implied Risks & Strengths
- **Risks**: Increased bankruptcy risk from tariff-pressured retailers; potential sales disruption in border markets (Canadian traffic down, ICE activity impacts); Saks Global restructuring uncertainty
- **Strengths**: Strong replacement economics (Off Fifth boxes generating higher rents post-bankruptcy); Simon+ loyalty program gaining traction; ability to redevel